В 2004 году на рынке московской офисной недвижимости свершились многие из ожидаемых знаковых событий: был введен в эксплуатацию большой объем площадей, появились масштабные и высококлассные офисные проекты, в том числе и за пределами Центрального делового района. Однако вопреки ожиданиям рост арендных ставок не остановился, уровень свободных площадей достигал предельно малых значений. В целом новые стандарты качества, поступательный рост предложения и децентрализация означают начало формирования серьезного, цивилизованного рынка.

Предложение
В оценках общего объема предложения качественных офисных площадей (класса А и В) по итогам минувшего года ряд брокерских компаний (Colliers International, Knight Frank, ABN Realty (ABN) Paul’s Yard,) сходится на 3,6–3,7 млн. кв. м. Аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R) данный показатель оценивают на уровне почти 3,8 млн. кв. м, что может быть связано с более широкими границами класса качественных зданий с точки зрения данной компании. Более буквальным следованием списку принятых критериев классов А и В объяснили оценку в 3,33 млн. кв. м специалисты Jones Lang LaSalle (JLL).
По словам начальника отдела исследований Jones Lang LaSalle Ольги Батуриной, по итогам года доля офисов класса А в общем объеме предложения качественных площадей оценивается в 22% (720 тыс. кв. м). Глава отдела исследований Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (NG) Ирина Герасимова определяет объем предложения площадей класса А в районе 900 тыс. кв. м. Прогнозы объема предложения по итогам 2005 года находятся в диапазоне от 4,4–4,5 млн. кв. м (Paul’s Yard, Colliers) до 5,56 млн. кв. м (C&W S&R).
Оценки количества введенных в эксплуатацию площадей за 2004 год разнятся от 462,5 тыс. кв. м (JLL) до 520 (ABN) – 551,6 (NG) тыс. кв. м. Компании Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons расходясь в оценке объема новых площадей почти на 100 тыс. кв. м, сходятся в доле офисов класса А от этого показателя – 34%. Прогноз на наступивший год – примерно 700 (Paul’s Yard) – 800 (ABN) тыс. кв. м.
Компании Knight Frank и Paul’s Yard, оценивавшие объем нового строительства в 2004 году, сообщают о цифрах в 682 (из них 43% – класс А) и 660 тыс. кв. м соответственно. По оценкам Colliers Int., в прошедшем году примерно 700 тыс. кв. м офисных площадей было построено и реконструировано. Доля офисов класса А в 2004 году в общем объеме нового строительства. по данным Colliers Int., составила 35% по сравнению с 50% в 2003 году, что связывается с тем, что некоторые проекты не были завершены в срок. Прогноз нового строительства в 2005 году на основе заявлений девелоперов составит около 1 100 000 кв. м офисов класса А и В, однако в Colliers Int. полагают, что около 200 тыс. кв. м при этом может быть не построено в срок. Прогноз компании Paul’s Yard по этому показателю – 800 тыс. кв. м. В Knight Frank предполагают, что в наступившем году построено будет 865 тыс. кв. м и 54% из них придется на класс А.

Спрос
Объем поглощения офисных площадей, по терминологии Московского исследовательского форума (разница количества занятых помещений на конец и на начало года), специалистами Colliers Int. определяется на уровне приблизительно 500 тыс. кв. м. Прогноз на 2005 год – 650–750 тыс. кв. м.
В оценке годового объема сделок аренды и продажи офисных помещений на одном полюсе находятся данные Noble Gibbons, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle – 820–850 тыс. кв. м, на другом – Colliers Int. и Knight Frank – 670–700 тыс. кв. м. Доля сделок купли-продажи в общем объеме заключенных сделок в 2004 году оценивается в 21% (Colliers Int.) – 31% (Noble Gibbons), это меньше чем в 2003 году (оценки компаний – 30 и 40%), однако доля количества запросов на покупку (12%) выше, чем доля количества сделок купли-продажи в общем числе сделок (7% – Colliers Int.). 36,3% общего объема сделок пришлось на класс А (C&W S&R). Прогноз объема сделок на 2005 г. – 700–800 (ABN) и почти 900 тыс. кв. м (Knight Frank).
Что касается доли договоров предварительной аренды по объему площадей, то аналитики ABN Realty оценили этот показатель в 65–70% и говорят о практике предварительной аренды как о новой тенденции на рынке. Об увеличении числа сделок по предварительной аренде и продаже офисов, вследствие появления новых значимых офисных проектов международного уровня, говорят и в Colliers Int. Директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров связывает эту тенденцию с тем, что крупные российские и иностранные компании стали доверять девелоперам и определились с лидерами на рынке. Также это связано и с неудовлетворенностью компаний-арендаторов качеством готовых площадей.
Доля российских компаний в сделках в течение года определяется Noble Gibbons в 70%, Jones Lang LaSalle скромнее оценивает роль отечественных игроков – в 50–60%.

Соотношение спроса и предложения
Уровень свободных площадей в целом по рынку качественных офисов А и B на конец года определяется в диапазоне 6,6–4,35% (Colliers Int. – C&W S&R). В оценках уровня свободных площадей по классу А компании делятся на две группы: Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Paul’s Yard и ABN Realty сходятся на 3–3,5%, у Knight Frank и Colliers Int. оценки этого показателя 4,7–4,8%. По классу В на оценках 6,6–6,8 сошлись Jones Lang LaSalle, Knight Frank и ABN Realty, 8–10% – Colliers Int., Paul’s Yard и Noble Gibbons.
В целом, судя по низкому уровню вакантных площадей, особенно в классе А, брокеры в один голос говорят о неудовлетворенном и отложенном спросе на офисные помещения, особенно на помещения высокого качества.
Оценки средних запрашиваемых арендных ставок по офисам класса А на конец 2004 года определяются в диапазоне $580–620 (C&W S&R, ABN, Paul’s Yard) – $650 за кв. м/год (Noble Gibbons). В Colliers Int. средние арендные ставки оцениваются более широким диапазоном $550–750, в Knight Frank – $570–800 (средневзвешенная ставка – $680). Все вышеуказанные ставки включают операционные расходы без учета НДС. Оценка максимальных базовых ставок аренды, рассчитываемых Jones Lang LaSalle, – $600–640 за кв. м/год (без операционных расходов и НДС).
Арендные ставки по классу А в течение года стабильно росли (от 1,5 до 2,5% в год). В отчете Colliers Int. сообщается о росте ставок в целом по сегменту качественных офисов на 3,5% и отмечаются первые сделки, номинированные в евро. Ставки аренды, рассчитываемые по методике JLL, выросли за год на 10%.
Средние оценки арендных ставок по классу В составляют $430 (Paul’s Yard) и $480 (C&W S&R) за кв. м/год, диапазон Knight Frank – $350–650 (средневзвешенная ставка – $490), ABN Realty – $300–520. Аналитики Colliers Int., подразделяя класс В на два подкласса – В1 и В2, уточняют, что для первого диапазон арендных ставок составляет $450–550, для второго – $380–450 (все оценки включают операционные расходы).
Изменение средних запрашиваемых арендных ставок в течение года оценивается по-разному: в Paul’s Yard отмечают падение на 4%, Ирина Герасимова из Noble Gibbons говорит о том, что средневзвешенные ставки по классу В «подтянулись» к уровню А и достигли $475. По данным Knight Frank, арендные ставки в классе В по сравнению с 2003 годом выросли на 11%.
В целом все брокеры говорят о замедлении роста арендных ставок, но прогнозировавшаяся стабилизация цен продолжает откладываться на ближайшее будущее. Вероятно, цены растут благодаря высоким ставкам по качественным зданиям как А, так и В класса, спрос на которые обычно характеризуется как отложенный и неудовлетворенный.
Ставки продажи офисных площадей класса А на конец года определяются в диапазонах $2800–4700 за кв. м (ABN Realty, Knight Frank, Paul’s Yard). В отчете Colliers Int. делается акцент на более высоких ценах продаж для особняков по сравнению с крупными офисными зданиями. По мнению специалистов компании, диапазон ставок продаж офисов класса А составляет $3500–5000 за кв. м, для особняков – до $6000. Диапазоны ставок продаж для офисов класса В составляют $1600–3100 за кв. м (ABN) и $1500–3500 (Colliers Int.), для особняков – до $4500 за кв. м. За год цены продажи офисных помещений выросли на 13–15% (Paul’s Yard) и продолжают расти, что связано с дефицитом площадей на рынке продаж и снижением рисков инвестиций в недвижимость (Colliers Int.). По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенная ставка фактических продаж площадей класса А и В в Центральном деловом районе (по классификации компании – территория внутри Садового кольца без Замоскворечья) составила $3145 за кв. м, в Замоскворечье – $3458.

Основные события рынка и тенденции
По данным Knight Frank, объем нового строительства по кварталам 2004 года составил 150, 194, 140 и 198 тыс. кв. м соответственно. При этом вводилось в эксплуатацию приблизительно от 100 до 200 тыс. кв. м в квартал. Из интересных проектов, сданных в первом квартале, аналитики Noble Gibbons отмечают тридцатиэтажное здание РЖД на Большой Спасской (в районе площади трех вокзалов, почти 47 000 кв. м класса А) и Country Park в Химках (около 17 тыс. кв. м). Во втором квартале, по мнению Noble Gibbons, был введен максимальный объем площадей (около 200 тыс. кв. м): сданы Cherry-Tower на Профсоюзной (45 тыс. кв. м класса В), четвертая фаза бизнес-центра «Легион» на Большой Ордынке (30 тыс. кв. м класса А – все оценки NG), а также Capital Tower на 1-й Брестской ул. В третьем квартале отмечен сезонный спад активности (сдано лишь 62,6 тыс. кв. м, по данным JLL), при этом в сентябре была закончена реконструкция здания на Дербеневской набережной, 7, стр. 22 (около 25 тыс. кв. м класса В). Наконец в конце года, обозначенном
как пик сдачи площадей Jones Lang LaSalle и ABN Realty, были введены в эксплуатацию первая очередь проекта «Башня на Набережной» (около 18 тыс. кв. м, девелопер – «Энка») – первое здание претенциозного проекта «Москва-Сити», «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, а также бизнес-центр «Аэропорт» (11200 кв. м класса В). Знаковым событием стало и завершение строительства первого здания (А) известного бизнес-парка «Крылатские Холмы», включающего 60 тыс. кв. м офисов класса А. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в начале мая этого года ожидается въезд арендаторов в здание А, здание В находится в стадии отделочных работ и прохождения госкомиссии. Окончательный ввод бизнес-парка в эксплуатацию планируется до конца этого года, при том что уже по 90% площадей проекта подписаны договоры аренды.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, максимум сделок аренды и покупки офисных площадей зафиксирован в сентябре (основной объем сделок за счет Замоскворечья) и июне (значительные площади в Шаболовском районе по сетке районов компании, в том числе, очевидно, покупка Сибирско-Уральской нефтегазохимической компанией (СИБУР) комплекса офисов класса В на улице Кржижановского площадью более 20 тыс. кв. м), значительным объем сделок был в декабре («Москва-Сити» и район Третьего кольца – МКАД) и январе (Замоскворечье) прошедшего года.
Большинство брокеров зафиксировало некоторое снижение общего уровня свободных площадей и аналогичного показателя для класса А во втором–третьем квартале, что на фоне всплеска показателей объема сделок и некоторого снижения активности ввода новых площадей закономерно. В целом низкий уровень вакантных площадей и превышение спросом растущего предложения, а в сегменте качественных помещений – значительное отставание предложения от спроса стали основной тенденцией 2004 года. Другой интересной тенденцией оказалось значительное увеличение объема и доли сделок предварительной аренды, что, по словам исполнительного директора ABN Realty Сергея Колегова, выгодно как девелоперам, так и арендаторам в условиях неудовлетворенного спроса.
Наконец одной из самых интересных и сложных тенденций на рынке, включающей ряд других значимых процессов, оказалась децентрализация в размещении офисных зданий Москвы. Среди основных причин децентрализации специалисты отмечают ряд проблем, достигших предельного уровня в центре города: транспортная перегруженность и отсутствие парковочных площадей, дефицит земельных участков, архитектурно-технологические и юридические сложности реализации проектов. Важны также и психологические изменения: Ольга Батурина из Jones Lang LaSalle отмечает, что с некоторых пор арендаторы смотрят шире на проблему местоположения, готовы рассматривать предложения и заинтересованы в территориях за пределами центра и даже Третьего транспортного кольца.
В первую очередь тенденция касается районов, непосредственно прилегающих к Садовому кольцу, достаточно престижных и многими воспринимаемых в качестве органической части центра. Как отмечают специалисты компании Knight Frank, в 2004 году среди лидирующих по спросу оказались офисные кластеры 1-й Тверской-Ямской улицы, Павелецкого вокзала и Замоскворечья, Новослободского района и Хамовников. Тенденцию дальнейшего расширения офисных районов задали два капиталоемких стратегических проекта московского правительства по трансформации городского пространства – Третье транспортное кольцо и «Москва-Сити».
В качестве еще одной тенденции рынка аналитики GVA Sawyer отмечают появление бизнес-парков как нового формата офисного строительства. Бизнес-парки же по определению должны находиться в окраинной или пригородной зоне, желательно с оптимальными экологическими условиями.
В качестве перспективных направлений расширения офисного строительства называют западное, где, по-видимому, сыграла роль устойчивая репутация Западного района как места сосредоточения элитных жилых кварталов (как по качеству среды, так и по статусу жильцов). Представляется, что в случае с проектом «Крылатские Холмы» сложились тенденции «ухода на окраины» и освоения престижного запада. Подобной репутацией обладает и юго-запад, тоже обозначенный как перспективный район. Есть мнения, что в среднесрочной перспективе стоит ожидать появления больших объемов площадей класса В и С на южном направлении. Наконец, аналитики Paul’s Yard ожидают оживления активности на северо-западном направлении после строительства Краснопресненского проспекта.
По данным ABN Realty, доля сделок, пришедшихся на центр Москвы, последовательно снижалась с 65% в первом квартале 2004 года до 43% в четвертом. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, значительными были объемы сделок по классу А не только в новом районе «Сити» (по сетке районов компании), но и во внешнем, лежащем преимущественно между ТТК и МКАД (около 45 тыс. кв. м). По классу В внешний район лидировал с примерно 125 тыс. кв. м, порядка 120 тыс. кв. м составил объем сделок и для района Шаболовки, таким образом эти два района вышли на уровень, сопоставимый с территорией внутри Садового кольца.
Тем не менее пока основная часть предложения находится в пределах исторического центра города. Прогнозируется значительное увеличение доли нового строительства за пределами Центрального делового района вплоть до 80% (уже по итогам 2004 года в пределах ЦДР оказалось менее половины введенных в строй помещений – 46%, что на 28% меньше, чем в 2003 году – Colliers ).

Среднесрочный прогноз
Масштабный вывод на рынок качественных офисных площадей, частичное удовлетворение спроса и стабилизация арендных ставок, прогнозировавшиеся еще на прошедший год, теперь ожидаются в наступившем. Однако оптимизм аналитиков достаточно сдержан: в ABN Realty говорят, что «в 2005 году можно не опасаться выхода на рынок такого количества площадей, которое бы снизило ставки аренды на всем рынке». «Хотя в рамках проекта «Москва-Сити» и проектируются большие площади, сейчас инвесторы прорабатывают схемы финансирования столь масштабных проектов, и не все из них уверены в целесообразности одновременного выхода на рынок такого большого количества офисов класса А». По мнению специалистов Colliers Int., высокая строительная активность девелоперов, как ожидается, приведет к некоторому росту общего уровня свободных площадей – до 6–12% в 2005–2006 годах. Относительно предложения офисов класса В прогнозы расходятся: в Knight Frank не прогнозируют значительного увеличения объемов строительства и, соответственно, роста уровня вакантных площадей, а специалисты Paul’s Yard отмечают тенденцию реконструкции промзон, ожидают появления множества офисов класса В больших площадей (около 20–30 тыс. кв. м, один из перспективных проектов – технопарк «Нагатино» – до 1 млн. кв. м) и дальнейшего снижения арендных ставок (по мнению компании, в 2004 году ставки упали на 4%). Прогноз по уровню спроса – от сохранения текущего либо небольшого роста (Colliers Int.) до серьезного его увеличения на площади класса А, ввиду первоочередного удовлетворения отложенного спроса (Knight Frank). От арендных ставок ожидают незначительного роста, отчет Knight Frank предлагает три варианта возможного развития ситуации, наиболее вероятной названа ситуация, когда ставки останутся практически на прежнем уровне при возможных колебаниях в пределах 1–2%.