Спрос на торговые помещения постоянно растет, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавный рост, такие тенденции отмечают аналитики Praedium Oncor International.

По данным экспертов, в настоящее время отмечается оживление в сфере девелопмента торговой недвижимости. Одним из наиболее заметных событий стало открытие 10 марта торгового комплекса Afimall общей площадью почти 180 тыс.кв.м. и торговой 114 тыс.кв.м. в деловом центре «Москва-Сити». По подсчетам аналитиков Praedium Oncor International, всего в 1 квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 150 тыс.кв.м. торговых площадей. Объем нового строительства в 1 квартале этого года почти втрое превысил аналогичный показатель 2010 года.

До конца 2011 года к вводу в эксплуатацию запланировано порядка 400 тыс.кв.м. торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых намечено на период с апреля по декабрь текущего года, специалисты отмечают следующие: ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 102 000 кв.м, GLA – 35 000 кв.м), Outlet Village Belaya Dacha (GBA – 42 050 кв.м, GLA – 38 000 кв.м), ТЦ «Парус» (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м) ТРЦ в составе жилого комплекса «Авеню, 77» в микрорайоне Северное Чертаново (GBA – 31 000 кв.м, GLA – 20 000 кв.м) и другие.

Объем вакантных торговых площадей в Москве постепенно сокращается. На сегодняшний день уровень вакансий в целом по рынку составляет порядка 6,5% (что составляет примерно 257 тыс.кв.м. торговых площадей). Ожидается, что этот показатель продолжит плавное снижение и к концу года может приблизиться к 4%.

Наиболее активными арендаторами по-прежнему остаются крупные торговые сети (такие как «Ашан», Media Markt, X5 Retail Group, «Азбука Вкуса», «О’кей», «Вестер», Real, OBI, «Стройдепо»), розничные сети магазинов одежды и обуви, магазины детских товаров.

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 2010 года и на конец 1 квартала текущего года имеют следующие значения: $150-350 для якорных арендаторов, $100-120 для развлекательной зоны, $1000-4500 для торговой галереи (площади до 500 кв.м.), $500-1000 для более крупных арендаторов торговой галереи (площади от 500 до 1500 кв.м.).

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года. Средние ставки аренды на помещения стрит-ритейл в пределах Садового кольца составляют $800-4500 за кв.м. в год, в зоне от Садового кольца до Третьего Транспортного - $600-2500 за кв.м в год, от Третьего Транспортного кольца до МКАД - $300-1100 за кв.м в год. Цены продажи по текущим сделкам купли-продажи в сегменте стрит-ритейл достигают $8 000 – 33 000 за кв.м.

По прогнозам экспертов, на фоне активизации ритейлеров и торговых операторов, регулярно на протяжении последних месяцев анонсирующих развитие и планы по открытию новых торговых точек, объем свободных торговых площадей продолжит сокращаться, а ставки аренды и цены продажи на объекты с выгодным местоположением будут возрастать. Однако в среднем по российскому рынку бума роста ставок аренды ожидать не приходится – ежегодный рост не превысит 10 – 12%. Соответственно вырастут и цены продаж.

Начало текущего года охарактеризовалось множеством заявлений различных крупных и мелких торговых сетей (российских и иностранных) о начале/возобновлении экспансии как на рынок Москвы, так и за его пределы. Так, например, розничные сети магазинов детской одежды и игрушек Gulliver и «Вундеркинд» планируют активное развитие. Петербургская сеть «О'кей» планирует потратить на экспансию в 2011 году около 3,5 млрд. рублей и открыть 11 гипермаркетов и 15 супермаркетов. Ритейлер бытовой техники и электроники «Техносила», остановившая свое развитие более двух лет назад, вновь готова к открытию новых магазинов. Краснодарский ритейлер «Магнит» намерен увеличить количество магазинов в двух столицах. Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» планирует в 2011 году увеличить свою розничную сеть в два раза, открыв 250 новых магазинов. Испанский ритейлер Mango в этом году вдвое увеличит темпы экспансии в России. За 2011 год компания запустит 25-30 как собственных, так и франчайзинговых магазинов одежды. Американская Guess намерена активно расширять собственную сеть магазинов в России: в предстоящем сезоне весна-лето 2011 года в России будет открыто 10 новых магазинов компании. Группа компаний Bosco di Ciliegi, один из крупнейших в России продавцов товаров класса люкс, планирует в 2011 году открыть 31 магазин спортивной одежды Bosco Sport в России.
Среди новых тенденций 2011 года на рынке ритейла - запуск новых форматов. Сеть «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый экспериментальный «Маккиоск», в котором представлено только десертное меню. У крупнейшего сотового ритейлера в России «Евросети» появится еще один формат: она откроет монобрендовые салоны «Билайн» для своего акционера «Вымпелкома». Ginza Project подписала франчайзинговое соглашение об открытии закусочных Burger King. Компания откроет закусочные не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.

В начале года стало известно о выходе ряда иностранных брендов на российский рынок. Так, дистрибьютор детской одежды Forus Fashion Group начал развивать в России португальский бренд детской одежды Petit Patapon. Компания Disney планирует открытие своих магазинов в России в ближайшее время. Один из самых известных мировых производителей белья Victoria`s Secret также заявил о своем намерении выйти на рынок России. А в апреле 2011 года компания «Джамилько», развивающая в России такие бренды как Naf Naf, Chevignon и Timberland, планирует открыть в Москве магазины под маркой Jaeger. В перспективе стоит ожидать выхода новых европейских брендов на российский рынок, т.к. возможности для развития новых сетей у нас далеко не исчерпаны.

Также в конце 2010 и 1 квартале 2011 года стало известно о нескольких сделках M&A: «Мосмарт» был продан «Седьмому континенту», а «Викторию» приобрела «Дикси», в декабре 2010 года сеть «Копейка» была продана X5 Retail Group. Указанные сделки повлияют на структуру долей основных игроков на рынке продуктового ритейла, кроме того, может быть проведен ребрендинг магазинов или замена операторов.

Исследования рынка

Спецвыпуск: инвестиции