NAI Global подготовила International Property Guide
Как указывают специалисты NAI Global, сравнение таких параметров как цены продажи, ставки аренды и уровень доходности не дает полноценной картины рынка для тех инвесторов, кто планирует выход на локальный рынок и хочет провести детальный анализ рисков того или иного субрынка. В сборнике, подготовленном компанией эксперты 60 стран мира детализируют издержки, которые несут как покупатели недвижимости, так и арендаторы, что дает возможность сравнения налогового поля, средней длительности договоров аренды, уровня агентского вознаграждения и проч. параметров в разных странах.
Условия сделок по приобретению объектов недвижимости
• Налог на переход собственности (transfer tax)
Налог на приобретение представляет собой платеж, взимаемый государственными структурами за приобретение недвижимости, и значительно варьируется в зависимости от страны нахождения объекта.
Например, в странах Чили, Японии и Пуэрто-Рико налог на приобретение не взимается, напротив, в странах Бельгии и Греции данный налог самый высокий и достигает 12,5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Наиболее распространен налог в пределах от 2% до 10%.
Как правило, подобный налог уплачивается продавцом недвижимости, однако, в некоторых странах, уплачивается и покупателем (Корея). В Италии налог имеет привязку к индексу REITs, Испании - к НДС.
В Латвии сумма налога не может превышать 42 тыс. евро, в Великобритании налог взимается при сумме сделки, превышающей 500 000 фунтов.
Налог на переход собственности (transfer tax), %
Агентское вознаграждение
Вознаграждение агенту, сопровождавшему сделку, в различных странах варьируется от 1% до 10%. Наиболее распространенный вариант составляет 2-5% от суммы сделки/стоимости объекта, в этом диапазоне находится и Россия, средний уровень вознаграждения в которой в среднем равен 2%. Самый низкий уровень агентского вознаграждения отмечается в Великобритании, Гонконге и Ирландии (1%); самый высокий – в Бразилии (7%) и на Багамских островах (10%).
Агентское вознаграждение
Юридическое вознаграждение за процедуры, связанные с проведением сделки купли-продажи Объекта недвижимости
Наиболее низкий юридический платеж в Нидерландах (0,33%), Бельгии, Дании, Норвегии и др. (0,5%). В то же время платеж в Германии, Португалии, Коста-Рике составляет 1,5%, самый высокий - в Бразилии - достигает 5%.
Юридический платеж
Ограничения на иностранную собственность
Существенные ограничения на приобретение недвижимого имущества в мире зафиксированы в 22 странах из 60 - в основном, подобные препятствия существуют в странах Азии (Китай, Япония, Тайвань, Тайланд, Вьетнам, Индия, Индонезия), а также в некоторых странах Европы (в том числе и в России) и Латинской Америки.
Ограничения на иностранную собственность
Условия сделок по аренде объектов недвижимости
Комиссия брокера
Комиссия брокера варьируется в пределах от 5% в ЮАР, Индонезии, Мексике, Канаде, Чили до 30-50% во Франции и Германии. Наиболее распространена 8-10%-ая комиссия (Россия, Великобритания, Украина, Колумбия и пр.).
Комиссия брокера
Аванс
Уплачивается помесячно в 70% рассмотренных стран (в т.ч. в России) и поквартально – в 30%.
Страховой депозит
При аренде помещений сумма страхового депозита различна и составляет от 1 до 10-ти месячной арендной платы. В большинстве стран, в том числе и России, страховой депозит взимается как сумма 3х-месячной арендной платы.
Страховой депозит
Длительность арендных договоров
Срок заключения договоров аренды в различных странах составляет от 1 года до 25 лет. Более распространенным периодом является период от 3 до 10 лет, характерный и для России. Самый короткий срок договора составляет 1-2 года (Корея). В Великобритании и Испании распространены долгосрочные договоры на период до 25 лет.
Длительность арендных договоров, лет
НДС
Уровень налога на добавленную стоимость варьируется от 5% (Канада, Тайвань) до 26% (Исландия). НДС в России соответствует аналогичному платежу в Сербии, Испании, Турции (18%). В Гонконге, Пуэрто-Рико и на
Багамских островах НДС не взимается.
НДС, %
Пересмотр ставок аренды
Пересмотр ставок аренды наиболее часто осуществляется по итогам 3 -5 лет, также распространенным является период в пределах от 6 месяцев до года (в число таких стран входит Россия) или по завершению срока действия договора. Менее распространены страны, где пересмотр ставок происходит в период от 5 до 9 лет.
В основном при пересмотре ставок аренды, арендодатель оперирует сложившейся на рыке ситуацией, в редких случаях при изменении ставок учитывают динамику индекса потребительских цен. Более открытая схема корректировки арендных ставок в Израиле – обычно арендодатель прибавляет 5% к существующей ставке.
Индексация арендных ставок в большинстве стран происходит ежегодно. При индексации наиболее часто учитываются Cost of Living, CPI и Eurostat Index. В некоторых странах учитывают стоимость строительства и Monetary Union Index Of Consumer Prices.
Выводы
Наиболее привлекательными по результатам ранжирования вышеописанных критериев с точки зрения минимизации транзакционных издержек являются развивающиеся страны Латинской Америки и Восточной Европы, а также «азиатские тигры»: Пуэрто-Рико, Сингапур, Панама, Гонконг, Корея, Колумбия, Филиппины, Коста-Рика, Эстония, Украина. Политика данных стран направлена на увеличение привлекательности рынка недвижимости и снижение административных барьеров и дополнительных платежей.
При ранжировании параметров, характеризующих гарантии собственника и стабильность арендных потоков, более привлекательными стали страны западной Европы, что обусловлено высоким уровнем развития рынков недвижимости этих государств. Так, в первую десятку стран по данному признаку входят: Великобритания, Ирландия, Исландия, Испания, Италия, Норвегия, Греция, Дания, Австрия, Бельгия.
Следует отметить, что Россия занимает средние позиции как с точки зрения минимизации дополнительных расходов, так и с точки зрения стабильности арендных потоков при совершении сделок с недвижимостью, что характеризует условия входа на рынок как благоприятные для инвестора, однако, не обеспечивающие ему особого режима, действующего в развивающихся странах.
