Восстановление офисной недвижимости в мире идет по-разному

Данный анализ противоречит традиционной точке зрения, согласно которой рынки недвижимости мировых финансовых центров «шагают в ногу». Он указывает на важность отслеживания таких важных движущих факторов рынка недвижимости, как региональная динамика развития экономики и структура рынков.

«Резкие различия в темпах восстановления рынков недвижимости, которые можно было наблюдать в течение последнего времени в трех мировых  финансовых центрах, необходимо рассматривать в контексте произошедшего в глобальной экономике перевеса в пользу Азии», – отметил доктор Раймонд Торто, главный экономист CBRE. – Этот перевес, скорее всего, будет продолжать определять различия в развитии рынков офисной недвижимости в ведущих финансовых центрах мира».

В связи со стремительным ростом спроса на офисную недвижимость в 2010 году на рынке недвижимости Гонконга было зафиксировано резкое снижение доли  свободных площадей, в то время как арендные ставки  на  офисную недвижимость в сегменте прайм повысились почти на 40% к концу первого квартала 2011 года. Высокий инвестиционный спрос, поддерживаемый также благодаря притоку капитала из Китая, привел к снижению ставок  доходности офисной недвижимости и обеспечил существенное увеличение стоимости капитала: к первому кварталу 2011 года индекс стоимости офисной недвижимости в секторе прайм в Гонконге вырос  на 150% за два года, превысив предкризисные показатели на 35%.  

В Нью-Йорке последствия финансового кризиса, определившие низкий спрос на офисную недвижимость,  привели к более медленным темпам восстановления рынка. За 2010 год на рынке недвижимости Манхэттена было отмечено постепенное снижение доли свободных помещений, а значительный подъем арендных ставок на  офисы сегмента прайм стал наиболее заметным только в первом квартале 2011 года.

Рынок инвестирования в офисную недвижимость в Нью-Йорке, опирающийся, главным образом, на долговое финансирование, оставался преимущественно «замороженным» на протяжении 2009 года, однако за 2010 год он стремительно «оттаял» в связи с большей доступностью кредитов и возобновлением выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Ставки капитализации резко сократились по сравнению с наивысшими показателями, отмеченными в середине 2009 года, что явилось отражением  установления низких процентных ставок и улучшения экономических условий.

На рынке центрального Лондона сравнительно рано было зафиксировано оживление арендной деятельности и повышение арендных ставок на офисы сегмента прайм, однако темпы восстановления рынка несколько снизились в начале 2011 года. Как и в Нью-Йорке, начальное увеличение спроса происходило во многом за счет реактивации спроса арендаторов на недвижимость после экономического спада, а также за счет низких арендных ставок и щедрых средств стимулирования, предлагаемых арендодателями, которыми воспользовались арендаторы. С середины 2009 года в Лондоне также отмечалось повторное снижение ставок доходности  в секторе офисов сегмента прайм. При этом рост объема сделок подкреплялся в основном за счет успеха города в привлечении несоразмерно большей доли глобального притока капитала, вкладываемого в премиальную недвижимость.  

Доклад «Гонконг, Лондон, Нью-Йорке: от рецессии к восстановлению», авторами которого явились старшие научными сотрудники отдела исследований рынка CBRE Питер Деймсик, Памела Мерфи и Эндрю Нeс, указывает на важный фактор, способствующий восстановлению арендных ставок во всех трех рассматриваемых городах. Этим фактором явилась низкая доля строительства новых объектов недвижимости после кризиса. В течение последующих двух лет в этих городах будет отмечаться ограниченный объем нового предложения   офисной недвижимости, а это приведет к более высоким арендным ставками и давлению на арендаторов, которые буду вынуждены заключать договоры предварительной аренды, чтобы удовлетворить свои основные потребности.