Обзор рынка складской недвижимости в I полугодии 2011 года

На протяжении 1 квартала было закрыто несколько крупных региональных сделок, прозвучали заявления складских девелоперов о планах по развитию проектов в крупных городах России. Так, например, PNK Group сообщила о начале реализации проекта строительства крупного логистического парка на участке 99,5 га в Екатеринбурге. Весной ожил и московский складской рынок: во втором квартале 2011 года был закрыт целый ряд крупных сделок аренды и купли-продажи, объявлено о запуске новых проектов в столичном регионе. К реализации новых очередей приступили Giffels (2 фаза логистического комплекса South Gate), MLP (80 000 кв.м складских площадей в Подольске), новая очередь появится в скором времени в производственно-логистическом комплексе «Северном Домодедово», а в складском комплексе Springs Park ведется активное строительство новых площадей.

Динамика основных рыночных показателей в складском сегменте свидетельствует о восстановлении рынка и дает основание прогнозировать дальнейший рост активности как со стороны арендаторов и покупателей, так и девелоперов.

Как отмечают в исследовании аналитики Praedium ONCOR International, среди основных трендов рынка складской недвижимости в 1 полугодии 2011 года следует выделить повышение интереса игроков к сделкам формата built-to-suit. Так, Холдинг «Твое» заключил с девелоперской компанией PNK Group сделку по приобретению склада на территории логистического парка «PNK-Чехов» площадью 24 100 кв. м. Офисно-складское здание класса А было построено в соответствии с техническим заданием компании «Твое» по схеме built-to-suit на территории принадлежащего PNK Group логистического парка «PNK-Чехов». Кроме того, 50 000 кв.м складских площадей будет построено в комплексе PNK-Внуково для одной из крупных компаний из сферы ритейл.

Значимым событием на рынке стало заключение компанией X5 Retail Group сделки по аренде 75 700 кв.м складских площадей в логистическом парке «Ногинск-Восточный». Данная сделка является крупнейшей на российском складском рынке с 2008 года и второй по объему за всю его историю.

Заметно возрос интерес к складскому сегменту и со стороны инвесторов, о чем свидетельствует закрытие двух значимых сделок: продажа складского комплекса South Gate миноритариям девелопера (Giffels) Van Riet Capital и Latidge Investments Limited, а также приобретение фондом Hines Global REIT складского комплекса FM Logistic  в Химках.

Предложение

Объем нового строительства в сегменте качественных складов в 1 полугодии 2011 г. составил порядка 48 000 кв.м. Сроки завершения строительства большинства объектов, изначально запланированных к вводу на начало 2011 года,  были перенесены на более поздние даты. Общий объем качественных складских площадей в Московском регионе по состоянию на конец июня 2011 г. составил 4,64 млн. кв.м.

До конца года планируется ввод в эксплуатацию около 250 000 кв.м качественных складских площадей. При условии, что все заявленные объекты будут построены в срок, объем нового строительства по итогам текущего года не превысит 300 000 кв.м, что на 37,5% меньше, чем значение 2010 года и в 2,5 раза ниже, чем результат 2009 года. Текущая динамика объемов ввода складских объектов свидетельствует о существенном снижении темпов нового строительства.

Однако с учетом заявлений о начале реализации новых проектов и строительстве следующих фаз уже существующих комплексов, есть основания предполагать, что с середины 2012 года можно ожидать роста темпов нового строительства в сегменте складской недвижимости. Кроме того, на объемы ввода в 2012-2013 гг. положительным образом может повлиять интерес игроков к формату built-to-suit.

Спрос

С учетом низких темпов нового строительства и стабильно активного спроса на качественные склады доля вакантных площадей снижается более быстрыми темпами, чем прогнозировалось. Так, доля свободных складов снизилась с 5,5% в 1 квартале 2011 г. до 3-4% в июне (ожидалось, что уровень вакантных площадей во 2 квартале 2011 г. составит около 5%).

В 1 полугодии 2011 года наблюдалась заметная активизация со стороны логистических операторов. Так, доля складских сделок по аренде площадей логистами в 1 полугодии возросла почти в 2,5 раза по сравнению с 2010 годом и составила 26% от общего объема сделок. Увеличили свое влияние на складском рынке и продуктовые ритейлеры: их доля в структуре спроса возросла с 19% в 2010 году до 33% в первом полугодии текущего. В то время как компании потребительского рынка и сферы услуг потеряли свои позиции: их доля в общем объеме спроса снизилась с 45% в 2010 году до 18% в первой половине 2011 г.

Объем заключенных складских сделок в 1 полугодии 2011 года составил около 400 000 кв.м, при этом сумма арендованных и купленных площадей в 1 квартале составила около 100 000 кв.м, тогда как во 2 квартале объем складских сделок превысил 300 000 кв.м.

Заметно возросли и масштабы складских сделок: средний метраж в сегменте крупных сделок (от 10 000 кв.м) увеличился в 1 полугодии практически в 1,5 раза и составил 25 350 кв.м. Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте средних сделок (от 2 000 до 10 000 кв.м), в то же время количество и средний размер мелких складских сделок снизился.

Примеры сделок по аренде складов, 1 полугодие 2011 г. / Examples of major warehouse transactions of the H1 2011. Lease.

Принимая во внимание неутешительные прогнозы относительно объемов ввода новых  площадей  и с учетом стабильного спроса на качественные склады, до конца 2011 года прогнозируется дальнейшее снижение доли вакантных площадей, которая к декабрю может достигнуть отметки 2%.

Ставки аренды. Цены продажи

Прирост ставок аренды за 1 полугодие 2011 года составил 7-8%. За год, с середины 2010 г., ставки аренды на складские площади выросли  на 13%. Средний уровень ставок аренды по состоянию на конец июня 2011 года составил: для складов класса А - $115-130/кв.м в год, для складов класса В - $105-110/кв.м (triple-net).

Следует отметить, что площади в новых складских комплексах класса А предлагаются по ставке не ниже $120/кв.м в год (triple-net).

До конца года рост ставок аренды продолжится, и во втором полугодии может составить 8-10%. Таким образом, по итогам текущего года ставки аренды на качественные склады продемонстрируют заметный рост на уровне 15-17%

Средняя стоимость продажи качественных складов в московском регионе на протяжении 2011 года оставалась стабильной и по состоянию на начало июня составляет $1000-1300/кв.м в зависимости от расположения. Так, сделки купли-продажи по объектам, расположенным в зоне до 10 км от МКАД заключались по цене $1300-1500/кв.м, в то время как цена продажи объектов, расположенных на значительном расстоянии от Москвы составляла $1000-1100/кв.м.