Золотой запас

Кто ищет, что найдет?
Не первый год участники рынка говорят о земельном дефиците, вместе с тем строительство с каждым годом растет. «С одной стороны, дефицит есть, – говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – С другой, есть и предложения, в том числе и довольно большие участки». Один из крупных проектов последнего времени – так называемый «Большой Сити». «Этот проект снабдит рынок участками на несколько лет вперед, – говорит Константин Романов, директор отдела консалтинга компании Knight Frank. – Под «Большой Сити» отдано 1000 га, но инвесторам сначала предстоит снести ветхое жилье и вывести промзоны». Существует еще ряд площадок в районе «Павелецкой» и «Москва-Сити». Крупный проект у «Интеко» в Грайвороново.
Никто не говорит о пустых участках – таковых нет. Строительство сегодня, как сказал Георгий Юсин, заместитель директора по научной работе НИиПИ Генплана г. Москвы, может вестись за счет реорганизации существующих территорий. И земельный потенциал у столицы есть.
Сегодня практически вся земля в городе находится в чьих-то руках. По мнению экспертов, ничьей земли нет. О том, что называется первичным рынком земли, о тех участках, которые попадают на аукционы, застройщики отзываются скептически. Как отметили в одной крупной компании, просто есть условия, при которых необходимо выставить свой участок на конкурс и этот конкурс выиграть. В любом случае площадок, выставляющихся на торги, мало. По информации Тендерного комитета города Москвы, с января по июнь на инвестиционных торгах выставлялось 25 участков под коммерческую недвижимость. Из них 5 располагались на территории музея-заповедника «Коломенское» и предполагали 100-процентную долю города, еще в 10 случаях торги были признаны несостоявшимся из-за отсутствия претендентов.
Еще один вариант – аукционы по продаже не земли, но объектов. Приобретая недвижимость, владелец получает и права на участок. Далее здание можно или реконструировать, или снести и построить новое.
Многие застройщики вовсе не участвуют в аукционах, предпочитая работать с предложениями вторичного рынка. Некоторые пытались участвовать в торгах. «Мы с партнерами несколько раз принимали участие в аукционах по продаже недвижимости, – рассказывает Вера Сецкая, исполнительный вице-президент компании GVA Sawyer. – Но ни разу их не выигрывали. Поражают цены, за которые в результате «уходят» площадки. Они не просто высокие, а астрономические. Мы не раз просчитывали, но так и не поняли, какова должна быть экономика проекта, чтобы он был рентабельным. В качестве примера могу привести конкурс на гостиницу «Украина» (город продал объект в ноябре прошлого года за $270 млн. – Прим. ред.). Проведя экономические расчеты, мы пришли к выводу, что при такой цене невозможно сделать эффективный проект. Возможно, в этой сделке были еще какие-то лакомые кусочки, о которых не объявляли».
Основной источник площадок для застройщиков коммерческой недвижимости – это вторичный рынок. Объем его оценить крайне сложно. Сами девелоперы не смогли назвать количество участков, появляющихся на рынке. Одни считают этот объем достаточным, другие – крайне скудным. По данным компании LVN-Development, ежемесячно на рынке появляется не более 3–4 новых предложений, еще несколько десятков участков «крутятся» там месяцами и даже годами.
Основная проблема «зависших» площадок – завышенная цена земли, порой и в два и даже в три раза. «Из 10 предлагаемых нам участков 8 мы отсеиваем сразу по причине неадекватной цены», – добавляет Вера Сецкая. Причем продавец не может объяснить механизм ценообразования. Расчет же застройщика прост и математически точен. «Мы считаем стоимость вхождения в проект, городскую долю, оцениваем, что можно построить и за сколько реализовать, закладываем рентабельность проекта», – поясняет Алексей Белоусов. Так получается максимальная стоимость площадки.
Существуют также и проблемы с оформлением прав на землю. Владельцы таких участков постепенно решают спорные вопросы, например, получают решение суда, и снова выставляют площадку на рынок. «Подобные участки с определенной регулярностью появляются на рынке. К нам в течение 3–5 лет некоторые площадки возвращались по 3–4 раза», – говорит Вера Сецкая.
Те участки, которые предлагаются в открытом доступе посредниками, как правило, имеют изъяны или завышенную стоимость. Оценить скрытые риски предлагаемой площадки довольно сложно, в Москве мало компаний, способных это сделать. Многие непрофессиональные игроки, решившие осваивать для себя непрофильный строительный бизнес, «погорели» именно на незнании специфики. Например, при рытье котлована можно наткнуться на спецкабель, перенос которого потребует нескольких месяцев; из-за городских ограничений невозможно построить объект запланированной этажности; из-за перегруженности местной сети невозможно подвести к объекту электричество; из-за близости грунтовых вод нельзя углубиться под землю и т. д. Перечень рисков обширен и разнообразен. Так же, как и вариантов решения. Так, у ГК «Бородино» были сложности с подключением делового центра «Бородино» к городским инженерным сетям и получением необходимых мощностей. В результате реконструировали имеющуюся котельную, где установили газопоршневые машины, вырабатывающие электроэнергию. Холдинг «Капитал Груп», вовремя узнав, что по заданным техусловиям город не сможет подвести электричество к объекту, сумел вовремя изменить техусловия и договориться с соседним оборонным «ящиком», которому выделенные мощности были уже не нужны.
При выборе подходящей площадки необходимо учитывать множество факторов. «Интерес могут представлять те участки, которые отвечают ряду требований: удобное географическое положение, близость к крупным транспортным артериям, близость городских коммуникаций, высокая плотность населения. Таких участков не более 25–35% от общего объема», – говорит Янис Жуков, заместитель директора департамента маркетинга компании RIGroup.

Второй состав
Часть земельных ресурсов выведена властями города из использования под строительство. Не может вестись застройка на территориях природного комплекса. Серьезные ограничения существуют при застройке исторического центра Москвы в связи с наличием зон охраны памятников архитектуры и культуры. Не являются резервными территориями и объекты транспортной инфраструктуры, существующие и запланированные Генпланом. «Все эти территории выведены из кандидатов на новое строительство», – отметил Георгий Юсин.
Основных же земельных резервов, по его словам, в городе три. Первый – реконструируемые районы массовой застройки. «Сегодня идет работа с домами, построенными в 60-е, а в отдельных случаях и 70-е годы», – отметил Георгий Юсин. Второй резерв – участки с ветхим жилищным фондом. И третий – реорганизация производственных территорий. Застройщики коммерческой недвижимости расставляют приоритеты иначе. «Самый большой запас – промзоны, – считает Алексей Белоусов. – Второй – развитие транспортной инфраструктуры города, когда появляются новые участки, прилегающие к новым магистралям. И третий источник, носящий случайный характер, – участки и объекты, купленные организациями или под себя, или для реализации каких-то проектов, которые так и не были воплощены».
Различия в оценке актуальности земельных запасов чиновников и застройщиков неслучайны. Реконструкция районов массовой застройки имеет свою специфику, к которой готовы далеко не все компании. «Надо понимать, что в этом случае вы надолго входите в проект, – рассказывает Алексей Белоусов. – Строительство монолитно-каркасного дома займет 2 года. Еще год уйдет на то, чтобы отселить жильцов. Причем 3 года – это оптимистичная оценка. После можно сносить старое здание и приступать к строительству нового».
Застройщики коммерческой недвижимости могут принять частичное участие в таких проектах. Как правило, для работ по реконструкции определяется единый застройщик, который занимается сносом, переселением жителей, строительством домов. «А вот права на строительство, к примеру, торгового центра он может переуступить профессиональному игроку, – говорит Илья Иванов, руководитель отдела развития компании LVN-Development. – Порой мы рассматриваем такие предложения».
Всего Генеральным планом Москвы предусмотрена комплексная реконструкция 2 тыс. га районов массового жилищного строительства первого периода индустриального домостроения.
Реорганизация территорий сложившейся застройки – еще один вариант получения площадки. Как отмечается в постановлении правительства Москвы «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004–2006 годы», в реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, то есть около 30% общего числа.
Участки, застроенные ветхими домами, менее интересны девелоперам коммерческой недвижимости. Но и в этом случае комплексный подход властей к застройке города гарантирует появление площадок и под нежилые объекты. Реконструкции ждет порядка 4 млн. кв. м доиндустриального фонда.
Наиболее привлекательны для девелоперов промышленные территории. «Из 108 тыс. га территории Москвы 20% составляют промзоны, а в центре – до 40%, – говорит Олег Смирнов, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle. – Конечно, это очень большой ресурс». По словам Георгия Юсина, до расчетного срока (ориентировочный срок реализации Генплана – 2020 г.) предполагается освободить под новое строительство около 5 тыс. га, территории производственного использования сократятся с 20,9 тыс. до 15,6 тыс. га. Высвобожденные участки, как отмечается в Генплане, планируется использовать под общественную, деловую, жилищную застройку и для развития и реабилитации территорий природного комплекса.
В частности, Генпланом предусматривалась ликвидация экологоопасных и ресурсоемких видов производств в частично сокращаемых промзонах центра – «Ул. Правды», «Грузинский Вал», «Хапиловка», «Курская», «Донские улицы», а также в промзонах периферии – «Очаково», «Капотня», «Трикотажная» и др. К реорганизации были запланированы промзоны «Серп и Молот», «ЗИЛ», «Волгоградский проспект», «Митьковская ветка», «Бережковская набережная», «Павелецкая» и др. В некоторых из них уже ведется новое строительство, как, например, в Павелецкой промзоне. Относительно других пока лишь строятся планы по реорганизации, в частности, один из претендентов – Московский нефтеперерабатывающий завод. Официально власти города говорят о реконструкции экологически опасного производства, снижении уровня выбросов, модернизации производства и более эффективном использовании территории. Неофициально – о недопустимости столь опасного производства в черте мегаполиса. «Ни в одной столице мира этого нет, – отметил в неформальной беседе один из чиновников стройкомплекса столицы, – и у нас в перспективе не будет».
Вопрос не только и не столько в экологической проблеме. Как обычно, все упирается в деньги. «Ни одно производство на территории Москвы не может быть эффективнее строительства жилья или коммерческой недвижимости», – отмечает Илья Иванов. Власти это прекрасно понимают, и город стремится заработать на промзонах. В начале реализации программы по реорганизации промышленных территорий инвесторы не хотели заниматься такими площадками и говорили о необходимости активной помощи города. Позже, когда стало понятно, что промзона – золотой запас, власти поменяли отношение к выводу предприятий. Теперь Москва расценивает вывод производства как потерю. И сегодня проекты по реорганизации промзон обременены требованиями компенсаций за потерю городом определенного промышленного потенциала.
Вообще доля города или компенсация – это, по сути, цена, за которую город позволяет строительство на этом месте. Неважно, что часто земля, как в случае с промышленными территориями, находится в собственности акционерного общества или как минимум на праве аренды. Как пример можно привести новый проект – деловой центр «Бородино», строящийся Группой компаний «Бородино» на месте собственной выведенной кондитерской фабрики. Земля принадлежит группе на праве аренды, тем не менее и в этом случае была определена доля города.
Научно-промышленный потенциал города законодательно защищен, что было сделано из благих побуждений после рейдерских захватов предприятий. В результате это создало массу бюрократических препон для инвесторов. «С одной стороны, город хочет реорганизовать промзоны и вывести промпредприятия, с другой – сохранить некие промышленные возможности», – отмечает противоречивость действий московских властей Александр Калиниченко, финансовый директор компании «КВ-Инжиниринг».
Постепенно производства из Москвы все же выводятся, а на месте своих бывших заводов бывшие промышленники строят деловые центры. В частности, запланирован вывод производства и строительство коммерческой и жилой недвижимости владельцами Деревообробатывающего комбината №17 на проспекте Мира, для них компания GVA Sawyer разработала 3 проекта реорганизации территории.
Но на самом деле действующих производств в Москве не много, зачастую владельцы занимаются спекуляциями. Обычно основные площади сдаются, а за счет доходов от аренды поддерживается какое-нибудь небольшое убыточное производство. В перспективе они могут продать землю, получив еще и деньги на вывод производства, или распродавать ее по частям.
Столичные власти в этом случае практически бессильны. Как отмечала ранее на заседании правительства, посвященном вопросам реорганизации промзон, префект Северо-Восточного округа Ирина Рабер, сегодня не существует механизма изъятия земельных участков и санкций за неэффективное их использование. На территориях практически всех промзон ведется незаконное строительство, помещения сдаются под офисы, склады.
Именно сейчас достаточно активно на рынке появляются предложения по промышленным участкам. Как считает Алексей Белоусов, это связано с тем, что прошел и этап приватизации, созданий акционерных обществ, и этап консолидирования контрольного пакета акций. На рынок вышел один продавец, за которым может стоять несколько договорившихся между собой совладельцев.
Для девелоперов промышленные территории интересны в первую очередь площадью. «Это достаточно большие участки, на которых можно реализовать концептуальный продукт, – отмечает Алексей Белоусов. – Там может быть и жилая, и офисная, и торговая, и развлекательная части. Это позволит решить проблему удаленности от городской инфраструктуры, общую для всех промзон».
В центральных промзонах, в районах станций метро «Павелецкая», «Тульская», «Бауманская», «Электрозаводская», «Семеновская», «Савеловская», по мнению Яна Аль-Нури, специалиста департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, будут строиться преимущественно деловые комплексы. «В промзонах интересно строить офисы, – полагает Олег Смирнов. – В качестве примера можно привести бизес-парк «Дербеневский». Стоимость земли и реконструкции территории составляет около $700–800/кв. м, а помещения сдавались по $500–600/кв. м. Срок окупаемости таких проектов очень небольшой». На площадках в районе МКАД, с которых выводятся промышленные предприятия, отмечает Ян Аль-Нури, в основном строятся торгово-складские комплексы.
Вместе с тем из-за достаточно большой стоимости работ по реорганизации промзон далеко не все проекты рентабельны. «Строительство на месте выводимых промзон считается рентабельным, но при условии, что площадь участка не менее 3–4 га и речь идет о ЦАО, где земля дорогая, – поясняет Константин Романов. – Все дело в том, что расходы на вывод промзон складываются из многих показателей: самой стоимости вывода, рекультивации земель, наличия памятников архитектуры и прочего». С другой стороны, есть предприятия, вывод которых выгоден городу. Тогда стоимость перевода производства засчитывается ДЭПРом в долю города. «В этом случае стоимость вывода производства – средняя цена составляет $40–50 млн. – уже не является обременением», – отмечает Олег Смирнов.
Рентабельность проектов, реализуемых в промзонах, по оценке Яна Аль-Нури, составляет 20% годовых, средняя окупаемость – около 4–5 лет. «Как правило, девелоперы рассматривают проекты с рентабельностью от 25%, – поясняет Янис Жуков. – При оценке подобных проектов также учитываются длительность оформления ИРД, большие сроки по согласованиям, экспертизам и т. п., высокая инвестиционная составляющая, проектные риски».
Перспективность освоения промышленных территорий зависит, как отметил Олег Смирнов, от маржи девелопера и позиции города: «Пока доходность проектов коммерческой недвижимости высокая, инвесторы участвуют в выводе производства и реорганизации территорий. В перспективе же, когда маржа начнет снижаться, а город позицию не изменит, вполне возможно, что процесс реорганизации промзон вовсе остановится. В мире именно город занимается поиском новой площадки для выводимого производства, подведением коммуникаций и выставляет на аукцион уже готовый для нового строительства участок. В Москве же девелопер вынужден заниматься помимо своей прямой деятельности – строительства – еще и новым, не нужным ему бизнесом или каким-то образом от него уходить». В столице существует программа «Пром-Сити», предполагающая организацию на окраинах города (Молжаниново, Бутово и др.) промышленных территорий, куда будут переводиться производства. Но пока о реализации этой программы сами чиновники стройкомплекса в неформальных беседах отзываются скептически.
Второй по значимости и объему источник участков под коммерческое строительство – строительство новых магистралей. Так, Третье транспортное кольцо привлекло многих девелоперов. В частности, компания «Ашан» купила участок завода Орджоникидзе, который после строительства ТТК оказался рядом с трассой. «Перспективно купить промышленное предприятие, которое окажется рядом с запланированной властями новой магистралью», – отмечает Илья Иванов. Компания LVN-Development, например, рассматривала участки около строящегося Звенигородского проспекта. В районе будущей магистрали, по словам Яна Аль-Нури, планируется активное строительство коммерческой недвижимости. Некоторые бизнес-центры в удаленных от центра районах были спроектированы именно в расчете на этот проспект. Например, бизнес-парк «Крылатские Холмы», бизнес-центр «Профико».
Из запланированных трасс в первую очередь стоит отметить строительство Четвертого транспортного кольца, которое пройдет вдоль малого кольца железной дороги. В этом году намечено начало работ по его проектированию. Оно поспособствует появлению новых бизнес-центров, развитию непопулярных ныне направлений. «Так, юго-восток традиционно не является бизнес-направлением, – отмечает Вера Сецкая, – но мы полагаем, что проект медиацентра на Четвертом транспортном кольце в Печатниках, концепция которого формируется консалтинговым отделом нашей компании, будет успешен. В первую очередь, конечно, в силу своей специфичности – планируется собрать на одной площади компании, занятые в полиграфическом бизнесе, печатные издания».
Помимо Четвертого кольца намечено строительство еще ряда магистралей.

Что предлагается построить в Москве в 2006–2013 гг.:
Звенигородский проспект (2008 г.)
Киевское и Боровское шоссе до Внукова (2006–2007 гг.)
Дублер Кутузовского проспекта (2010 г.)
Выезд из Сити на Звенигородский проезд (2009 г.)
Четвертое транспортное кольцо: ул. Гурьянова – Волгоградский проспект – ш. Энтузиастов – Открытое ш. – Ярославское ш. – Дмитровское ш. (2011–2013 гг.).
Балаклавский проспект – Каширское ш. (2010 г.)
Дублер Волгоградского проспекта (2013 г.)
МКАД – Кожухово (2010 г.)
МКАД – улица Королева (2013 г.)

Вообще транспортная проблема актуальна для рынка недвижимости. Для больших комплексных проектов смешанной застройки транспортная ситуация, по мнению Олега Смирнова, стоит на первом месте. «Девелоперы планируют проекты, ориентируясь на транспортные перспективы 2008–2010 гг.», – добавляет он. Так, появление в первую очередь на востоке Четвертого кольца «потянет» за собой строительство коммерческой недвижимости на этом направлении и развитие округа в целом.

И прочая, и прочая
Меньшую часть земельного рынка составляют предложения отдельных собственников небольших участков земли. Часто это непрофессиональный игроки, не сумевшие освоить приобретенные площадки.
Несколько лет назад мэр Москвы говорил об участках под ЛЭП, но тогда игроки более чем скептически отнеслись к этой идее. Не изменилась ситуация и сегодня. «Это очень дорогостоящий проект с непонятными обременениями», – говорит Илья Иванов. «Всегда будет присутствовать отрицательный фактор наличия ЛЭП, такие проекты будет очень сложно реализовать», – поддерживает его Алексей Белоусов. «Кроме того, эти участки имеют сложную конфигурацию – они очень узкие, что сказывается на архитектурных особенностях будущего здания. Перенос ЛЭП под землю – затратный проект, поскольку линии нельзя переносить под землю частями, чтобы освободить конкретный участок», – добавляет Константин Романов.
Подземное строительство тоже не сможет решить проблему дефицита земли. Углубляться под землю в столице непросто из-за сложной геодезической ситуации и обилия разнообразных коммуникаций и крайне дорого. По мнению Алексея Белоусова, подземные проекты слишком уникальны, чтобы можно было говорить об их эффективности, необходимо рассматривать каждую ситуацию отдельно. В любом случае, по мнению экспертов, такие проекты можно реализовать только в центральных частях города, что и делает компания «Стройинком-К», ведя строительство под Белорусской площадью. «По заявленным в последние два года проектам подземных ТРК на Пушкинской и Павелецкой площадях и в районе Белорусской подземное строительство может стать тенденцией, – полагает Янис Жуков. – Конечно, строительство объектов под землей решает проблемы выбора места, но нельзя не учитывать и другие факторы, например, подземные коммуникационные системы и метро». «В Москве не так много площадей, под которыми можно строить подземные объекты. Кроме того, это не всегда рентабельно для инвестора, поскольку подземные работы удорожают проект на 30–40%», – добавляет . Поэтому, по мнению Яниса Жукова, в некоторых случаях стоимость сноса действующего объекта и возведение на его месте нового с переработанной концепцией может быть дешевле подземного строительства, начатого с нуля.
Освоение участков рядом с железными дорогами, по словам Яна Аль-Нури, довольно перспективно. «Эта земля относительно дешева. Подобные участки являются идеальным вариантом для офисно-складских комплексов», – отмечает он. Примеры подобных проектов: офисно-складские проекты в районе Савеловского вокзала, бизнес-центр на Большой Семеновской ул., 32, офисно-складской центр на Дубининской ул., 53, бизнес-центр класса В на Летниковской ул., 10.
Сегодня многие инвесторы идут по пути реконструкции имеющихся зданий с увеличением этажности. Также совмещаются площади различных назначений. К примеру, на территории спортивных сооружений строится комплекс, совмещающий и спортивные, и деловые помещения. Компания «Открытые инвестиции» возвела театрально-культурный центр им. Вс. Мейерхольда, в составе которого 18-этажная гостиница Novotel Moscow Centre. Новый проект этой же компании – Центр искусства, культуры и досуга им. А.И. Райкина, где помимо театральной части планируется разместить торговые и офисные помещения.