Колорит и бизнес

Уфа – старинный город-миллионник, с населением более миллиона человек. Основанный в 1573 году как крепость не без помощи Ивана Грозного, город как таковой появился лишь после Крестьянской войны. А в 1865 это уже центр Уфимской губернии. Положив начало своего развития на берегу реки Белая (приток Камы), город так и продолжал разрастаться вдоль реки, на которой, к тому времени установилось регулярное пароходное сообщение. В силу особенности своего развития, в настоящее время город похож на вытянную гантелю и омывается со всех сторон реками: Белой, Уфой и Демой.
Уфа – наверное, один из немногих российский городов – миллионников, расположенный на острове. Связь с материком обеспечивают уфимцам многочисленные мосты. Эта географическая особенность расположения наложила свой опечаток на развитие города и на жителей. Долгое время город жил своей обособленной жизнью, находясь под своеобразным железным занавесом. Здесь до сих пор стоит памятник вождю пролетариата и каждый год город «украшают» огромные перетяжки с призывами «все на субботник». Уфимцам правда при «железном занавесе» жилось не плохо, поскольку город полностью обеспечивал всем необходимым себя сам. К концу XVII века в Уфе работали в полную силу 29 промышленных предприятий: машиностроительный, чугуномеднолитейный, машиностроительный и пр. А с нахождением залежей нефти в 30-х гг, в городе появились нефтеперерабатывающие заводы. При этом, несмотря на то, что в городе довольно сильно развита промышленность, средний уровень жизни горожан составляет 8-10 тыс. рублей.

По следам Казани
В силу своей характерной особенности и национального колорита, на сегодняшний день в Уфе сформировались сообщество местных ритейлеров, которые способны составить серьезную конкуренцию федеральным сетям. Так в городе представлены местные торговые операторы, как сеть продуктовых супермаркетов «Матрица», «Полушка», сеть электроники и бытовой техники «Техно-Эксперт» и «Пять Звезд», сеть обуви «Монро» и пр. Появление несколько лет назад федеральных ритейлеров в виде «Пятерочки», «Патерсона», «М.Видео», «Метро» и «Рамстора» встречено местными ритейлерами настороженно. Как, впрочем, и во всех других региональных городах. Но, несмотря на кажущееся множество федеральных торговых марок в городе, ощущение разнообразия и насыщенности пропадает, как только начинаешь город узнавать чуть лучше. Так, в большом количестве в городе представлена лишь сеть магазинов-дискаунтеров «Пятерочка» (38 точек), остальные же - практически в единичном экземпляре. Но в планах – ожидается серьезное нашествие федеральных девелоперов, могущих привести с собой новые для города торговые брэнды. Заявила о своем выходе на рынок столицы Башкокорстана шведская IKEA вместе с «Мегой», пермская продуктовая сеть «Семь Я», которая к 2008 году планирует построить ТРЦ, общей площадью 67 тыс.кв.м. Концепцию проекта разрабатывает московская консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. O!Mega в следующем году вводит в строй ТЦ общей площадью 60 тыс.кв.м и приводит на рынок Башкоркостана еще один федеральный бренд - «Наш гипермаркет». Присматривает площадку для строительства ТРЦ общей площадью 70 тыс.кв.м «Парк Хауз». Правда, говорят местные ритейлеры, присмотренную площадку девелоперу проекта ГК «Время» не дают, предлагают рассмотреть другой вариант. ГК «Торговый Квартал» строит одноименный ТЦ общей площадью 43 тыс.кв.м с мультиплексом и детским развлекательным центром.
Местные девелоперы тоже не сидят, сложа руки. В городе реализуются или заявлено строительство множества торговых центров и центров развлечений.
Ярким примером последнего можно считать центр торговли и развлечений «Мир», под управлением одноименной УК. Расположенный в историческом центре города, на проспекте Октября – основной торговый коридор города - на месте швейной фабрики «Мир», на сегодняшний день это самый большой в городе ТРЦ, общей площадью более 62 тыс.кв.м. На пяти уровнях комплекса расположились и известные местные и федеральные ритейлеры и новые для Уфы бренды. Так, например, якорным арендатором комплекса выступает турецкий «Рамстор»», мини-якорем – «Старик Хотабыч». Также в «Мире» присутствуют федеральные бренды, уже знакомые горожанам «М.Видео», «Спорт Мастер» и пр. В комплексе в скором времени откроется первый мультибрендовый универмаг под названием «Город». Последний уровень комплекса традиционно отдан под зону развлечений. Половину этажа занимает 4-зальный местный оператор мультиплексов «Кино-Проект», game-зона и небольшой фуд-корт, представленный четырьмя местыми операторами, несмотря на то, что в городе открылся первый MacDonalds. Во дворе комплекса, похожего на букву «П» разместился пяти-уровневый паркинг на 350 мест, имеющий выходы на каждый этаж ТЦ. Есть также открытая наземная парковка на 150 машиномест.
Еще одна гордость УК комплекса – это скорое открытие первого в городе автокинотеатра, который расположится на последнем ярусе паркинга. В комплексе есть и небольшие недостатки, один из которых – практически полное отсутствие системы навигации. Еще один недостаток – небольшую часть площадей центра развлечений занимают частные предприниматели ПБЮЛ. По словам директора по развитию ЦТиР «Мир» Айны Федоровой, руководство швейной фабрики начало сдавать пустующие площади под небольшие торговые точки предпринимателям, которые так и остались к моменту выкупа фабрики. «В настоящий момент эти предприниматели уже выходят на новый уровень и начинают работать по франчайзингу, открывая монобрендовые бутики в нашем ТРЦ», - говорит г-жа Федорова.
Но, несмотря на это, комплекс полностью соответствует современным стандартам, а по мнению аналитиков рынка Уфы, ЦТиР «Мир» пока самый смелый и успешный проект. Хотя бы потому, что аналогов в городе еще нет. Оценив все плюсы и минусы данного проекта, УК «Мир» в скором времени приступит к строительству второго ЦТиР «Мир» в перспективно развивающемся районе города «Сипайлово». Новый комплекс будет практически повторением предыдущего, за исключением, может быть планировки.
Стоит также отметить еще один ТЦ, расположенный в историческом центре – «Гостининый Двор», общей площадью 40 тыс.к.в. Но, построенный еще до кризиса, он в большей степени напоминает цивилизованный рынок под крышей, несмотря на то, что часть площадей там арендуют такие известные брэнды, как Boss, Colins, Этуаль и др. В ближайшее время «Гостиный двор» планируется реконструировать.
В целом же рынок торговых площадей в Уфе сегодня представлен реконструированными и ныне действующими рынками. «Те помещения, которые принято сейчас в городе называть торговыми центрами, представляют собой многоуровневые помещения без определенной концепции, в которых покупателю очень сложно ориентироваться. У них отсутствуют якорные арендаторы, которые бы привлекали основные массы покупателей», - отмечают аналитики компании «Торговый Квартал».

Также широко распространен в городе формат универмагов советской постройки. Наиболее популярные у горожан являются универмаг «Уфа», на пр. Октября общей площадью 10 тыс.кв.м и универмаг «Башкокорстан» на ул. Менделеева, общей площадью 35 тыс.кв., гордо именуемый торговым центром.
Но, в скоре положение вещей на рынке торговых площадей претерпит существенные изменения. Так, по данным аналитической компании «Комплексные системы управлений», после ввода всех заявленных объектов, через 2-3 года Уфа рискует повторить судьбу Казани, рынок торговых площадей которой уже достиг точки пресыщения. «Всего заявлено к строительству более 1млн.400 тыс.кв.м. торговых площадей, - говорит Гилязетдинов Ринат, генеральный директор аналитической компании «Комплексные системы управлений». – А город способен поглотить самое большое 900 тыс.кв.м». Более реалистично смотрят на это специалисты местной девелоперской компании «Аврора-Уфа», реализующие в городе ТРК «Аврора» совместно с компанией Jones Lang LaSalle, площадью 71 тыс.кв.м. с аквапарком. «Рано говорить о скором пресыщении рынка торговыми площадями. Нужно дождаться ввода хотя бы части этих объектов, чтобы говорить о каких-либо прогнозах, - считает Игорь Исаков, генеральный директор компании «Аврора-Уфа».
Арендные ставки на торговые площади в городе на сегодняшний день выглядят следующим образом. «Гостиный Двор» - около $400 кв.м. год, ЦТиР «Мир» - от $500 до $650 кв.м/год. К слову сказать, в «Мире» самые высокие арендные ставки. В целом же, средний уровень арендных ставок колеблется в районе $250-400 за кв.м/год.

Офисный бум
Рынок офисных помещений Уфы свое развитие тоже начал совсем недавно - в минувшем году. До этого предприниматели «ютились» на первых этажах жилых домов и в зданиях бывших промышленных предприятий. В качестве примера можно привести центр малого бизнеса «Гидравлика», общей площадью 4 тыс.кв.м. В 2003 году один из корпусов одноименного завода был рекоструирован под офисное здание. Редкие многоэтажные офисные центры, которые гордо смотрят с высока на город также построены довольно давно, как например 14-ти этажное здание «УралСиба», построено еще в докризисные времена. Есть только один офисный комплекс, введенный в эксплуатацию относительно недавно - бизнес-центр «КПД» общей площадью почти 22 тыс.кв.м, класса В. Этот проект можно смело назвать многофункциональным комплексом, так как в его состав будут входить торговые и гостиничные площади, а также выставочный зал. Часть площадей бизнес-центра сдана в аренду примерно по $180 кв.м/год, часть – выставлена на продажу небольшими блоками по цене от $1300 кв.м./год. По словам специалистов управляющей компании «УНИКУМ», частичная продажа здания – один из отрицательных его моментов. «Наличие нескольких совладельцев приводит к сложностям в управлении объектом», - говорят аналитики компании.
С приходом федеральных ритейлеров и иностранных представительств, в городе начался «офисный бум». В настоящее время в центре Уфы идет активная реконструкция особняков под офисные центры и строительство новых, довольно высокого уровня офисных зданий, формируя таким образом деловые районы. Так, например, в скором времени в городе появятся бизнес-центр класса А, ранее не существовавшие вовсе. Компания «Уфа-Ойл» на одной из ведущих улиц города, на месте бывшего хлебзавода возводит два офисных центра (А и В класса) общей площадью 40 тыс.кв.м с неплохой инфраструктурой для арендаторов: фитнес-центр, лобби-бар и пр. Летом текущего года завершится строительство торгово-делового комплекса «Александровский Пассаж», общей площадью 13 тыс.кв.м, с полной арендой.
Ставка аренды по данным компании ЗАО «Азимут» от $518 кв.м./год. Также, в непосредственной близости с ЦТиР «Мир», на пересечении улиц Комсомольская и Бессонова идет строительство бизнес-центра «Деловой Мир», общей площадью 4,5 тыс.кв.м. с системой интеллектуального здания. Площади, по данным компании ЗАО «Азимут» будут выставлены на продажу по цене от $1170 до $1978 за кв.м., в зависимости от этажа. Сдача объекта запланирована на конец этого года.
Вообще же, рынок аренды в городе развит довольно слабо. Чаще всего владельцы зданий продают офисные площади. Средняя цена квадратного метра в год в действующих офисных зданиях составляет $1200. Аналитики такой подход объясняют желанием поскорее вернуть вложенные средства.
В городе активно развита схема долевого строительства. По такому принципу построен офисный комплекс Центр малого предпринимательства РБ «Капитал», общей площадью 40 тыс.кв.м. Всего же, по данным консалтинговой компании «Комплексные системы управлений» заявлено строительство более десяти бизнес-центров, общей площадью более 75 тыс.кв. м, что в целом позволяет говорить о скором насышении рынка офисными площадями.

Всем по отелю!
Гостиниц в миллионном городе немного. Можно даже сказать, что как такового, гостиничного рынка нет, кроме нескольких старых гостиниц туристического класса, пансионатов и пары-тройки отелей категории 3 и 4 «звезды». К таковым, например, относится четырехзвездный «Президент Отель», который изначально проектировался, как резиденция для высшего руководящего состава. Перепрофилировать бывшую резиденцию не было надобности, она полностью подходила под функционирование отеля. Стоит также отметить отели «Россия» и «Башкокорстан» категории три «звезды». Но рынок не стоит на месте. Так, в настоящий момент идет активная подготовка к строительству нескольких высококлассных гостиничных комплексов, в том числе и в составе многофункциональных центров. К примеру, гостиничные объекты появятся на пересечение проспекта С. Юлаева (одной из ведущих улиц города) и ул. Мингажева; проспекта С. Юлаева и Октябрьской революции. Гостинично-деловой комплекс с торговыми помещениями планируется построить на в Октябрьском районе города на ул. Российской. Аналогичные проекты появятся и в живописном месте на берегу реки Белая по ул. Сочинская и на улице Менделеева. Ведется строительство элитного жилого комплекса «Солнечный», состоящий из двенадцати, шестнадцати и двадцатипятиэтажных домов на пересечении улиц Чернышевского и Бакалинской, в состав которого будет входить торговый центр общей площадью 50 тыс.кв.м, гостиничный комплекс, аквапарк, детский сад, школа. Кстати, квартиры и офисные помещения на первых этажах комплекса строятся по схеме долевого участия.
Но, если отсутствие гостиниц в городе компенсируется их масштабным строительством, то о складах Уфы практически нечего сказать. Отчасти их отсутствие связано с долгим «железным» занавесом в городе, ведь федеральные ритейлеры только начинают свою экспансию в Уфу. Реальная же причина, говорят в компании «Комплексные системы управлений», заключается в проблеме с выделением земельных участков под строительство складов. Еще одна причина, отмечают в компании - отсутствие местных сильных девелоперов, которые могли бы взяться и профинансировать строительство качественного логистического комплекса.
Однако неясным остается факт хранения продукции местных ритейлеров. По словам Рината Гилязетдинова, под склады задействованы старые, разбросанные по всему городу небольшие ангары, в которых ранее хранилась производственная продукция.

Рынок Уфы, после долгого забвения переживает сейчас настоящий бум. Выводятся качественные торговые и офисные объекты, строятся многофункциональные комплексы. И, если еще год-два назад рынка коммерческой недвижимости как такового не существовало вовсе, то через два-три года его будет слишком много… Так стоит ли так долго держать «железный занавес», чтобы потом в одночасье оказаться «забитым» под завязку?