Start up для УК

Андрей Филатов, директор департамента развития бизнеса компании MD Facility Management.  

Сегодня мы наблюдаем всплеск интереса к управлению недвижимостью. Вместе со спросом на подобные услуги растет и конкуренция на рынке. Причем востребованы комплексные услуги, направленные как на поддержание качества здания, так и на работу с арендаторами, повышение доходности для собственника.

От того, насколько качественно была проведена работа на этапе запуска проекта, зависит дальнейшая судьба проекта и, соответственно, качество управления зданием и доход собственника. Многих проблем в будущем можно избежать, если ответственно подойти к формированию «команды запуска».

«Лед тронулся», или зачем нужна start up команда

Сегодня перед многими УК встает вопрос: «Стоит ли создавать отдельную start up команду?».

На мой взгляд, команда запуска как обособленная штатная единица должна создаваться только в том случае, если у компании большие планы по развитию, и в ближайшее время она планирует начать работу с большим количеством объектов.

В ее состав обязательно должны входить координатор (руководитель команды запуска), а также опытные технические специалисты. Координатор является ключевой фигурой, которая запускает и потом отслеживает все процессы. Start up этап всегда сопряжен с большим количеством документооборота, который необходимо отстроить (технологические карты, графики ППР, огромное количество приказов о назначении ответственного персонала и т.д.).

Не секрет, что основной тренд управления недвижимостью – это все еще снижение издержек. В таких условиях профессионализм start up команды приобретает особое значение, поскольку ее участникам предстоит выстроить работу так, чтобы она требовала меньших издержек при сохранении качества. От профессионализма команды также зависит вся дальнейшая работа по проекту.

Задачами в данном случае являются оценка объекта в целом, проверка его состояния к моменту перехода к УК, анализ возможностей объекта, выявление и корректировка слабых мест.

Таким образом, удачный start up – фактор, влияющий на успешность ведения всего проекта. Именно на этом этапе формируется стратегия будущей работы, закладывается фундамент дальнейшего управления объектом.

Трудности start up, или «миссия выполнима?»

Одной из самых больших проблем на этапе запуска проекта является нехватка квалифицированного персонала. Даже столичный рынок управления недвижимостью испытывает кадровый голод, что тогда говорить о региональном? Еще большая сложность заключается в том, что, в отличие от столицы, где УК может заменить недостающий персонал специалистами с другого объекта, в регионах это практически невозможно.

На региональных рынках очень мало профессионалов, которые смогут выполнить работу на том уровне, как того требуют УК. Одни не подходят по профессиональным качествам, другие хорошо владеют специальностью, но не имеют управленческих навыков.

Например, на нашем объекте в Новосибирске (БЦ «РосЕвроПлаза») из первоначальной команды административно-управленческого и инженерно технического персонала (пять человек) со start up этапа работают только трое. В первые три месяца работы была большая ротация кадров: главный инженер менялся два раза, главный энергетик – один. Сегодня мы довольны своей командой, они зарекомендовали себя как настоящие профессионалы. На еще одном нашем объекте в Красноярске (ТРЦ «Планета») за первые 5 месяцев работы уже пришлось сменить технического управляющего, все по тем же причинам.

Как правило, приходится привозить требуемых специалистов с собой, инвестировать средства в обучение людей. Бывают сложности с закупкой оборудования и расходных материалов, поиском субподрядчиков и т.п. Все эти риски профессиональная УК должна просчитывать заранее, до подписания контракт, даже до принятия решения об участии в тендере.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться УК, – личные требования заказчика к персоналу. Некоторые собственники обязывают УК согласовывать с ними лично ключевые кадровые фигуры, такие как менеджер объекта, главный инженер, главный энергетик. И вот здесь появляется субъективный взгляд собственника.

«Клиент всегда прав»?

Отдельной строкой идут отношения с заказчиком. Помимо аналитики и управления здесь от start up команды потребуются навыки ведения переговоров. На ранних этапах работы могут возникать трения с собственником, тем более что у нас многие владельцы недвижимости либо их представители еще не обладают достаточным опытом общения с УК. Зачастую согласование запланированных изменений в работе того или иного объекта требует значительного мастерства.

Кроме того, стоит понимать, что собственники, как правило, не обладают узкопрофильными знаниями по запуску объектов, иначе они бы не привлекали УК. А, соответственно, компания, заходящая на объект, может получить некорректное техническое задание (ТЗ), что в дальнейшем может сказаться на работе.

Существуют сложности также и при работе с госзаказчиками. На таких объектах принцип, схема и структура работы такие же, но есть проблема организации ответственности со стороны собственника. Если на коммерческих объектах собственник, как правило, выделяет от себя одно контактное лицо (и, кстати, со стороны УК также хочет «спрашивать» с одного человека), то при работе с государственной собственностью от заказчика могут быть пять–семь ответственных представителей. Для УК здесь сложность в том, что не знаешь, к кому обратиться. Непонятно, кто из них и какой вопрос решает.

Как видим, трудностей на этапе запуска проекта любого типа может быть достаточно много. Это и подбор, и обучение персонала, и техническое сопровождение персонала, и взаимоотношения с собственниками. Однако очень важно четко понимать, что большинство проблем можно избежать при тщательной подготовке и профессионализме компании, работающей на объекте.