«Лучшее место» для офиса, склада, нового магазина или шоу-рума — в бизнесе нет понятия более относительного. Каждый, кто хоть раз сталкивался с поиском оптимального варианта коммерческой недвижимости, знает, насколько разными могут быть параметры в каждом отдельном случае. Впрочем, обосноваться в уютном бизнес-центре или торговом комплексе — не проблема, если вовремя поручить решение задачи профессионалам. Войти в долю с девелоперской конторой или стать клиентом известной риелторской фирмы — вот единственно разумное решение данной задачи.

На западном фронте без перемен

Сегодня сегмент коммерческой недвижимости и, как следствие, сегмент девелоперских услуг демонстрируют стабильные, но невысокие темпы роста. Отчасти такая стратегия продиктована общим состоянием мировой экономики, которая замерла в ожидании второй волны кризиса. Если же говорить непосредственно о ситуации в России, то первый квартал 2012 года, когда можно было бы ожидать большей активности от ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости, оказался весьма инертным в плане сделок по аренде-продаже помещений. «Несмотря на отсутствие объективных макроэкономических факторов, сдерживающих развитие рынка, в текущем году следует ожидать умеренный темп роста рынка. При этом многое будет зависеть от политики городских властей по выделению земельных участков, регулированию действующих инвестиционных контрактов и объемов бюджетного финансирования развития инфраструктуры», — прокомментировал ситуацию управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.

Охота на клиента

По аналогии развивается ситуация и на рынке риелторских услуг. После глобального передела клиентского рынка в 2010—2011 годах и перераспределения сфер влияния, когда часть риелторских агентств либо выбыла из игры, либо была поглощена более крупными игроками, существенно расширить базу корпоративных клиентов в ближайшие несколько лет вряд ли удастся. Все же действительно крупные компании, гарантирующие значительную прибыль и серьезные многолетние контракты, появляются не каждый год. Из среднего и малого бизнеса также пока не наблюдается большого притока новых участников. Там, где не решаются идти на значительный риск крупные бизнесмены, большинству потенциальных частных предпринимателей остается лишь занять выжидательную позицию и найти более надежные объекты для вложения своего капитала. В таких условиях некоторые риелторы делают ставку на работу с жилой недвижимостью как с наиболее перспективным на сегодняшний день сегментом. Те же, кто остался верен корпоратам, вынужден приспосабливаться к новым условиям, когда клиентоориентированность — основной залог успеха любой компании, а сами заказчики разбираются в вопросе порой не хуже специалистов, оказывающих требуемые услуги. По мнению Михаила Геца, в последние два года клиенты, пользующиеся услугами риелторов, изменили тактику.

«Так, если раньше клиенты были готовы рассматривать любые имеющиеся предложения на рынке продажи торговых помещений, рассчитывая на стабильный 20-процентный годовой рост стоимости квадратного метра, то после кризиса положительное решение в сторону покупки принимается только при условии гарантированного обеспечения помещением стабильного денежного потока», — отмечает он.

Структура спроса также изменилась. Если говорить, к примеру, об арендаторах площадей в торговых центрах, то они отдают предпочтение качественным объектам с удачным местоположением. «Причем если до кризиса не было четкого структурирования арендаторов по сферам деятельности, то сейчас стало заметно разделение предпочтений торговых операторов в зависимости от сферы деятельности: магазины одежды, обуви, промтоваров предпочитают размещаться в торговых центрах, причем в одном месте, тогда как такие арендаторы, как банки и предприятия общественного питания, располагают свои новые точки преимущественно в помещениях сегмента стрит-ритейл (торговые помещения на первых этажах. — «Карьера»)», — говорит Михаил Гец.

Каковы перспективы?

Справедливости ради стоит заметить, что общая картина на рынке коммерческой недвижимости только на первый взгляд выглядит несколько уныло. И в первую очередь потому, что сравнение того, что есть сегодня, идет с тем, что было в годы перепроизводства, когда практически все показатели развития, прироста, положительной динамики находились на максимальной отметке.

«До кризиса, в период 2006 — начала 2008 годов, российский рынок коммерческой недвижимости демонстрировал ажиотажный рост. Ставки аренды в ключевых сегментах росли огромными темпами, позволяя каждому, даже непрофессиональному участнику рынка, заработать на этом, — говорит управляющий директор компании Jones Lang LaSalle, Russia & CIS Шарль Будэ. — Кризис 2008 года «очистил» рынок коммерческой недвижимости от таких охотников за легким заработком. Сегодняшний рынок стал более профессиональным, на нем нет места девелоперам-однодневкам, те компании, которые строят объекты и инвестируют в рынок сейчас, действительно понимают его механизмы. Сейчас мы также наблюдаем рост на рынке — увеличиваются арендные ставки в качественных объектах, но этот рост точечный и более сдержанный, нежели в прежние времена».

Между тем, как отмечает руководитель практики оказания услуг компаниям в области недвижимости КПМГ в России и СНГ Свен Осмерс, спрос продолжает держаться практически во всех секторах коммерческой недвижимости. «Ключ к успеху — разработать грамотную концепцию в нужном месте в нужное время, а не просто скопировать идеи, удачные в прошлом. Разумная ценовая политика арендных ставок и цен реализации совместно с продуманными долгосрочными стратегиями инвесторов могут стать стабилизирующим элементом для рынка», — считает он.

По мнению Шарля Будэ, среди перспективных для инвестиций сегментов рынка коммерческой недвижимости можно выделить три ключевых сектора: «Во-первых, это офисы, причем высококачественные офисы, во-вторых, ритейл в регионах — рынок торговых центров сейчас активно развивается, причем не только в городах-миллионниках, но и в небольших, с населением около 300 тыс. жителей. Именно в этих небольших городах мы прогнозируем основной рост рынка ритейла в ближайшие два года. И третий сегмент — это складская недвижимость в Московском регионе. Почему именно Москва? По сути, вся Россия обслуживается из Москвы, из крупнейшего хаба страны, а объем складских и индустриальных площадей в регионе крайне низок по сравнению с Европой, и рынок абсолютно не насыщен. К примеру, обеспеченность складскими площадями в Москве составляет 0,7 кв. м на жителя, тогда как в Париже — 4,6 кв. м. Именно эти три сегмента рынка коммерческой недвижимости, на наш взгляд, сегодня являются наиболее перспективными для вложений», — отмечает Шарль Будэ.

На темпы роста и развития рынка коммерческой недвижимости оказывают влияние три фактора. «Ключевой, — поясняет Михаил Гец, — это экономическая ситуация, в том числе цены на сырьевые ресурсы, а также валютные курсы, состояние банковской сферы и динамика фондовых рынков. Все это с определенным временным лагом отражается на рынке недвижимости. Второй важнейший фактор — это административное регулирование в части предоставления земельных участков и иного имущества, контроля деятельности застройщиков, госзаказов и т.п. Третий фактор — иностранный капитал в виде прямых и портфельных инвестиций либо долгового финансирования, который опять же очень чутко реагирует на макроэкономическую ситуацию. Суммируя все вышеописанное, сегодня говорить о каких-либо значительных тенденциях, присущих только и исключительно рынку коммерческой недвижимости, не имеет особого смысла. Пока он вполне довольствуется работой по принципу двух К: конкуренции и клиентоориентированности, связанных между собой настолько, что, говоря об одном, подразумеваем другое.

До тех пор, пока экономическая ситуация находится на отметке «в целом стабильно, но большего не ждите», а реальные объемы иностранных инвестиций — тайна за семью печатями, имеющая мало общего с официальными отчетами, рынок коммерческой недвижимости будет лишь отражением глобальных процессов.

Автор: редакция журнала «Карьера»

Источник: журнал «Профиль»

Загрузка...