В уходящем году в качестве основных тенденций на рынке офисной недвижимости, по мнению опрошенных нами экспертов, можно выделить три: заметный рост арендных ставок, глобализация офисных проектов и их строительство за пределами столицы, выход многих крупных девелоперских компаний на IPO. По традиции, не обошлось и без упоминания в сторону кризиса ликвидности – пожалуй, это один из самых упоминаемых сегодня трендов на рынке.

Но все же, судя по полученным нами данным, наиболее глубокое впечатление на рынок, особенно на арендаторов, произвел рост арендных ставок на офисные помещения. Так, в наиболее престижных районах столицы подорожание составило 40–50%, чего не случалось на столичном рынке коммерческой недвижимости на протяжении 10 лет. Для сравнения, в 2006 году арендные ставки в среднем выросли на 15–20%. Эксперты выделяют несколько причин, повлиявших на ценообразование: низкий процент вакантных площадей, падение курса доллара, высокий спрос со стороны арендаторов на качественные площади, растущая активность западных фондов, заинтересованных в приобретении инвестиционно привлекательных объектов офисной недвижимости. По мнению Андрея Петрова, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank, следствием роста ставок стало желание многих крупных арендаторов оптимизировать затраты на аренду офисных площадей. Оставить, к примеру, представительский офис в границах Садового кольца, а за его пределами разместить back-офисы. В качестве альтернативы многие из компаний стали рассматривать возможность переезда из офисных зданий в центре в район МКАДа, где аренда значительно ниже, а качество объектов довольно высокое.
Со своей стороны хотелось бы обратить внимание на такую любопытную тенденцию, как очередной скачок зарплат на рынке, вызванный дефицитом кадров и большим количеством новых девелоперских компаний на рынке. По словам Алексея Богданова, партнера компании S.A.Ricci/King Sturge, эти компании пока не имеют необходимого опыта и штата профессиональных специалистов, но обладают большими финансовыми ресурсами, в связи с чем скупают кадры на рынке в ожидании высокой доходности от проектов. Верхний предел заработной платы для «покупаемых» девелоперами специалистов, по словам Алексея Богданова, уже потихоньку переваливает сумму в $20 тыс. Что ж, остается признать и только порадоваться тому факту, что глобализация на рынке затрагивает не только новые строящиеся объекты, но и работающих там специалистов.

«Город Столиц»
В 2008 г. должна выйти на рынок 1-я очередь многофункционального комплекса «Город Столиц» (Краснопресненская наб., уч. 9, ММДЦ «Москва-Сити») – проекта компании «Капитал Груп». Архитекторы объекта – компания NBBJ. Комплекс представляет собой две башни высотой 73 и 62 этажа, носящие имена двух столиц: «Москва» и «Санкт-Петербург». Здания расположены на едином подиуме, состоящем из 3–6-уровневого подземного и 1–4-уровневого надземного пространства. В «Городе Столиц» под офисы отведены два блока в основании башен с 4-го по 17-й этаж и один блок в отдельно стоящем здании – с 4-го по 17-й этаж. Пространственная структура комплекса с шагом колонн 9 м дает возможность организовывать офисы как кабинетной системы, так и с открытой планировкой (площадью от 500 до 3500 кв. м). Вход в офисную часть комплекса предусмотрен со стороны набережной, из подземной парковки и торговых галерей. Отдельная подземная автостоянка спроектирована из расчета 1 машино-место на 60 кв.м офисной площади. В надземной части подиума находятся объекты инфраструктуры. Общая площадь объекта составляет более 200 тыс. кв. м, а офисы занимают около 80 тыс. кв.м, парковка рассчитана на 2000 машино-мест. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $450 млн.

«Метрополис»
В 2008 году в эксплуатацию должна быть введена третья часть офисной составляющей многофункционального комплекса «Метрополис» (Ленинградское шоссе, вл. 16). Девелопером проекта является компания Capital Partners, эксклюзивным агентом – Jones Lang LaSalle, авторы архитектурного проекта – компании RTKL (Великобритания), ABD architects (Россия) и Oncuoglu Architecture & Planning (Турция). Общая площадь объекта насчитывает около 330 тыс. кв. м, площадь офисной части – около 80 тыс. кв. м. Ориентировочный объем инвестиций в капитальное строительство составляет около $500 млн., а примерная будущая оценка всего проекта по данным Capital Partners, $1 млрд. Инвестиции в строительство офисной части – минимум $150 млн. Сам офисный комплекс класса А представляет собой три отдельно стоящих объекта общей площадью 115 тыс. кв. м. Два 9-этажных и одно 11-этажное здания напоминают стеклянные кубы. Площадь этажей – от 2800 до 3600 кв.м. Планируемая готовность строения № 1 (21 9991 кв. м) – май 2008 года, строения № 2 (22 170 кв. м) – апрель 2008 года, строения № 3 (36 166 кв. м) – октябрь 2008 года. На данный момент в аренду компании Procter & Gamble сдано здание № 2, оставшаяся свободная площадь – 2805 кв. м (9-й этаж).

«Белая площадь» (White Square)
Сдача офисного комплекса класса А «Белая площадь» (ул. Лесная, вл. 15), совместного проекта компаний AIG Lincoln и Coalco, также запланирована на 2008 год. Общая площадь этого объекта составляет 74 тыс. кв. м, объем инвестиций – около $230 млн. Застройщиком объекта выступает «Квартал 674–675», генпроектировщиком – архитектурное бюро ABD architects. В результате переговоров было решено создать для строительства объекта совместное предприятие, где партнеры получат равные доли. Подрядчиком строительства выступает турецкая Enka Insaat ve Sanayi A.S. Архитектурную часть взяла на себя АРА Wojciechowski Sp.z.o.o., а вопросы генерального проектирования – ABD architects. Проект «Белая площадь» предусматривает возведение трех разноуровневых корпусов. Первый блок состоит из 15 этажей площадью 34 тыс. кв. м, второй – такой же по высоте, но на 30 000 кв. м, pltcm разместится московский офис Deloite (договор об аренде корпуса с Deloite был заключен на 11 лет, задолго до завершения 1-й фазы строительства). Два указанных корпуса будут введены в эксплуатацию в 2008 году. Третий, состоящий из семи этажей общей площадью 10 тыс. кв. м, планировалось построить первым – в конце 2007 года. В здании предусмотрено наличие подземного трехуровневого паркинга на 700 машино-мест.

Western Gate
В конце 2008 года должно завершиться строительство бизнес-парка Western Gate, общая площадь которого составляет около 170 тыс. кв.м. Девелопером проекта выступает группа компаний «Центурион», инвестировавшая в реализацию данного проекта около $200 млн. Консультантом проекта является компания Jones Lang LaSalle. Бизнес-парк будет расположен на Беловежской ул., рядом с пересечением Можайского шоссе и МКАД.
Планируется, что сам объект будет состоять из двух комплексов зданий, расположенных по обе стороны Можайского шоссе. Строительство первой очереди, включающей в себя три здания общей площадью 61 700 кв. м, уже началось. Инвестиции в комплекс, который должен быть сдан в I квартале 2008 г., составят около $70 млн. Еще около $120 млн будет потрачено на вторую очередь площадью 107 000 кв. м. Ее строительство началось в начале 2007 года, а завершится в конце 2008-го. Кроме офисных помещений бизнес-парк будет включать в себя кафе, рестораны, магазины, отделение банка и фитнес-зал. Точный перечень будущих арендаторов комплекса пока не определен, но известно, что интерес к проекту проявляют крупные иностранные и российские компании, нуждающиеся в помещениях площадью не менее 6000–15000 кв. м вне центра Москвы.

Бизнес-парк «Химки»
Строительство второй очереди бизнес-парка «Химки» общей площадью около 186 тыс. кв. м (арендуемая площадь – около 20 тыс. кв. м) должно быть завершено в 2008 года. Это первый проект в области офисной недвижимости всемирно известной шведской компании «ИКЕА», которая будет также осуществлять управление комплексом. Бизнес-парк, состоящий из шести 15-этажных зданий, расположен на первой линии домов на Ленинградском шоссе, в нескольких километрах от международного аэропорта «Шереметьево». Арендуемая площадь каждого из офисных центров составит около 19 тыс. кв. м. Полностью строительство должно быть завершено до 2010 года. В комплексе также будут находиться отели и конференц-центр, рестораны и кафе, магазины и оздоровительный центр. Общий объем инвестиций в проект оценивается примерно в $150 млн. Первым арендатором помещений в бизнес-парке стала компания Ford, которая займет здесь 4000 кв. м. Среди других арендаторов – DHL, Schuco International Moskau, московский филиал IRRUS S.a.r.l, ресторанный оператор Maxima L
LC. Интересы собственника представляют компании – консультанты по недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Colliers International. Каждый договор аренды площадей в комплексе рассматривается индивидуально и составляет от 5 до 10 лет. Ставки аренды, по данным Colliers International, – $500–600 без НДС и эксплуатационных расходов.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Пол Блэкман, региональный директор по офисной недвижимости Colliers International

Среди основных тенденций на рынке могу отметить рост деловой активности российских и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже – высокий уровень спроса на офисные помещения классов А и В сохраняется. Но с учетом ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение низкого уровня вакантных помещений в офисных зданиях классов А и B. Все чаще арендаторы стали брать в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдавать их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения. Ожидается, что спрос на офисные помещения в бизнес-парках будет по-прежнему высок: разработка новых проектов за пределами МКАД продолжится.

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty

Кризис банковской ликвидности в стране, который сегодня многие отмечают, очень серьезно отразится на рынке недвижимости в течение ближайших нескольких лет, в результате чего дефицит объектов станет еще острее, а цены продолжат расти. Рост цен также подстегнут инициативы московского правительства, запрещающего строительство бизнес-центров в ЦАО. Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости сегодня очень высока: за счет выхода на рынок большого количества иностранных фондов и спроса, подкрепленного реальными сделками. В 2008 году эти тенденции только продолжатся.

Андрей Петров, партнер, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank

В 2007 году наблюдалось несколько важных трендов, которые повлияют на развитие офисного рынка Москвы в среднесрочной перспективе. Продолжается децентрализация данного сегмента и формирование новых деловых районов, которые станут в ближайшие годы центром деловой активности Москвы. Среди наиболее крупных – ММДЦ «Москва-Сити», район Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, а также деловые зоны вблизи Белорусского и Павелецкого вокзалов. Укрупнение проектов – вторая заметная тенденция на рынке. Уже не вызывают удивление заявленные девелоперами объемы в 200 000 кв. м. Офисы становятся важной составляющей многофункциональных комплексов: этот формат будет доминирующим на рынке в ближайшие несколько лет. Третий тренд, связанный с дефицитом предложения на рынке, стал наиболее ощутимым для арендаторов. В 2007 году продолжилось увеличение ставок аренды в сегменте высококлассной офисной недвижимости. В наиболее престижных районах Москвы подорожание составило 50%, что является беспрецедентным случаем на рынке за последние 10 лет. В пределах МКАД продолжается активное строительство бизнес-парков, которые становятся для многих арендаторов альтернативой офисам в центре города.

Сергей Полонский, председатель совета директоров корпорации MIRAX Group

Основная тенденция 2007 года – значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. Если в 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около $4,5 млрд., что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка $7,5 млрд. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей, так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10–11%, в 2007 году она стабилизируется.

Ирина Флорова, руководитель отдела исследований офисных помещений, CB Richard Ellis/Noble Gibbons

Главной тенденцией рынка в 2007 году стал беспрецедентный рост ставок аренды как на помещения класса А (более чем на 65%), так и на помещения В-класса. По темпам роста ставок на офисные площади в мире Москва уступает только Сингапуру, где темпы роста в 2007 году составили 83%. На данный момент Москва – самый дорогой город в мире после Лондона и Мумбаи по уровню ставок аренды на офисные помещения. Одной из основных тенденций 2007 года также стал выход крупнейших российских девелоперов на IPO. Такие девелоперы, как «Система Галс», «ПИК», RGI, AFI Development провели IPO в прошедшем году. Привлеченные средства инвестируются девелоперами в текущие проекты и направляются на приобретения новых проектов, что способствует развитию офисного рынка, усилению конкуренции среди девелоперов, а значит, повышению качества объектов офисной недвижимости.

Сергей Колегов, генеральный директор компании Prime City Properties

В 2007 году у на фоне активного расширения предложения и увеличения числа сделок вновь повысились темпы роста арендных ставок: сказались не только рыночные процессы, но и снижение курса доллара. Иностранные инвесторы расширяют планы по инвестированию в российский рынок недвижимости в связи со смещением акцента на региональное развитие. Важной целью инвесторов и девелоперов становится укрепление позиций на формирующихся локальных рынках. Развитие децентрализации способствует повышению роли комплексного девелопмента, сочетающего различные типы недвижимости для достижения синергетического эффекта – эта тенденция наблюдается как в проектах «Москва-Сити» и «Большой Сити», так и в проектах комплексной застройки «Большое Домодедово», «А-101» и др.

Владимир Зубрилин, председатель совета директоров ГК Forum Properties

Главная тенденция уходящего года – почти ажиотажный рост интереса ко всем сегментам коммерческой недвижимости, особенно со стороны непрофильных инвесторов. Бум традиционно наблюдался не только в строительстве торговых центров, но и в гостиничной недвижимости, которую 2 года тому назад особым вниманием не баловали. Все это дает основания предположить о грядущих качественных изменениях рынка в целом на фоне усиливающейся конкуренции.

Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management

Основная тенденция 2007 года – высокие темпы развития рынка. Масштабное строительство объектов коммерческой недвижимости имеет место в Москве, Санкт-Петербурге, а также и в ряде регионов России. Стабильно востребованы помещения различного назначения. В Москве и в районах непосредственной близости от МКАД началось формирование субрынков. Причиной тому большой дефицит площадей, рынок коммерческой недвижимости пока еще далек от насыщения. В 2008 году тенденция строительства крупных объектов (бизнес-парки, многофункциональные комплексы, деловые и офисные центры) в этих районах продолжится. Сохранится стабильный спрос на помещения различного назначения, но проблема дефицита не будет решена полностью. Увеличится приток иностранных инвестиций и продолжится процесс формирования субрынков.

Павел Барбашев, директор по маркетингу Horus Capital

Наиболее показательной тенденцией 2007 года является продолжающийся рост арендных ставок как следствие дефицита предложения. Также это децентрализация предложения: большой объем строящихся площадей расположен за пределами ТТК и даже за МКАД. Большинство компаний в значительной степени увеличивают метраж арендуемого офиса. Кроме того, на рынке офисной недвижимости появились новые игроки из числа крупных жилых и торговых застройщиков, таких как «ДонСтрой», «Стройинком», «Крост», «Интеко». К знаковым событиям уходящего года можно отнести активную застройку «Сити»: завершение строительства Башни на набережной («Энка»), окончание первой башни «Федерация», активное начало строительства «Города столиц» и т.д. Кроме того, это выход компании AFI Development на IPO и покупка Группой «ПИК» компании Storm Properties. Был завершен ряд качественных проектов класса А.

Борис Левянт, руководитель архитектурного бюро ABD

Наша компания в 2007 году начала участие в ряде крупных строек, в том числе такого объекта, как «Метрополис», в проектировании которого мы принимали участие. В целом по рынку хочу отметить, что СИТИ наконец начал приобретать свой реальный формат: здесь появились настоящие небоскребы. Среди которых 1-я очередь башни «Энка», «Северная башня», башня «Федерация», «Город столиц» , башня «Россия» Нормана Фостера. Тревожной тенденцией считаю рост цен на аренду офисных помещений: он тем больше, чем дольше длится эйфория арендодателей. Также хотелось бы отметить существующую на рынке проблему с наличием качественных подрядчиков: многие компании или ушли с рынка, или слишком загружены работой, а новых игроков пока нет. В 2008 году на рынок должно выйти много новых интересных объектов, которые вступят между собой в своего рода битву титанов. Все эти бизнес-центры спроектированы на ином, более эффективном уровне.

Алексей Богданов, партнер компании S.A.Ricci/King Sturge

В этом году продолжился интенсивный рост ставок на качественную офисную недвижимость: около 40% за 2007 год. Это связано в первую очередь с высоким спросом на офисные площади и дефицитом предложения. Рост цен на аренду подогревается также серьезным расхождением в заявленных к выходу и реально сданных в эксплуатацию п лощадях. Так, в начале года было заявлено о выходе 2 млн. кв. м офисной недвижимости, а реально введено в эксплуатацию было не больше 600 тыс. Арендная ставка стала для многих арендаторов ключевым фактором при выборе нового офиса. Таким образом, приоритет многих компаний сдвинулся в сторону качественных проектов класса B, зачастую не обладающих идеальным местоположением и транспортной инфраструктурой. Такие тенденции приведут к росту цен в классе В и замедлению роста ставок в классе А. Так, уже сегодня иногда складывается парадоксальная ситуация, когда класс В, находящийся в том же деловом районе и имея даже худшую доступность до метро, заявляет приблизительно те же ставки, что и проект класса А, находящийся в трех минутах ходьбы от метро.