В конце 2007 года с уверенностью можно сказать – свершилось! Региональный рынок коммерческой недвижимости стал не просто перспективным и местами привлекательным, он стал рынком № 1 в России. Взгляды федеральных девелоперов, торговых и логистических операторов все чаще падают на Восток, чуть реже на Запад, но всегда скользят мимо двух столиц, что означает только одно – ближайшие перспективы своего развития они видят именно в региональных городах. Все эксперты регионального рынка единодушны во мнении, что за минувший год в городах России девелопмент объектов коммерческой недвижимости совершил качественный скачок: одни отмечают «концептуальность» объектов, другие подчеркивают заинтересованность региональных игроков в «громких» именах и иностранных партнерствах. Следствием этой тенденции стал приход иностранных инвесторов как в города-миллионники, так и в города с населением от 500 тыс. человек. Как отмечают специалисты, изменилось и отношение иностранных фондов к объектам инвестирования – если раньше консервативный западный покупатель стремился приобрести в собственность готовый объект, приносящий стабильный денежный доход, то сегодня он готов рискнуть и инвестировать в девелоперский проект, что свидетельствует о снижении рисков и повышении доверия к российскому рынку.

Что же касается отдельных сегментов, то на «передовой» по-прежнему рынок торговой недвижимости: укрупняются форматы, появляются новые сетевые девелоперские компании, происходит реконцепция проектов, построенных в 90-х годах. Рывок «с нуля» осуществил сектор складской недвижимости: мало того, что девелоперы заявили в этом году о ряде крупных проектов логистических центров класса А, многие приступили к строительству амбициозных проектов. Офисный сегмент в региональных городах страны в этом году продолжил свой планомерный рост, особое внимание в рамках которого девелоперы уделяли проектам городских Сити и технопаркам.
И, наконец, 2007 год открыл новую для региональных рынков тенденцию – комплексного освоения территорий, которая скорее всего станет одной из приоритетных на ближайшие годы.

Логистический парк «Биек Тау»
В Казани во второй половине 2008 года появится логистический парк общей площадью 250 тыс. кв. м.
На федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, на участке 45,5 га «Евразия логистик» приступила к реализации проекта под названием «Биек Тау».
Строительство парка будет вестись в несколько очередей. Общая площадь первой очереди составит 159 200 кв. м. Сначала будут построены два складских корпуса, 59 700 кв. м и 99 200 кв. м. Ввод в строй намечен на III 2008 года.
Вторая очередь предполагает возведение 99 500 кв. м качественных складских площадей. Завершить строительство второй фазы планируется через год после первой – в III квартале 2009 года.
Как говорят в «Евразии Логистик», пофазовость ввода позволяет следить за развитием рынка и спроса на складские площади.
«Биек Тау» строится по схеме build-to-suit. Уже подписано порядка 40% предварительных договоров, но имена арендаторов в «Евразии Логистик» пока не разглашают, ссылаясь на конфиденциальность информации.
Планируемый объем инвестиций в реализацию проекта составит 4 млрд. рублей.

Центр OZ
В Краснодаре девелоперская компания Aim Property Development построит первый региональный центр OZ общей площадью 207 568 кв. м. Он будет возведен в Карасунском внутригородском округе, на федеральной трассе «Дон», на участке 36,92 га.
ТРЦ OZ будет представлять собой трехуровневое здание, в котором разместятся 150 магазинов розничной торговли, студия региональной FM-радиостанции, большая развлекательная зона, включающая в себя каток, двенадцатизальный мультиплекс, рестораны, кафе, фуд-корт, детскую игровую площадку. Якорным арендаторам отдано почти 43 тыс. кв. м. Планируется, что «якорями» будут продуктовый гипермаркет, детский, гипермаркет электроники и бытовой техники и гипермаркет формата DIY. Проектом предусмотрен паркинг вместимостью 5500 машино-мест.
Разработкой архитектурной концепции занимались специалисты компании DADyer, которые разрабатывали московский проект ТРЦ «Европейский». Концепт самого комплекса разрабатывался силами специалистов CB Richard Ellis Noble Gibbons. Они же на эксклюзивной основе будут заниматься брокериджем объекта.
Объем инвестиций в проект – более $300 млн. OZ – сетевой проект девелопера. Планируется, что объекты появятся в крупных российских городах. Девелопер уже приступил к строительству второго OZ в Саратове, который, как и Краснодарский, откроется в конце 2008 года.

ТРЦ «Мега-Уфа»
Шведский ритейлер IKEA приступил к строительству торгово-развлекательного комплекса «Мега» в Уфе, который расположится в Кировском районе, вдоль автодороги Уфа – аэропорт. Общая площадь ТРЦ составит 130 тыс. кв. м.
Проект строится в соответствии со стандартной концепцией, используемой для региональных проектов «Мега», – одноэтажное здание поднято над уровнем земли на колоннах, благодаря которым часть парковки располагается под зданием торгового центра. Емкость паркинга – 6 тыс. машин.
Роль «якорей» будут исполнять продуктовый гипермаркет, магазин формата «Сделай сам» и большая зона развлечений. Их имена пока не раскрываются, но, как показывает практика, стратегические партнеры девелопера (IKEA) путешествуют вместе с ним по российским городам: Auchan, «Оби», Leroy Merlin и др. В параллель с возведением «Меги» идет строительство и мебельного центра IKEA. Открытие комплекса запланировано на 2008 год.
С открытием уфимского проекта количество ТРЦ «Мега», действующих на территории Российской Федерации, достигнет 11 объектов.
Брокериджем торговых площадей занимаются специалисты Jones Lang LaSalle.

Бизнес-центр «Лобачевский Plaza»
В Нижнем Новгороде идет строительство бизнес-центра «Лобачевский Plaza», реализацией которого занимается местная девелоперская компания «Новый Город».
Бизнес-центр класса А находится в центре города, в непосредственной близости от кремля, на пересечении улиц Алексеевской и Октябрьской, в районе Черного пруда.
Общая площадь семиэтажного здания – 36 тыс. кв. м. Площадь этажа колеблется от 2 до 5 тыс. кв. м. Бизнес-центр оснащен двухуровневым подземным паркингом вместимостью 400 машин.
На первых трех этажах по замыслу девелопера разместятся fashion-галерея, отделения банков, офисы страховых компаний, туристических фирм, рестораны и кафетерии. В общей сложности торговая функция будет занимать 15 600 кв. м.
Также «Лобачевский Plaza» будет оснащен бизнес-холлами, коференц-залами на 400 мест, различными бизнес-услугами и апартаментами. Все это, говорят в «Новом Городе», позволит предложить арендаторам европейский уровень сопровождения бизнеса. По словам девелопера, главная ценность «Лобачевский Plaza» для арендаторов будет заключаться в эксклюзивном пуле арендаторов – лучших мировых luxury-брендов товаров и услуг премиум-класса. «Объект станет первым в городе современным торговым центром класса А и будет полностью соответствовать высоким требованиям заявленных операторов», – подчеркивают в «Новом городе».
Концепцию проекта разрабатывали специалисты Jones Lang LaSalle. Сдачей площадей в аренду девелопер занимается самостоятельно.

ТРЦ «Калинка-Малинка»
В Ростове-на-Дону, на улице Малиновского, идет строительство торгово-развлекательного центра «Калинка-Малинка», общая площадь которого составит 75 тыс. кв. м. Девелопер проекта – ADM Group.
На четырех этажах ТРЦ разместится около 150 магазинов, кафе, ресторанов, фуд-корт. Планируется также большая развлекательная зона, состоящая из многозального кинотеатра, детского развлекательного центра, ледового катка и пр.
Архитектурную концепцию разработала международная компания RTK. Над концепцией торговой части трудились специалисты Colliers International. Они же и будут заниматься привлечением арендаторов в проект. Бренд и фирменный стиль ТРК «Калинка-Малинка» разработан одной из ведущих дизайнерских фирм Лондона – Fortune Street, создавшей бренды для таких известных ритейлеров, как Marks&Spencer, John Lewis и других.
Рядом с «Калинкой-Малинкой» идет строительство гипермаркетов «О’Кей» и Castorama, каждый площадью 15 тыс. кв. м. После завершения строительства общая площадь всего проекта составит 110 тыс. кв. м. Для посетителей предусмотрен паркинг емкостью 2500 машино-мест.
«Калинка-Малинка» – сетевой проект девелопера. Помимо Ростова-на-Дону аналогичные объекты появятся в Краснодаре (сейчас там этап проектирования объекта) и в крупнейших городах Поволжья, Урала и Сибири, ведется поиск подходящих земельных участков. Как говорят в девелоперской компании, стратегический интерес для реализации проекта представляют и другие крупные города России и стран СНГ. «Объекты будут создаваться в едином стиле в соответствии с разработанным брендом, но каждая «Калинка-Малинка» будет адаптирована под менталитет и особенности того или иного города. Кроме того, будет варьироваться площадь объектов. В городах-миллионниках общая площадь будет колебаться в пределах 100–150 тыс. кв. м. В городах с населением менее миллиона площади «Калинки-Малинки» могут быть меньше», – отметил генеральный директор ADM Group Герман Крашенинников.

Торгово-развлекательный центр «Планета»
В I квартале 2008 года в центре Красноярска откроется торгово-развлекательный центр «Планета», строительством которой занимается московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент».
Комплекс расположится в центральной части динамично развивающегося Советского района численностью свыше 500 тыс. человек. Общая площадь «Планеты» составит 140 тыс. кв. м, торговая – 96 тыс. кв. м. На двух этажах ТРЦ планируется расположить продуктовый гипермаркет, «электронный» магазин «М.видео», многозальный кинотеатр «Киномакс», спортивные товары «Спортмастер», товары для дома «О’Кей», детский развлекательный центр, боулинг. Проектом предусмотрен паркинг на 4 тыс. машин. В строительство «Планеты» девелопер вложит $150 млн.
Этот ТРЦ – первый сетевой объект девелопера. Планируется, что аналогичные проекты появятся в крупных региональных городах. Так, следом за «Планетой» в Красноярске в 2009 году одноименный комплекс появится в Тюмени. Его площадь будет несколько меньше – 125 тыс. кв. м (площадь земельного участка – 24,6 га). На очереди Омск, Новосибирск и Самара, Уфа и Череповец.
Площади практически всех объектов будут превышать 100 тыс. кв. м, за исключением череповецкового. Его площадь составит 52 тыс. кв. м. «Планеты» расположатся либо в центральной части городов, либо на главных магистралях, охватывая при этом, по заявлению представителей «РосЕвроДевелопмента», минимум 500 тыс. жителей.
Все объекты будут объединены единой концепцией.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Андрей Панфилов, генеральный директор «Панфилов, Подкова и партнеры

В 2007 году продолжился рост нашей компании. География бизнеса, и ранее простиравшаяся от Калининграда до Владивостока, расширилась. Сделав однажды выбор в пользу региональных рынков, мы не ошиблись.
В 2007 году был открыт дополнительный офис «Панфилов, Подкова и партнеры» в Челябинске, в стадии становления и организации – дополнительные офисы в Уфе, Новосибирске, Ростове-на-Дону.
Кроме того, в уходящем году мы расширили сферу нашего бизнеса. На сегодняшний день компания работает со всеми видами недвижимости, включая жилую.
Высокий уровень оказываемых услуг позволяет нам работать с крупными девелоперскими структурами, такими как «Регионы – девелопмент», Группа компаний «ЕТС».
Если говорить о рынке в целом, то можно отметить резко возросшую конкуренцию среди девелоперов. Постоянно увеличивается количество заявленных к строительству проектов. Цена ошибки при принятии решения и для девелоперов, и для торговых операторов увеличилась в разы. Это не может не радовать нас, консультантов, потому что в данной ситуации услуги компании все более востребованы.

Михаил Печерский, президент ADG Group (Москва)

2007 год продолжил тенденцию динамичного развития рынка коммерческой недвижимости как в Москве, так и в большинстве региональных городов.
Инвестиционная активность достигла высокого уровня, и в ближайшие несколько лет эта тенденция будет сохраняться. В условиях относительно стабильной экономической ситуации крупнейшие международные инвесторы, сетевые операторы и управляющие компании проявляют все больший интерес к российскому рынку, в связи с чем мы можем отмечать значительный рост профессионализма российских девелоперов. Конкуренция в большинстве регионов ужесточается, однако на сегодняшний день это может негативно сказаться лишь на низкокачественных и непрофессионально реализованных проектах.
Компания ADG Group продолжила свою активную деятельность на рынках крупнейших российских городов. За 2007 год мы увеличили количество проектов в три раза, и сейчас наша компания активно работает над 9 крупными объектами коммерческой недвижимости и параллельно осваивает более 10 новых проектов. Одним из важнейших достижений ADG Group за 2007 год мы считаем расширение нашей команды за счет профессионалов высочайшего уровня, имеющих огромный опыт работы в сфере коммерческой недвижимости как в России, так и в странах Европы.

Дмитрий Сапунов, генеральный директор Regional Real Estate (Омск)

Этот год стал очень важным в развитии компании Omsk Real Estate Group. Именно в 2007 году мы вышли на этап активного роста, постановки и достижения глобальных целей.
В марте 2006 года был запущен проект Omsk Real Estate Group, мы начали предоставлять новые для Омска услуги – консалтинг и брокеридж.
Далее в соответствии со стратегией развития в середине 2007 года мы запустили проект с рабочим названием Sibir Real Estate. Однако в ходе переговоров с потенциальным инвестором возникла идея выйти сразу на федеральный уровень: так появилась на свет компания Regional Real Estate.
Уже сегодня открыты офисы в Краснодаре, Новосибирске, Томске, Тюмени, Красноярске. Теперь мы федеральная компания, а в Омске находится наш главный офис.
Именно опыт Омска стал для нас положительным примером, который показал, что коммерческая недвижимость российских регионов нуждается в развитии и профессиональном консалтинге. За последний год в город пришли такие федеральные операторы, как «М.видео», «Снежная королева», «Иль де Ботэ», S. Oliver, «Рив Гош» «Техносила», Banana-mama, «Алпи», «Планета кино», открылись гипермаркет «Лента» и центр оптовой торговли Metro cash & carry, заявлено много других интересных проектов. Всего в 2007 году введено в эксплуатацию около 138 560 кв. м торговой недвижимости. Это значительный шаг в развитии рынка в целом.

Виктор Лебедев, генеральный директор «Энергоинвест» (Челябинск)

Для Челябинска 2007 год стал годом «признания». По оценкам экспертов, Челябинск в этом году по многим показателям вошел в число наиболее перспективных городов России, город вызывает большой интерес у российских и международных инвесторов. Более того, было отмечено, что 2007 год стал тем переломным моментом, когда не только институциональные инвесторы подтвердили готовность идти в регионы, но и в регионах появились перспективные и достойные проекты.
Благодаря заслугам нашей компании город стал обладателем двух престижных премий в области недвижимости: так, бизнес-дом «Петровский» стал лауреатом премии Commercial Real Estate Awards 2007 в номинации «Регионы России. Бизнес-центр класса А», а загородный жилой комплекс «Видово» получил Золотую премию в номинации «Лучший коттеджный поселок» на федеральной премии «Поселок года-2007». Эти достойные награды – не только оценка нашей текущей деятельности и достигнутых успехов, это высокое признание нашей работы международным сообществом девелоперов и оценка нашего потенциала.

Иван Ситников, генеральный директор «РосЕвроДевелопмент» (Москва)

Год был удачным для российских регионов. Они стали понятны и интересны для девелоперов. Причем не только для российских. Иностранцы проявляют повышенный интерес к региональным проектам и готовы активно выходить на этот рынок.
Одной из наиболее ярких и важных тенденций, наметившихся в 2007 году, стала активизация девелопмента и диверсификация рынка по уровню качества проектов. Учитывая высокую прибыльность инвестиций в строительной отрасли, появилось большое количество компаний, стремящихся получить максимальную прибыль в кратчайшие сроки, не задумываясь о качестве, удобстве, концепции. В частности, в Уфе в ближайшие несколько лет различные девелоперы планируют реализовать более 10 проектов строительства торговых центров. Если все проекты будут претворены в жизнь, то на 1000 человек населения придется более 1140 кв. м торговых площадей. Это беспрецедентная цифра даже для Европы. В результате произойдет быстрое перенасыщение рынка, и в этой жесткой конкурентной борьбе выживут лишь сильнейшие, то есть самые качественные. В следующем, 2008 году ожидается продолжение бурного развития индустрии и углубление наметившихся тенденций. В процессе отбора появятся явные лидеры отрасли. Российский рынок продолжит привлекать иностранные инвестиц ионные фонды и мировых девелоперов.
2007 год стал для «РосЕвроДевелопмента» годом реализации имеющихся проектов и началом реализации новых, этапом выхода на международные рынки капитала и привлечения новых активов.
В начале года в Новосибирске открылся бизнес-центр «РосЕвроПлаза». Это первый в городе бизнес-центр класса А, соответствующий европейским стандартам строительства офисных комплексов. Был заложен фундамент для создания крупнейшей в России сети суперрегиональных торгово-развлекательных центров под брендом «Планета». Завершается активная фаза строительства ТРЦ в Красноярске, а в октябре был заложен первый камень «Планеты» в Уфе. Последняя, кстати, станет крупнейшей как во всей сети, так и в Приволжском регионе. Стартовали работы по многофункциональному проекту в Ростове-на-Дону. До конца года начнется строительство первой очереди технопарка в Академгородке Новосибирска, который реализуется в рамках государственной программы и является проектом национальной важности. Он станет самым масштабным в азиатской части России. К тому же это самый крупный инвестиционный проект международного уровня в Новосибирской области.
Несмотря на развивающийся кризис ликвидности, в октябре 2007 года компания подписала кредитный договор о финансировании проекта логистического парка «Крекшино» с немецким банком Hypo Real Estate International.

Андрей Сурков, вице-президент по развитию «Виктор и Ко» (Самара)

Для рынка коммерческой недвижимости 2007 год ознаменовался всплеском необычайной активности. Этот процесс связан прежде всего с общим экономическим ростом, развитием торговли и промышленности, повышением уровня благосостояния населения. Возрастает интерес к российскому рынку вообще и к самарскому в частности со стороны западных компаний и инвесторов. Итоги состоявшегося в Самаре международного форума, посвященного кластерной экономической политике, достоверное тому подтверждение – в Cамарский регион приходят транснациональные корпорации, которым для комфортного ведения бизнеса потребуются объекты высокого класса. 2007 год стал для компании «Виктор и Ко» и напряженным, и удачным. Мы успешно реализовали уникальный для региона проект – торгово-развлекательный комплекс «Космопорт» (140 тыс. кв. м). Примечательно, что в данном случае компания «Виктор и Ко» выступила и как инвестор, и как девелопер и управляющая компания. Особенность концепции «Космопорта» заключается в том, что в нем только один торговый уровень.
И это своего рода признак «хорошего тона»: чем меньше уровней, тем проще навигация внутри объекта. Второй этаж комплекса занимает развлекательная зона: мультиплекс, фуд-корт, ресторанный дворик и сеть семейных развлекательных центров. Благодаря концепции «Космопорта» в Самару пришли три крупных международных оператора: французская сеть продуктовых гипермаркетов-дискаунтеров Auchan (20,5 тыс. кв. м), западноевропейская группа Media-Saturn с гипермаркетом MediaMarkt и французская сеть Leroy Merlin.
Также успешно претворяется в жизнь проект высокотехнологичного логистического комплекса (общая площадь застройки 135 тыс. кв. м). Объект возводится поочередно: закончено строительство 1-й (35 тыс. кв. м) и 2-й (два корпуса по 30 тыс. кв. м каждый) очередей комплекса.

Дмитрий Зотов, генеральный директор компании «Торговый Квартал» (Москва)

В 2007 году продолжилось динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости и рост инвестиционной привлекательности России. Объем иностранных капиталовложений в региональные проекты за последний год увеличился в разы. Стоит отметить, что сегодня западные инвестиционные фонды стремятся не только приобретать существующие объекты, но и участвовать в реализации новых проектов еще на стадии девелопмента. Рост интереса инвесторов к торговой недвижимости России подтверждают и цифры. Так, например, еще недавно региональные торговые объекты со ставкой капитализации ниже 14% инвесторы рассматривали неохотно, сейчас же заключаются сделки, дающие доходность 11–12%. Инвесторы понимают динамику рынка и работают на опережение.
Среди основных тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости я бы отметил следующие: региональная экспансия девелоперов, улучшение качества строящихся объектов, усиление конкуренции, увеличение объема инвестиций во все сектора коммерческой недвижимости, активное развитие сетевого девелопмента, реконцепция существующих ТЦ.
Этот год стал продуктивным и успешным также и для нашей компании. В рамках общей тенденции выхода все большего числа западных игроков на российский рынок недвижимости группа компаний «Торговый Квартал» заявила о двух крупных сделках. Начало года было ознаменовано ассоциативным партнерством со старейшей управляющей компанией Европы Larry Smith Italia. Целью партнерства стало внедрение западного опыта и новейших технологий в управление коммерческой недвижимостью в России. В сентябре в состав акционеров ГК «Торговый Квартал» вошла одна из крупнейших международных девелоперских компаний TriGranit Development Corporation. Таким образом, был заложен прочный фундамент для еще более динамичного развития в 2008 году, когда мы начнем реализацию серии масштабных проектов многофункциональных комплексов с общим объемом инвестиций более 1 млрд. евро.

Герман Крашенинников, генеральный директор ADM Group (Ростов-на-Дону)

Для ADM Group уходящий год был богат на события. Во-первых, в Ростове-на-Дону началась реализация первого торгового центра сети «Калинка-Малинка». Кроме того, мы приступили к реализации проекта строительства «Калинка-Малинка» в Краснодаре, где сейчас осуществляется этап проектирования центра. Комплекс «Калинка-Малинка» в Краснодаре является самым масштабным проектом крупноформатного ТРК из реализуемых сегодня на юге России. На участке площадью 67 га по соседству с ТРК разместятся логистический центр и автомобильная деревня. Проект первого в Краснодарском крае логистического комплекса класса А будет реализован в содружестве с одним из крупнейших на российском рынке профильным оператором.
Также в этом году наша компания, Министерство экономики, торговли, международных и внешнеэкономических связей Ростовской области и Департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края заключили «Соглашение о сотрудничестве в сфере реализации проекта Южной игорной зоны», способствующее экономическому и социальному развитию ЮФО. И, наконец, в июне этого года наш объект – торговый центр моды «А’стор Плаза» – стал победителем Commercial Real Estate Federal Awards 2007 в номинации «Малый торговый центр – регионы России».