Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга: итоги 2007 года

Общая ситуация
Продолжающийся выход на рынок Северной столицы федеральных, московских и международных компаний гарантирует светлое будущее сегменту офисных помещений Петербурга. Спрос на качественные помещения продолжает расти, оставаясь неудовлетворенным. Доходность в сегменте офисной недвижимости по-прежнему высока: ставка капитализации при покупке инвестором готового офисного здания составляет 8–10%, доходность девелопера достигает 18–20%.
В ушедшем году в Санкт-Петербурге увеличилось число сделок, подтверждающих интерес инвесторов к офисному рынку города на Неве:

• Британский инвестиционный фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел два офисных здания на ул. Достоевского, 19/21 общей площадью 7,2 тыс. кв. м. у шведской инвестиционной компании Ruric. Одно из зданий – дейст­вующий бизнес-центр класса В «Грифон». Второе здание площадью 4,5 тыс. кв. м находится на завершающей стадии строительства. Сумма сделки составила $25 млн
• Крупнейший в Финляндии инвестфонд Sponda Russia приобрел бизнес-центр «Информ-Футуре» на Тамбовской ул., 12. Бизнес-центр класса В общей площадью 3695 кв. м открылся в 1997 году, в настоящее время все площади сданы в аренду; по оценкам экспертов, сумма сделки составила около 4 млн евро
• Фонд Metro Baltic Horizons купил производственный комплекс фабрики «Светоч» на Б. Пушкарской ул., 10 площадью 16 тыс. кв. м. На территории фабрики компания планирует построить около 24 тыс. кв. м офисных площадей
• Один из инвестиционных фондов Ямало-Ненецкого автономного округа приобрел бизнес-центр «Прин», расположенный на ул. Возрождения, 4. Общая площадь делового комплекса – около 8,5 тыс. кв. м (арендопригодная офисная – около 2,7 тыс. кв. м)
• В октябре 2007 года стало известно о продаже компанией «Юнимилк» территории завода «Петмол» (11 га) на Московском пр. Сообщается, что земля приобретена структурой, связанной с девелоперской компанией Capital Partners и АО «Казкоммерцбанк». На месте «Петмола» новый собственник планирует возвести многофункциональный комплекс, включающий офисы, магазины, гостиницу, жилье
• Компания «Джей Эф Си» приобрела у «Балтинвестбанка» Международный центр делового сотрудничества (МЦДС) на площади Пролетарской диктатуры, 6. В здании планируется реализовать проект реконструкции под бизнес-центр площадью около 100 тыс.

В минувшем году стало извест­но о выходе ряда компаний на рынок офисных помещений Санкт-Петербурга. Среди них британская инвестиционная компания Ovental Investments, австрийская фирма Warimpex Group, компания Africa Israel Investments Ltd, московская девелоперская компания «Евраз Капитал» и другие.

Предложение

На конец 2007 года предложение офисов по различным оценкам составило:

• 1 млн 393 тыс., по данным Becar Commercial Property SPb, из них 151,8 тыс. кв. м помещений класса А, 675,6 тыс. – класса В, и 565,6 тыс.кв. м помещений класса С
• 1 млн 174 тыс., по данным London Consulting & Management Company (LCMC), из них 125 тыс. кв. м. относится к классу А, 737,5 – к классу В, 311,5 – к классу С1
• 590 тыс. кв. м (только качест­венное предложение – А и В), по данным Colliers International, из них 110 тыс. кв. м составило предложение помещений класса А, что на 70% выше, чем на конец 2006 года, и около 480 тыс. кв. м помещений класса В.

Разница в оценках связана с различием критериев, используемых аналитиками для оценки классности того или иного объекта. В Петербурге действуют две классификации офисных зданий: принятая Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД), а также классификация Московского исследовательского форума (МИФ). Последняя была обновлена осенью 2006 года, и, по оценкам экспертов, отдельные ее критерии не являются универсальными для всех россий­ских городов. В компании GVA Sawyer отмечают, что в Петербурге классификации МИФ необходима адаптация параметров, связанных с нормами обеспеченности парковочными местами, которые на сегодняшний день привязаны к территориальным зонам Москвы.
Кроме того, отмечается, что в московской классификации уделяется недостаточное внимание объектам класса С, которые в Петербурге составляют значимый сегмент рынка офисных помещений. При этом аналитики GVA Sawyer признают, что в классификации МИФ, в отличие от ГУД, решены такие вопросы, как «местоположение» – например, для офисной недвижимости класса А размещение в историческом центре не является необходимым условием.
В минувшем году компании Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank объявили о создании Санкт-Петербургского фо­­рума исследователей рынка недвижимости (Saint-Petersburg Research Forum). Сообщается, что в первую очередь компании разработают единую классификацию офисных центров.
Возвращаясь к соотношению офисных площадей различных классов в Санкт-Петербурге, можно отметить, что, по подсчетам большинства экспертов рынка, в 2007 году доля объектов высококачественных объектов (классов А и В) превысила долю офисных центров класса С. Тем не менее необходимо помнить, что значительная доля помещений класса С представлена отремонтированными корпусами промышленных предприятий, собственники которых не размещают официальной информации о них. Более того, граница между помещениями классов С и D еще более размыта, чем между В и С.
Что касается нового предложения офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2007 году, то его объем и структура выглядят следующим образом:

• По данным Colliers International, в прошлом году было введено в эксплуатацию около 170 тыс. кв. м офисных площадей (из 330 тыс. кв. м. заявленных к завершению на 2007 год), при этом общий объем офисных центров класса А составил около 44,3 тыс. кв. м. (6 бизнес-цент­ров), количество офисных помещений класса В превысило 124 тыс. кв. м. Прирост предложения за 2007 год составил около 35%
• В Astera Oncor прирост рынка качественных офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге оценивают в 240 тыс. кв. м. Из них офисы класса А составили около 23% (около 55 тыс. кв. м), класса В – 75% (180 тыс. кв. м)
• По данным Becar Commercial Property SPb, в эксплуатацию были введены помещения в 40 бизнес-цент­рах общей площадью 302,6 тыс. кв. м, из них на объекты класса В пришлось более 80% (около 250 тыс.кв. м).

На 2008 год, по данным LCMC, запланировано к вводу в эксплуатацию 29 зданий бизнес-центров с общей офисной площадью около 334 тыс. кв. м. В компании Maris Properties in association with CBRE насчитывают 710 тыс. кв. м (по об­­щей площади офисной функции), а до 2010 года, по данным компании, заявлено к вводу в эксплуатацию около 1,5 млн офисных площадей. Примеры объектов, завершение которых намечено на 2008 год, представлены в таблице 2.
В компании GVA Sawyer отмечают, что если в 2006 году основную долю всех введенных бизнес-центров составляли реконструированные объекты (около 78%), то в 2007 году доля реконструированных объектов составила около 62%, а в 2008 году, с учетом ввода всех заявленных проектов, ожидается около 47% проектов реконструкции и 53% – нового строительства. Среди проектов реконст­рукции, завершенных в прошлом году, можно отметить бизнес-центр «Дом Зингера» (реконст­рукция памятника архитектуры), офисный центр «Бенуа» в рамках делового квартала «Полюстрово», офисный центр «Сенатор» на месте зданий ОАО «Завод пневматических машин и гидроаппаратуры», торгово-офисный центр «Кондратьевский» на месте части территории «Ленинградского металлического завода», бизнес-центр «Мануфактура» на месте завода «Пролетарский труд» и др.

Спрос
В минувшем году наблюдалось некоторое смещения спроса в сторону более качественных площадей, выразившееся в увеличении свободных помещений в сегменте С при сохраняющейся высокой заполняемости офисных объектов классов А и В. По данным компании Knight Frank St.Petersburg, доля свободных офисных площадей в 2007 году в сегменте бизнес-центров класса А составляла 4,6%, а в классе В – 3,3%. В настоящее время, по оценкам аналитиков компании, доля свободных площадей в качественных офисных объектах составляет в среднем 6,2%, что в основном обусловлено неполной загрузкой недавно введенных крупных объектов. Заполняемость большинства давно функционирующих качественных зданий близка к 100%. По данным Maris Properties in association with CBRE, новые офисные здания заполняются на 50–75% к моменту ввода в эксплуатацию, а среднегородского уровня заполняемости достигают в течение 6–8 месяцев после начала работы.
По оценкам аналитиков LCMC, наибольший интерес для арендаторов представляют помещения площадью 100–150 кв. м, менее востребованы площади от 250 кв. м и больше. Тем не менее сделки по аренде помещений площадью более 1 тыс. кв. м совершаются все чаще. (см. таблицу 3). Учитывая выход на рынок Санкт-Петербурга крупных московских и международных компаний, собственники зданий, заинтересованные в крупных арендаторах, довольно легко находят потребителей крупных офисных блоков.
Еще одним важным фактором при выборе офиса является его местоположение: несмотря на ярко выраженную тенденцию децентрализации офисного рынка, центральное расположение офиса по-прежнему остается для компании фактором престижа и символом ее процветания.

• Продолжается тенденция расширения границ географии строящихся бизнес-центров. Формируются новые деловые зоны за пределами центральной части города – вдоль набережных, в общественно-деловой зоне Пулково-3 и т. д.
• Увеличиваются масштабы деловых комплексов, появляется все больше проектов высотного строительства, все большую популярность приобретает совмещение нескольких функций в рамках одного проекта.
• Увеличивается количество проектов нового строительства на фоне снижения объема реконструируемых объектов.
• Растет количество предварительных договоров аренды на площади в строящихся бизнес-центрах. 
• Повышаются требования арендаторов к техническим характеристикам запрашиваемых помещений, а также к уровню предоставляемых услуг, что является причиной наблюдаемой миграции арендаторов из реконструированых офисов классов В и С в более качественные и современные здания.
• предыдущий тренд лежит в основе роста востребованности квалифицированных (в основном московских и международных ) управляющих компаний.
• Все большее распространение получает расчет базовой арендной ставки отдельно от коммунальных и эксплуатационных расходов, что связано с быстрым ростом последних.

Прогноз
В наступившем году сохранится высокий спрос на офисные помещения, что будет выражаться в низком показателе доли свободных офисных помещений, а также увеличении количества сделок предварительной аренды. Рост арендных ставок составит, по прогнозам экспертов, 12–15%. Сохранятся высокие темпы строительства бизнес-центров, продолжится тенденция децентрализации строительства. В результате можно ожидать дальнейшей дифференциации стоимости аренды внутри одного класса в зависимости от местоположения объекта, при этом в среднесрочной перспективе ожидается некоторое снижение средней ставки аренды в сегменте офисов класса А за счет появления проектов этого класса в удалении от цент­ра города с более низкой арендной ставкой.
Предварительное насыщение рынка ожидается не раньше конца десятилетия, когда в результате ввода в эксплуатацию большого количества высококлассных проектов начнется массовое перемещение арендаторов из устаревших и неэффективных офисных центров.