ВАС упростил жизнь предпринимателям
Введение в практику договора аренды будущей вещи применительно к объектам коммерческой недвижимости – шаг к более прозрачным, простым и цивилизованным отношениям на российском рынке, к такому выводу пришли эксперты.
Согласно данным Jones Lang LaSalle, в настоящий момент на этапе строительства находится около 40 бизнес-центров суммарной арендуемой площадью около 0,5 млн кв. м. Как правило, к моменту запуска бизнес-центра, средний уровень заполняемости объекта составляет порядка 15-20%.
Несмотря на то, что большая часть офисных площадей заполняется после ввода объекта в эксплуатацию, некоторые компании готовы арендовать помещения еще на этапе строительства здания. Основными мотивами к подобным действиям являются идеальные для конкретной организации характеристики объекта – местоположение, техническое оснащение, качественная управляющая компания, – а также индивидуальные финансовые условия. В случае аренды помещения до сдачи комплекса в эксплуатацию дисконт в ставках аренды может достигать 25%, отмечают эксперты.
Традиционно, для фиксации намерений по аренде помещений в строящемся бизнес-центре применялся предварительный договор аренды, который после ввода объекта в эксплуатацию перезаключался на краткосрочный или долгосрочный договор аренды. Однако в Постановлении Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013 была подтверждена правомерность заключения договоров аренды объектов, которые будут созданы или приобретены в будущем (так называемые «договоры аренды будущей вещи»), таким образом, схемы заключения договоров аренды с использованием предварительного договора во многом утрачивают свое значение.
По мнению юристов DLA Piper, заключение договора аренды будущей вещи обладает существенными преимуществами по сравнению с традиционной схемой. Подписание такого договора между арендатором и арендодателем означает, что стороны подписывают единый документ, распространяющийся на весь срок аренды. Уже с момента заключения такого договора появляется возможность осуществления арендных, обеспечительных и иных платежей, а еще до регистрации права собственности на объект – возможность осуществления отделки помещений.
Новые «правила игры» не только сокращают время на заключение сделки, но и позволяют арендаторам начинать ремонтные работы в помещении до ввода объекта в эксплуатацию. Благодаря этому, они имеют возможность въехать в новый офис значительно быстрее, чем это было раньше. Однако, на мой взгляд, потребуется некоторое время, чтобы новая схема прижилась на рынке, была воспринимаема как арендодателем, так и арендатором. Поэтому ожидать, что она будет применяться повсеместно уже завтра, не стоит. Процесс адаптации рынка к новой форме взаимоотношений будет продолжаться по меньшей мере в течение ближайшего года, заключили эксперты.