Немецкая недвижимость привлекает российских инвесторов стабильностью

В первом полугодии 2013 г. рынок офисной аренды в Германии показал средние темпы роста, среди покупателей становится все больше российских инвесторов, отмечают в Colliers International.

Поглощение офисных площадей на шести основных рынках Германии — в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте — в первом полугодии 2013 г. достигло порядка 1,25 млн кв.м, что примерно на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основная доля сделок в первом квартале 2013 г. заключалась с немецкими компаниями, приобретающими офисную недвижимость в собственность; при этом доля свободных площадей продолжает сокращаться, отмечают в Colliers International.

Благодаря нескольким крупным сделкам с участием владельцев, занимающих собственные помещения, сокращение было не таким заметным. Аренда с конца прошлого года упала примерно на 9%, но новый, хотя и умеренный спрос позволил нанимателям более чем удвоить результат по поглощению по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.

Крупнейшие договоры аренды и сделки с владельцами офисных помещений в первом полугодии 2013 г. заключили: Commerzbank (чуть менее 45 000 кв.м офисных площадей во Франкфурте в бывшей штаб- квартире Deutsche Bоrse), Allianz (36 000 кв.м в г. Унтерфёринг под Мюнхеном) и пенсионная страховая компания Deutsche Rentenversicherung (20 000 кв.м в  Штутгарте и 17 500 кв.м в Берлине).

Российские инвесторы становятся все более заметными игроками на рынке недвижимости Германии.

Благодаря положительным трендам, наблюдающимся в самой сильной экономике Евросоюза, инвестиции на рынках коммерческой и жилой недвижимости Германии привлекают все больше российских компаний (как профессиональных, так и частных инвесторов), которые совершают сделки по покупке офисных зданий и апартаментов в таких городах, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт и Берлин.  Офисный сектор  - лидер по количеству сделок с участием российских компаний, поскольку рынок Германии характеризуется снижением уровня вакантных площадей, высокими ставками аренды и стабильным спросом на премиальные объекты. Доходность коммерческой недвижимости в Германии колеблется от 5 до 7% в зависимости от класса, локации и т.д. Самая яркая сделка  с участием российских инвесторов последнего времени - приобретение компанией Lenhart Global многофункционального объекта в Мюнхене стоимостью более 300 млн евро.

В наиболее востребованных районах ожидается умеренная рыночная активность.

Проведенный анализ выявил ряд тенденций. В то время, как офисный рынок в Дюссельдорфе вырос почти на 8% по сравнению с предыдущим годом и показал поглощение 147 500 кв.м, во Франкфурте (-1,2% до 213 600 кв.м), Гамбурге (+2,3% до 220 000 кв.м) и Мюнхене (+0,8% до 323 100 кв.м) наблюдалось лишь небольшое колебание. Поглощение в Берлине, напротив, упало примерно на 11% до 255 700 кв.м, что может быть связано с низким показателем крупных сделок аренды.

При том, что в Берлине с января по июнь было подписано намного больше договоров аренды, всего две сделки имели объем 5000 кв.м. За тот же период 2012 г. таких сделок было семь.

Что касается остальных регионов, то наиболее заметный спад наблюдался в Штутгарте (около 12% при поглощении 86 100 кв.м). По сравнению с предыдущим годом, в столице немецкой земли Баден-Вюрттемберг подписано меньше договоров аренды на более чем 1000 кв.м (всего 10 договоров против 26 в прошлом году).

Положительный уровень чистого поглощения — доля свободных офисных площадей продолжает постепенно снижаться.

Почти 6,3 млн кв.м были доступны для краткосрочной аренды на шести рассматриваемых офисных рынках в конце первого полугодия 2013 г., что на 480 000 кв.м меньше, чем в прошлом году. Это привело к снижению средней доли свободных площадей с 8,4% до 7,7%. Продолжающийся рост чистого поглощения имеет решающее значение в данном контексте — в первом полугодии он превысил рекордные 400 000 кв.м.

Берлин, Франкфурт и Мюнхен пережили наиболее сильное сокращение свободных площадей по сравнению с предыдущим годом. Доля свободных площадей в немецкой столице в конце первого полугодия 2013 г. снизилась до 6,3% (против 7,5% в предыдущем периоде), во Франкфурте — до 13,7% (против 14,7%) и в Мюнхене — до 5,9% (против 6,4%). К такому развитию привели, в том числе, низкие объемы доступных офисных площадей в последние два года. По результатам исследования Colliers International, к концу 2015 г. будет свободно 2,6 млн кв. м новых офисных помещений, но порядка 2/3 всех площадей уже будут сданы в аренду.

Тенденции ценообразования ставок в премиальном и среднем сегментах различаются.

В результате анализа премиальных и средних ставок аренды мы обнаружили, что их изменение по сравнению с предыдущим годом движется в разных направлениях. Одновременно с ростом аренды в относительно узком премиальном сегменте мы также наблюдаем смещение рынка в сторону более доступных ценовых сегментов и местоположений. К примеру, арендная ставка на офисы премиум-класса во Франкфурте выросла почти на 14% до 37,50 евро кв.м. В то же время средняя ставка аренды по сравнению с предыдущим годом упала на 11% до 17,00 евро кв.м. На рынке Мюнхена ситуация аналогична. Премиальная арендная ставка в городе выросла до 31,50 евро кв. м (+5%), средняя ставка аренды снизилась до евро14,55 кв. м (-1,5%).

В Дюссельдорфе офисы премиум –класса сдавались по рекордной ставке 27,50 евро за кв.м, так как на нее повлияли дорогие сделки  с  офисной недвижимостью в центре города, цена  на них оказалась выше на 10% по сравнению с прошлым годом. Эти сделки также повлияли на среднюю ставку, которая выросла на 7% и составила 14,90 евро/кв.м. Арендная ставка в премиальном сегменте в Берлине (22,00 евро/ кв.м) и Штутгарте (20,00 евро/кв.м) остались на уровне прошлого года, в Гамбурге зафиксировано небольшое снижение (на 2%) до 23,50 евро/кв.м. По указанным причинам средняя ставка аренды в Гамбурге упала до 13,70 евро/кв.м (-6%) и до 11,50 евро/к.м в Штутгарте (-5%), в то время как в Берлине она выросла на 8% до 13,50 евро/кв.м.

Прогноз: рынок восстановится, хоть и с некоторой задержкой.

Малое количество запросов в конце прошлого года и начале текущего, особенно в сегменте «свыше 5000 кв.м», начинает влиять на показатели. Даже при том, что количество запросов постепенно растет, мы придерживаемся наших прогнозов поглощения от 2,5 до 2,6 млн кв.м и средних объемов рынка офисной аренды в 2013 г., так как сейчас мы смотрим на средние значения за 6—12 месяцев между началом поиска недвижимости потенциальными арендаторами и фактическим подписанием договора аренды.

Максимум текущего рыночного цикла по арендной ставке практически достигнут. Из-за низкого поглощения арендуемых помещений изменения доли свободных площадей в ближайшие месяцы не ожидается.