Доля свободных складов в Петербурге снизилась до уровня 2007 г.

В апреле-июне 2013 г. объем поглощения складских площадей составил около 10,5 тыс. кв. м, подсчитали аналитики JonesLangLaSalle. В результате доля свободных площадей снизилась до 0,4%, что сопоставимо с показателями 2007 г.

Во 2-м квартале 2013 г. не было введено ни одного складского комплекса. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге остался на уровне 1,87 млн кв. м. Ожидается, что до конца года будут введены в эксплуатацию шесть объектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.

В последние годы наиболее активное строительство складских комплексов велось на северном направлении Ленинградской области. В настоящий момент здесь на стадии строительства находятся три крупных объекта – «Осиновая роща», «Орион» и «Санкт-Петербург Терминал Комплекс». В то же время большинство проектов, планируемых к реализации в ближайшие два года, расположены на южном направлении области. Это свидетельствует о стабильном интересе арендаторов к складской недвижимости, находящейся рядом с федеральной трассой Москва - Санкт-Петербург.

В первом полугодии 2013 г. наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга стали производственные компании — 42% в общей структуре сделок (в качестве примера можно привести недавнюю сделку по аренде компанией «БАТ Россия»  12 тыс. кв. м в «Логистическом парке «Осиновая Роща») и дистрибьюторы — 28%.

В целом за полугодие объем чистого поглощения составил чуть более 32 тыс. кв. м, при этом на 2-й квартал пришлось лишь 10,5 кв. м. Низкие объемы поглощения связаны с отсутствием нового предложения, а также свободных площадей в уже существующих складских комплексах. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м.

К концу 2-го квартала доля свободных складских площадей упала ниже 0,5%. В абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 8 тыс. кв. м. Несмотря на столь низкий объем вакансий, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 долл. США за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах Класса А в среднем составляют 35-40 долл. США за кв. м в год.

Отсутствие свободных площадей в существующих складских комплексах приводит к конкуренции среди арендаторов за строящиеся помещения. Такая ситуация благоприятна для девелоперов, однако неустойчивость спроса на склады в долгосрочной перспективе приводит к тому, что девелоперы не готовы строить чисто спекулятивные объекты. Наученные ситуацией 2008-2009 годов, застройщики стремятся минимизировать риски незаполнения будущего комплекса как за счет строительства объектов built-to-suit, так и заключая предварительные договоры аренды на начальном этапе реализации спекулятивных проектов.