Обзор фисной недвижимости Москвы. II кв. 2013 г.

В 1 полугодии 2013 г. в Москве было введено 388 тыс. кв.м качественных площадей, что более, чем в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

Уровень вакантных площадей имеет незначительную тенденцию к снижению на 1-1,5 процентных пункта. Средние значения арендных ставок в целом стабильны, небольшое увеличение арендных ставок наблюдается в высококлассных объектах с центральным месторасположением. Рост ставок по итогам года не превысит 5%.

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 2 кв. 2013 г. составляет 12,8 млн кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями в Москве составляет 1,09 кв.м на чел. В 1 полугодии 2013 г. было введено 388 тыс. кв.м офисных площадей. Согласно планам девелоперов на 2 полугодие 2013 г. заявлен ввод ещё более 600 тыс.  кв.м. офисных площадей. По прогнозам  GVA Sawyer, в 2013 г. общий объем нового предложения составит порядка 700 тыс. кв.м и превысит показатель прошлого года. Уровень вакантных площадей имеет незначительную тенденцию к снижению на 1-1,5 процентных пункта. И по итогам 1 полугодия 2013 г. составляет 11,5% в классе А, 13% в классе  В+/В-.

Предложение:

Среди основных тенденций 1 полугодия 2013 г. выделим:

Продолжается децентрализация рынка. В конце 2013 г. должно завершиться строительство 1 очереди комплекса Telecom City, площадью 260 тыс. кв.м (110 000 кв.м офисная).

Продолжается увеличение девелоперской активности, начавшееся в прошлом году. Общий объем нового предложения в 1 полугодии превысил аналогичный показатель прошлого года более, чем в 2 раза. С начала года было заявлено более, чем о 600 тыс. кв.м офисных площадей в новых проектах.

Спрос:

Среди основных тенденций следует выделить следующие:

По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.

Отдельной тенденцией остается высокий спрос на покупку небольших офисных помещений/лофтов/апартаментов готовых или на этапе строительства в зоне между ТТК и МКАД.

Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.

Наибольшее количество сделок совершается российскими компаниями.

В общем объеме сделок преобладают сделки в классе В (более 75%).

Общий объем инвестиционных сделок с офисной недвижимостью по итогам 1 полугодия составил порядка $1,7 млрд. (в том числе включая крупнейшую сделку по покупке БЦ «Белая площадь» компанией O1 Properties).

Во 2 кв. 2013 г. ОАО «Галс-Девелопмент» приобрело косвенный контроль над ООО «Коалко Гурдон Девелопмент» (соивестор и застройщик МФК «Искра» (более 200 тыс. кв.м.) на Ленинградском пр.). Кроме этого, ФАС разрешила ЗАО «Группа компаний «Медси» (реализует мед. проекты АФК «Система» («Галс- Девелопмент»)) купить 51% голосующих акций ОАО «Московский бизнес инкубатор».

Финансовые условия

По итогам 1 полугодия 2013 г. уровень арендных ставок немного повысился, в первую очередь это касается только качественных объектов А класса, с центральным месторасположением. Ставка аренды на высококлассные офисные площади в центральном деловом районе (ЦДР) составил $770 - $1 300 /кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $755/кв.м в год – в пределах ЦДР, $360 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-180/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 120 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500 /кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).

В 2013 г. в целом по рынку рост ставок в сегменте офисной недвижимости не превысит 5%.