В условиях борьбы ритейлеров и производителей за российского покупателя, которая развернулась несколько лет назад, все более критичной становится своевременная доставка продукции конечному потребителю. Эффективная логистика включает в себя организованное хранение товара. Под которым понимается возможность не только хранить максимальный объем продукции на единице складской площади, но и эффективно управлять товарными запасами, что возможно только на площадях современного складского комплекса.

Общая ситуация
Для большинства российских ритейлеров и оптовых компаний все еще привлекательными остаются складские площади в перепрофилированных промышленных корпусах советской постройки из-за их дешевизны. Однако западные компании не рассматривают такие помещения в качестве возможного места хранения продукции, да и лидеры отечественного ритейла уже давно осознали преимущество современных складских помещений, соответствующих международным стандартам. В результате спрос на качественные складские площади продолжает расти. Активное строительство складской недвижимости пока не способно полностью удовлетворить существующие потребности в складских площадях, и, по мнению экспертов рынка, такая ситуация сохранится в ближайшие годы.
В прошлом году рынок складской недвижимости Московского региона развивался весьма активно – новое предложение примерно на треть превысило аналогичный показатель 2006 года. Разразившийся во втором полугодии кризис ликвидности не оказал значительного влияния на развитие рынка в 2007 году, однако в начале 2008 года, по наблюдениям экспертов, часть заявленных объектов были отложены или отменены из-за трудностей с финансированием. С увеличением стоимости кредитов и проблемами с их получением для компаний, не имеющих достаточного авторитета у потенциальных кредиторов, последние могут быть вытеснены с рынка складской недвижимости. Этому же будет способствовать значительное увеличение себестоимости строительства складских комплексов, а также увеличение стоимости земельных участков под строительство вследствие их дефицита.

Таблица 3. Примеры объектов, о строительстве которых было заявлено в 2007 г.

Объект	Адрес	Девелопер	Площадь, кв. м	Дата ввода в эксплуатацию
Eco Logistics	Киевское ш., 15 км от МКАД	MosCityGroup	400 000	2009 г.
Складской комплекс	Ленинградское ш.	Parkidge Holdings	150 000	2009 г.
Логистический терминал «Раменское»	Новорязанское ш., 31 км от МКАД	н/д	140 000	I кв. 2009 г.
Логистический центр в Ступинском районе	Ступинский район	«Парк Логистики Малино»	120 000	III кв. 2009 г
Складской комплекс	Каширское ш., 9 км от МКАД	Raven Russia / RDI Group	100 000	IV кв. 2009 гг.
Логистический комплекс	пос. Белый Раст	«Глобал девелопмент»	70 000	2009 г.
Логистический комплекс рядом с аэропортом Шереметьево	Ленинградское ш., 14 км от МКАД	Raven Russia	55 000	2008–2009 гг.

Источник: Praedium

Больше половины объема нового предложения 2007 года складских комплексов реализовали три ведущих девелопера складской недвижимости: «РосЕвроДевелопмент», «Евразия Логистик», «Международное логистическое партнерство» (МЛП). По количеству заявленных к строительству в Московском регионе складских площадей к лидерам рынка можно также причислить компании Giffels, «Эспро-Девелопмент», ТЛК «Томилино», Ghelamco, Parkridge Holdings.
Среди важных событий рынка складской недвижимости Московского региона можно отметить следующие:

Канадский девелопер Giffels и российская RDS Development создали совместное предприятие для строительства логистического комплекса общей площадью свыше 500 тыс. кв. м в подмосковном районе Белые Столбы (Домодедово).
Еще одно совместное предприятие создал британский фонд Raven Russia – на этот раз с российской RDI Group. Компании планируют совместно построить складской комплекс площадью более 100 тыс. кв. м в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе.
Подписан крупнейший сетевой договор аренды складских площадей – 500 тыс. кв. м – между компанией «Евразия Логистик» и сетевым российским логистическим оператором Smart Logistic Group.
В сентябре на рынке складской недвижимости была заключена одна из самых крупных сделок: консорциум трех компаний – Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group – приобрел все имеющиеся складские активы Capital Partners суммарной площадью 1 млн. кв. м.

Предложение
Из-за нехватки участков под строительство вблизи границ Москвы новые складские комплексы располагаются все дальше от МКАД. Внутри столицы возможности строительства современных логистических комплексов практически отсутствуют – стоимость московской земли не позволяет использовать ее для организации хранения. Строительство складских комплексов Московского региона в основном ведется между МКАД и будущей Центральной кольцевой автодорогой (ЦКАД), большая часть которой, согласно планам строительства, пройдет по существующей «первой бетонке» – Малому московскому кольцу (ММК).

Таблица 1. Примеры крупных складских объектов, введенных в эксплуатацию в 2007 г.

Объект	Девелопер	Введенная площадь, кв. м
Логистический парк «Крекшино»: I очередь (1D), III (3В и 3С)	«РосЕвроДевелопмент»	82 000
Логистический парк «Белая Дача»	«Белая Дача»	30 000
Spring Park	Spring Group	20 000
Логистический парк «Северное Домодедово» (1-я и 2-я очереди)	«Евразия Логистик» / Greengate	558 000
«МЛП-Подольск», 1-я очередь	МЛП	100 000
Источник: Colliers International

По данным компании Knight Frank, в 2007 году было введено в эксплуатацию около 1 млн. 140 тыс. кв. м складских помещений (980 тыс. кв. м площадей класса А, 160 тыс. кв. м – класса В), что составляет 55% от запланированного объема ввода. Аналитики компании отмечают, что введенные в 2007 году объекты изменили структуру предложения складов классов А и В по географическим направлениям: если в 2006 году самая большая доля (более четверти) предложения качественных складов приходилась на северное направление, то сегодня здесь сосредоточено 21,4% предложения, а наибольшая доля предложения приходится на южное направление – около 25,3%.
Среди крупнейших комплексов, введенных в эксплуатацию в 2007 году, можно отметить следующие:

I и II очереди логистического парка «Северное Домодедово» – самого масштабного проекта сети Greengate, которую развивает компания «Евразия Логистик» (общая площадь I очереди – 374 тыс. кв. м, II очереди – 184 тыс. кв. м, всего в рамках проекта запланировано 1 млн. 100 тыс. кв. м складских площадей).
Несколько корпусов общей площадью более 80 тыс. кв. м логистического парка «Крекшино», реализуемого компанией «РосЕвроДевелопмент» в Наро-Фоминском районе Московской области.
II и III очереди комплекса «МЛП Ленинградский терминал» совокупной площадью более 130 тыс. кв. м, а также первая очередь проекта «МЛП Подольск» площадью 114 тыс. кв. м компании «Международное логистическое партнерство» и др.

Общее предложение складских помещений различных классов трудно поддается оценке, особенно в отношении помещений класса С и ниже – в этом сегменте рынок остается непрозрачным, многие складские помещения, перепрофилированные из бывших промышленных комплексов, появляются на рынке и уходят с него, не отражаясь в статистике экспертов рынка. При определении количества современных складских площадей данные аналитиков также не совпадают за счет различий в критериях оценки класса объекта:

В CB Richard Ellis общий объем складских площадей оценивают в 3,8 млн. кв. м, из них к современным помещениям, соответствующим международным стандартам, специалисты компании относят около 1 млн. 870 тыс. кв. м. Также отмечается, что минимальным современным запросам соответствует еще порядка 400 тыс. кв. м площадей, относящихся к перепрофилированным объектам «советского периода».
По данным Colliers International, предложение площадей в качественных складских комплексах составляет около 3,6 млн. кв. м, из них к классу А относится более половины – примерно 2 млн. 190 тыс. кв. м.
В компании Astera Oncor к помещениям классов А и В причисляют порядка 4,3 млн. кв. м, а всего, по данным компании, в Московском регионе насчитывается около 7 млн. кв. м складских площадей всех классов.

На 2008 год, по сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, запланировано к вводу в эксплуатацию примерно 1 млн. кв. м складских площадей, но, учитывая распространенную практику переносов сроков окончания строительства, специалисты компании ожидают, что в текущем году будет завершено строительство складских комплексов общей площадью около 600 тыс. кв. м. В GVA Sawyer ожидают более значительного прироста предложения складов: по данным компании, на 2008 год заявлено к вводу почти 2 млн. кв. м качественных складских площадей, а с учетом фактических темпов строительства объем новых площадей составит около 1,2 млн. кв. м.
Как сообщают в CB Richard Ellis, количество строящихся объектов складской недвижимости незначительно изменилось по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. По мнению экспертов компании, рост объемов строительства ограничен такими факторами, как недостаток подходящих участков под строительство с удобными подъездными путями, трудности с подведением коммуникаций к участкам, проблемы с привлечением финансирования строительства, высокий ценовой порог выхода на рынок складской недвижимости для новых девелоперов и др.

Спрос
По оценкам специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки капитализации в сегменте складских комплексов колеблются от 9,5 до 13% – это значительно выше, чем в большинстве европейских государств. Учитывая высокий спрос на качественные складские площади, сегмент складской недвижимости продолжает оставаться привлекательным для инвесторов и девелоперов. Однако, как отмечают в CB Richard Ellis, в текущем году многие международные инвестиционные фонды возьмут паузу в ожидании определенности на финансовых рынках, в то время как российские игроки могут испытывать трудности с привлечением финансирования, которые послужат препятствием для более активной деятельности на рынке недвижимости.
С развитием рынка все больше компаний осознают преимущества качественных складских комплексов, в которых есть возможность организовать эффективное движение товара, позволяющее значительно экономить время и деньги. Все это подогревает спрос на площади в современных логистических комплексах, что выражается в крайне низком уровне свободных помещений (по данным GVA Sawyer, пустуют в среднем 0,5% складских помещений класса А и около 3% – класса В). Показателем высокого спроса служит и распространенная практика предварительных соглашений аренды на этапе строительства: по данным Praedium, до окончания строительства в аренду сдается практически весь объем строящихся площадей. Как сообщают в компании, предварительные договоры аренды заключаются преимущественно на этапе, когда возведена заметная часть конструкции, начиная от установки колонн и до заливки пола, что дает арендатору больше уверенности в качестве и сроках строительства.
По опыту «РосЕвроДевелопмента», около 30% арендаторов определяются уже на момент начала строительства, а к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, находят своих арендаторов около 80% площадей.
По оценкам специалистов Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. кв. м. При этом большая доля спроса приходится на специализированные помещения, например, фармацевтические склады, склады-холодильники и т. д.
Назовем некоторые из крупных сделок аренды площадей в складских комплексах, заключенных в 2007 году (данные компании Astera Oncor):

Производитель и дистрибьютор алкоголя премиум-класса Pernod Ricard занял более 9,5 тыс. кв. м в производственно-логистическом комплексе «Северное Домодедово».
Российско-немецкая мебельная компания «Арт Стиль Март-Мебел Руссланд» арендовала на 10 лет более 12,5 тыс. кв. м в логистическом парке «Пушкино».
ЗАО «Ньюпорт Трейдинг» (Tablogix) заняла 15,5 тыс. кв. м в ТЛК «Томилино», срок аренды составил 10 лет.
Компания «Евросеть» арендовала более 16,5 тыс. кв. м в проекте «МЛП Подольск» и 15 тыс. кв. м в индустриально-складском комплексе Springs Park.
Логистическая компания GEFCO арендовала на 6 лет более 20 тыс. кв. м в складском комплексе «МЛП Подольск».
Производитель упаковки компания «Мультифлекс» арендовала на 20 лет 33 тыс. кв. м в производственно-логистическом комплексе «Северное Домодедово» и др.

Что касается территориальных предпочтений арендаторов, то они зависят от профиля арендатора и географического распределения его активности. В компании «Сити Лоджистик Компани» указывают, что если нужно постоянно снабжать объекты, которые находятся в городе (например, торговые точки), то склады должны находиться в непосредственной близости от МКАД. При этом необходимо учитывать сложную транспортную ситуацию в городе, чтобы минимизировать риск срыва сроков доставки продукции в точки назначения. Если же речь идет о складах, которые используются как распределительные пункты для оптовых и региональных поставок, они могут располагаться в 20–40 км от Москвы.
По оценкам аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 30–35% общего спроса приходится на помещения площадью 2–5 тыс. кв. м. Из-за конструктивных особенностей помещений и желания сдать в аренду сразу максимальную площадь собственники высококлассных складских комплексов редко предлагают помещения площадью менее 5 тыс. кв. м. Спрос на меньшие площади может быть частично удовлетворен предложением вторичного рынка, которое, по данным компании, составляет не многим более 150 тыс. кв. м. Стоимость помещений площадью до 5 тыс. кв. м, предлагаемых на условиях субаренды (от 1 года), на 30–40% превышает базовую ставку аренды.

Ставки
По данным Astera Oncor, на начало 2008 года средние арендные ставки на площади в складских комплексах класса А составили $140–170/кв. м в год в пределах 10 км от МКАД и $120–145/кв. м в год в более отдаленных районах. Для проектов класса В в пределах 10-километровой удаленности от МКАД стоимость аренды составляла $115–150/кв. м в год, а с 11-го км от МКАД ставки находились в пределах $100–130/кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. По данным Colliers International, рост ставок аренды в 2007 году составил в среднем 5–10%, при этом они оставались одними из самых высоких в Европе. Из-за нестабильности курса доллара в случае заключения долгосрочных договоров аренды собственники нередко используют в расчетах условную единицу фиксированной стоимости, также отмечены случаи перевода ставок аренды в евро.

Состав арендаторов складских комплексов в 2007 г.

ПроектДевелопер Площадь, кв. мЛогистический парк «Крекшино»«РосЕвроДевелопмент»

135 000

ТЛК «Томилино»ТЛК «Томилино»

120 000

Ghelamco (1-я очередь)Ghelamco

120 000

«FM Logistic – Ступино» FM Logistic

120 000

Трилоджи парк «Томилино» «Инвестиционный Траст»

110 000

Логистический парк «Истра» (2-я и 3-я очередь) «Эспро-Девелопмент»

90 000

«МЛП Подольск» (2-я очередь) «МЛП»

80 000

Логистический парк SouthGate (1-я очередь)Giffels, Coalco

70 000

Parkridge MoscowParkridge Holdings

60 000

EGL HoldingsEGL Holdings / Raven Russia

55 000

Индустриальный парк «Домодедово» СПЕЦСТРОЙБАНК

50 000

Источник: Knight Frank

Цена продажи качественных складских помещений, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в среднем составляет $1500–1700/кв. м.
Стоимость строительства складского комплекса класса А без учета стоимости земли и инженерных коммуникаций, по различным оценкам, находится в диапазоне $800–1100/кв. м.

Тенденции развития рынка складской недвижимости

Продолжается тенденция укрупнения запрашиваемых площадей в складских комплексах, при этом сравнительно новой для рынка практикой является сдача излишков площадей, арендованных компаниями «на вырост», в субаренду более мелким арендаторам.
Увеличиваются сроки аренды – сегодня обычной практикой является аренда помещения на 8–10 лет, есть случаи заключения арендных соглашений на сроки до 20 лет.
Все больше компаний – дистрибьюторов и ритейлеров – строят склады для собственных нужд, нередко предлагая излишки площадей в аренду.
Продолжается удаление нового строительства складских площадей от границ Москвы: новое предложение тяготеет к строящейся ЦКАД.
Увеличивается количество сетевых проектов складской недвижимости, реализуемых ведущими игроками этого сегмента рынка.
Девелоперы все более избирательно подходят к выбору пула арендаторов складского комплекса с целью увеличить инвестиционную привлекательность объекта.
Проблемы загруженности наиболее популярных направлений побуждают арендаторов рассматривать возможность аренды площадей на традиционно менее привлекательных трассах, таких как Алтуфьевское или Дмитровское шоссе.

Прогноз
Можно предположить, что в текущем году ряд инвесторов отложат решение о выходе на российский рынок складской недвижимости в ожидании стабилизации ситуации на международных финансовых рынках. Это означает, что в ближайшей перспективе темпы роста нового предложения качественных складов не увеличатся. В связи с этим на ближайшие 1–2 года можно прогнозировать продолжение умеренного роста арендных ставок, а также сохранения чрезвычайно низкого уровня свободных помещений в современных логистических комплексах, соответствующих международным стандартам. Учитывая продолжающееся развитие розничной торговли, эксперты не прогнозируют насыщения рынка складских помещений по меньшей мере на ближайшие 4–5 лет.

Загрузка...