На логистическую инфраструктуру Северной столицы возложена двойная ответственность: она призвана не только удовлетворять собственные потребительские нужды города, но и обеспечивать возможность переработки грузов, следующих в Россию из Европы и в обратном направлении. Петербург – один из основных транспортных узлов России – способен вносить весомый вклад в развитие экономики всей страны. Однако эта способность ограничена недостатком качественных складских помещений.

Общая ситуация
Санкт-Петербург исторически является для России «окном в Европу» благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития транспортной инфраструктуры, так и от наличия качественных логистических комплексов. Традиционно сегмент складской недвижимости является отстающим по сравнению с торговой и офисной недвижимостью, но за последние два года интерес инвесторов к строительству складов в Петербурге успел не только обозначиться, но и проявиться в конкретных проектах, активно строящихся и открывающихся в городе и его окрестностях.
Размещение в Ленинградской области производств крупных мировых компаний, а также сопутствующих им крупных и средних производителей комплектующих является дополнительным стимулом для развития рынка логистических комплексов. Наиболее активно в регионе развивается производство автомобилей: компании General Motors и Toyota начали строительство заводов в промышленной зоне Шушары, о планах строительства заявили компании Nissan, Mitsubishi и др.
В последние годы получила развитие тенденция формирования новых промышленных зон. Среди территорий, не так давно заинтересовавших девелоперов и инвесторов, – зоны Горелово, Обухово, Стрельна, Полюстрово, Колпинская деловая зона, Предпортовая зона, Тосно.
Что касается развития транспортной инфраструктуры, то в этом направлении также ведется работа. Активно строится Кольцевая автомобильная дорога: губернатор Петербурга Валентина Матвиенко сообщила недавно, что завершение строительства КАД переносится с 2012 на 2010 год. В августе этого года планируется сдать в эксплуатацию соединение Московского шоссе с вантовым мостом, к концу года – завершить строительство восточного полукольца, а в 2010 году – полностью замкнуть кольцо.
В прошлом году правительство Ленинградской области озвучило планы строительства второго транспортного кольца. Предполагается, что дорога будет построена на базе автодороги А-120 (старой бетонки), проходящей примерно в 50 км от Санкт-Петербурга. Согласно второму варианту КАД-2 может пройти в 25–30 км от Петербурга, между КАД-1 и бетонкой. В любом из двух вариантов строительство КАД-2, намеченное на 2010–2015 годы, даст толчок развитию рынка складской недвижимости – эксперты ожидают заявлений о новых крупных проектах вблизи будущего кольца.

Предложение
По данным компании Astera Oncor, в общей структуре рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают склады классов C и D, на долю которых приходится 56 и 27% соответственно. Доли помещений классов А и В составляют 10 и 7% соответственно. Общий объем качественного предложения (классов А и В) на начало 2008 года в Петербурге, по данным компании, составлял около 1 млн кв. м, из которых 435,6 тыс. кв. м использовались под собственные нужды. По данным Colliers International, на конец 2007 года предложение складских помещений высокого класса, предназначенных для сдачи в аренду, составило около 520 тыс. кв. м, на начало апреля 2008 года оно увеличилось на 17,5 тыс. кв. м (был введен в эксплуатацию склад ПАН, который полностью сдан компании General Motors) и составило 537,5 тыс. кв. м. В компании Praktis C & B насчитывают 724,4 тыс. кв. м качественных складских комплексов класса А и В, площади в которых сдаются в аренду (т. е. «спекулятивных складов»).
Объем нового предложения качественных складских помещений, по данным Knight Frank SPb, за 2007 год увеличился на 280 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков Praktis C & B, за период с 2004 до конца 2007 года объем предложения качественных складских объектов вырос более чем в 9 раз, что свидетельствует об этапе активного развития рынка (см. диаграмму 1). Среди крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, можно отметить 1-ю очередь «МЛП Уткина Заводь» (пос. Новосаратовка Ленинградской обл., 72 тыс. кв. м), «Интертерминал-Предпортовый» (ул. Кубинская, 75/1, 46,5 тыс. кв. м), терминал PNK-2 (Шушары, 40,2 тыс. кв. м) и др.
Большинство введенных в эксплуатацию в 2007 году складских комплексов относится к классу А. Эксперты отмечают, что затраты на земельный участок, подведение коммуникаций и строительство объектов классов А и В сопоставимы между собой, поэтому в условиях высокого спроса на помещения обоих классов наиболее экономически целесообразным представляется строительство комплексов класса А.
Сведения о количестве складских площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2008 году, находятся в довольно широком диапазоне:

по данным Astera Oncor, при соблюдении заявленных сроков ввода в эксплуатацию общий объем высококлассных складских площадей к концу 2008 года увеличится более чем на 1 млн 600 тыс. кв. м;
по данным London Consulting & Management Company, на текущий год запланировано к вводу 14 объектов общей площадью 885,8 тыс. кв. м, причем, учитывая, что доля реализованных в заявленные сроки проектов, как показывает практика, не превышает 70%, аналитики компании не ожидают серьезного увеличения конкуренции и насыщения рынка складских комплексов Санкт-Петербурга.

Среди новых проектов, о которых стало известно в 2007 году, можно отметить проект White Days Investments в поселке Янино площадью около 200 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс «Мегаполис-Лен КАД» недалеко от поселка Юкки, в составе которого будет построено около 300 тыс. кв. м складских терминалов, два проекта компании «КФС-Групп» – в промышленных зонах Парнас и Шушары и т. д.
В 2008–2009 годах наиболее активно будут развиваться Колпинский, Пушкинский и Всеволжский районы Ленинградской области: здесь строятся самые масштабные проекты складской недвижимости, реализуемые такими игроками, как «Евразия логистик», Международное логистическое партнерство, Raven Russia Ltd и др. Складские комплексы небольшой площади будут вводиться в Выборгском, Красногвардейском, Приморском, Кировском, Московском районах.

Спрос
Спрос на качественные складские площади классов А и В формируют логистические операторы, торговые сети, крупные производственные и строительные компании. Несмотря на растущий интерес арендаторов к высококлассным складским площадям, по-прежнему значительная доля спроса приходится на площади классов С и D – потребителями таких помещений, представляющих собой перепрофилированные производственные объекты, подвальные помещения и т. п., являются многие средние и малые торговые и производственные компании.
Если говорить о спросе на современные качественные складские площади, то, по данным Knight Frank SPb, более 60% заявок на аренду помещений приходится на помещения класса B. Специалисты компании объясняют это высоким уровнем неудовлетворенного спроса, возникшего в результате отсутствия нового предложения в этом классе. Наибольшее количество заявок потенциальных арендаторов (около 77%, по данным Knight Frank SPb) поступает на небольшие помещения площадью менее 3 тыс. кв. м. В сегменте класса А такие площади редкость (большинство новых складов этого класса сдаются блоками от 4 тыс. кв. м), поэтому спрос на некрупные площади чаще всего удовлетворяется помещениями классов B и ниже, а также услугами ответственного хранения. Одним из часто встречающихся требований потенциальных арендаторов является наличие при складе офисных помещений.

Ключевые объекты, открытые в 2007 году

Название	Расположение	Класс	Площадь	Дата
«МЛП Уткина Заводь» (1-я очередь)	Лен. обл., Новосаратовка пос.	А	72 000	III квартал
«Интертерминал-Предпортовый» (3-я очередь)	Санкт-Петербург, ул. Кубинская, 75/1	A	46 500	IV квартал
PNK-2	Санкт-Петербург, п/з Шушары	А	40 200	III квартал
ПАН	Санкт-Петербург, п/з Шушары	A	17 500	IV квартал
«Теорема терминал» (1-я очередь)	Санкт-Петербург, наб. Обуховской обороны, 295	A	11 090	III квартал
«Осиновая роща»	Санкт-Петербург, пос. Парголово	B	5500	II квартал
Источник: Knight Frank St. Petersburg

По данным компании Praktis C&B, средний срок договора аренды на объекты класса В составляет три года. Помещения в логистических комплексах класса А, как правило, сдаются на срок 5–7 лет, реже на 3 года.
Что касается территориальных предпочтений арендаторов складских комплексов, то к ним относятся близость к Кольцевой автодороге и основным трассам Ленинградской области. Наиболее востребованным является южное направление – арендаторов привлекает близость к Московскому шоссе. Необходимо отметить, что девелоперы стремятся удовлетворить этот спрос – наибольшее количество строящихся комплексов сосредоточено именно вдоль Московского шоссе (см. диаграмму 2). При этом в компании Astera Oncor отмечают, что в ближайшие годы складские объекты, расположенные на юге, будут сталкиваться с транспортными проблемами: с учетом задержек в реконструкции Московского шоссе в настоящий момент мощности существующих транспортных артерий в этой части города недостаточны.
Уровень свободных площадей в качественных складских комплексах, по данным экспертов рынка, стремится к нулю. Еще одним явным признака дефицита площадей является распространение практики предварительной аренды. По опыту компании MLP, в складских комплексах класса А арендаторы начинают определяться с момента получения разрешения на строительство. Необходимо отметить, что скорость определения первых арендаторов зависит от опыта девелопера: если проект реализуется игроком, не успевшим завоевать авторитета в сегменте складской недвижимости, то арендаторы начинают определяться не раньше возведения стен будущего комплекса.

Примеры крупных строящихся складских комплексов

Наименование	Адрес	Административный район	Площадь, кв. м	Владелец/Инвестор /
«Колпино» (1-я очередь)	Федеральная трасса Е-95, 8 км от КАД	Колпинский	206000	Евразия Логистик
«Логопарк Нева»	Пос. Шушары	Пушкинский	142500	Raven Russia Ltd и Avalon Group
«МЛП Уткина заводь» (2-я очередь)	Лен. обл., пос. Новосаратовка	Всеволжский	111000	Международное логистическое партнерство
Складской комплекс	Пос. Шушары	Пушкинский	106000	АО «Ханнер»
«Осиновая роща»	Пересечение Выборгского ш. и КАД, п. Парголово	Курортный	92000	Стерх
Складской комплекс	Пос. Шушары	Пушкинский	72000	Международное логистическое партнерство
«Пулково Эстейт»	Вблизи аэропорта «Пулково»	Московский	60000	«Эспро Девелопмент»
«Кулон-Пулково»	Вблизи аэропорта «Пулково»	Московский	34 000	«Эспро Девелопмент»
Источник: London Consulting & Management Company

Ставки, инвестиции
Доходность в сегменте складской недвижимости продолжает снижаться, однако до европейского уровня доходности нам еще далеко: по данным London Consulting & Management Company, сегодня доходность складских проектов Санкт-Петербурга составляет 10–11%. Если учитывать дефицит предложения, сегмент остается весьма привлекательным для инвестиций, несмотря на прогнозируемое дальнейшее снижение доходности.
По данным Colliers International, запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А составляют от $115 до 140/кв. м в год (triple net), ставки класса В варьируются в диапазоне от $110 до 120/кв. м в год (triple net).
По различным оценкам, арендные ставки в качественных складских комплексах за 2007 год выросли на 10–12%. Учитывая темпы инфляции, такой рост стоимости аренды можно считать умеренным.
Стоимость ответственного хранения, по данным London Consulting & Management Company, составляет $0,4–0,5 за палето-место в день в складских помещениях класса А и $0,34–0,42 за палето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.
Стоимость строительства складских комплексов в Санкт-Петербурге и области специалисты компании Astera Oncor оценивают в $500–800/кв. м, без учета стоимости земельного участка и коммуникаций.

Тенденции

С развитием рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается рост спроса на услуги логистических операторов, в результате чего увеличиваются масштабы их деятельности.
Чтобы сохранить гибкость и возможность оперативно реагировать на рыночную ситуацию, большинство девелоперов крупных складских комплексов разбивает свои проекты на несколько очередей.
Продолжается тенденция увеличения сроков аренды в качественных складских комплексах.
Формируется новый подсегмент рынка складской недвижимости – ряд крупных сетевых девелоперов в рамках своих проектов в Петербурге и области планируют строительство качественных низкотемпературных складских комплексов.
Отмечается появление на рынке крупных складских объектов, специализирующихся на портовой логистике.
Строительство КАД стимулирует развитие территорий, прилегающих к ней в местах пересечения с основными магистралями.
Продолжается рост интереса к Ленинградской области крупных иностранных производителей, начавших строить здесь свои сборочные производства.
Продолжается активное строительство складских комплексов непрофильными компаниями для собственных нужд, что обусловлено недостатком качественного предложения складов.

Перспективы
На ближайшие годы прогнозируется рост торгового грузооборота с европейскими странами, что послужит дополнительным источником спроса на современные складские площади. С развитием рынка все больше компаний будет стремиться перемещать хранение своей продукции из перепрофилированных помещений советской постройки в качественные складские комплексы, соответствующие мировым стандартам. Поэтому в ближайшие годы, даже при условии ввода всех заявленных объектов, насыщения рынка складских площадей Санкт-Петербурга не ожидается. Тем не менее с выходом на рынок крупных объектов, расположенных в пределах уже существующих промзон, можно ожидать усиления конкуренции между проектами. Это потребует более тщательной проработки концепций логистических комплексов, а также учета интересов менее крупных арендаторов, чувствительных к условиям аренды и уровню арендных ставок.
На ближайшие один-два года прогнозируется умеренный рост арендных ставок, связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства. Продолжится увеличение масштабов деятельности существующих и выход новых логистических операторов. В 2008 году ожидается некоторое снижение активности со стороны западных инвесторов в результате мирового кризиса ликвидности. Однако появление на рынке Петербурга объектов инвестиционного качества позволяет рассчитывать на увеличение числа инвестиционных сделок в среднесрочной перспективе.

Загрузка...