Петербургский промышленный девелопмент пока на высоте

Высокая стоимость промышленных земель, а также извечные проблемы с обеспечением промплощадок необходимыми объемами электроэнергии и отсутствие инженерной подготовки, негативно влияют на интерес инвесторов к промышленному девелопменту.

 Лидеры рынка

Как рассказал президент компании STEP Дмитрий Кунис, в течение последних трех лет в Петербурге было выдано более 70 разрешений на строительство промышленных объектов (из них 22 – с начала 2013 года). Все эти объекты находятся сегодня в разной стадии, по многим сроки окончания строительства переносились неоднократно.

Тем не менее, в 2013 году удалось возвести 28 объектов общей площадью 183 тыс. кв. м. Наибольшее количество промышленных площадей построено в Калининском (70,2 тыс. кв. м), Пушкинском (49,6 тыс.) и Колпинском (43,3 тыс.) районах. В Адмиралтейском, Василеостровском, Кронштадском и Петроградском районах Петербурга в течение минувшего года не появилось ни одного предприятия.

К числу наиболее значимых предприятий, достроенных в 2013 году, эксперты относят новый производственный комплекс ОАО «Силовые машины» в промзоне Металлострой. Здесь разместились корпуса по производству турбин и турбо-генераторов для атомных электростанций, административно-бытовое здание и др. Общая площадь объектов – около 50 тыс. кв. м. Кроме того, ООО «БСХ Бытовые приборы» завершило возведение второй очереди завода бытовой техники площадью 20,2 тыс. кв. м на собственной площадке в Петергофе, введено в эксплуатацию новое производство для ОАО «Ленполиграфмаш» (12,7 тыс. кв. м) в Приморском районе и комплекс по наполнению баллонов техническими газами ОАО «Линде Газ Рус» на территории площадью 2 га в Металлострое.

В целом к началу 2014 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, общая площадь производственных помещений Петербурга составила более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, сегодня составляет около 1,817 млн кв. м. Наибольшая доля (26,5%) от всех построенных за последние пять лет промышленных площадей приходится на предприятия автомобилестроения и производства автокомпонентов. Лидирующие позиции также занимают сегменты предприятий ЖКХ и мусоропереработки, и компании по производству строительных материалов и конструкций.

 Новые перспективы

Сейчас, по подсчетам специалистов STEP, в Петербурге возводятся порядка 80 промышленных объектов. В частности, на 2014 год запланировано окончание строительства нескольких предприятий на территориях двух петербургских ОЭЗ – «Новоорловская» и «Нойдорф». В «Новоорловской» предполагается завершение возведения объектов трех резидентов петербургского фармкластера – ООО «Новартис Нева», ОАО «Витал Девелопмент Корпорэйшн» и ЗАО «Вертекс». В «Нойдорфе» к запуску готовятся четыре предприятия, инвесторами которых выступают ООО «НПП «Лазерные системы», ООО «НПП «Новотех-СПб», ЗАО «Бизнес Компьютер Центр Санкт-Петербург» и ЗАО «Биокад».

Завод Тойота в Санкт-Петербурге (Филиал ООО «Тойота Мотор» в Санкт-Петербурге) , планирующий в 2016 году наладить производство второй модели Toyota RAV 4. По словам представителей компании, для этих целей будет удвоена производственная мощность завода с 50 до 100 тысяч автомобилей в год и поставлено новое оборудование.

На фоне растущей активности на строительном рынке наметилась также тенденция создания производств железобетонных изделий (ЖБИ) строительными компаниями. Еще осенью 2012 года три крупнейшие петербургские строительные компании начали строить собственные заводы по производству ЖБИ. Так, холдинг «Лидер Групп» планирует построить в Янино завод на 200 тыс. кв. м жилья в год, «УНИСТО Петросталь» - производство в Мурино на 150 тыс. кв. м жилья в год, а «Главстройкомплекс» - завод мощностью 250 тыс. кв. м жилья в год во Всеволожском районе.

В конце апреля также стало известно, что Совет по инвестициям поддержал проект ЗАО «Мера», которое планирует к 2017 году построить на площадке Ижорского завода предприятие по производству строительной арматуры. Компания вложит в производство 7,6 млрд рублей. Участки площадью 13,5 га находятся в собственности инвестора, а от города он надеется получить статус стратегического проекта и возможность налоговых льгот.

 Старые проблемы

Несмотря на то, что по данным STEP, динамика строительства и реконструкции промышленных объектов, начиная с 2008 года, положительная, эксперты считают, что все идет не так гладко, как может показаться. Судя по итогам торгов, проведенным в 2013 году Фондом имущества Санкт-Петербурга, интерес бизнеса к промышленным активам города значительно снизился. По словам генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Игоря Пахорукова, в 2013 году на торги были выставлены 23 промышленных земельных участка, из которых только 13 были реализованы. По мнению главы Фонда имущества, причиной неудачных торгов являются завышенная стоимость земельных лотов, стоимость которых в среднем составила 1810 рублей за кв. м.

Кроме того, Комитет по промышленной политике и инновациям озабочен слишком большим регулированием на этапе предоставления земли в части конкретного вида будущего использования. «Сегодня мы имеем ситуации, когда предприятие не может даже разместить склад на территории строящегося производства, так как такой вид использования не был дополнительно оговорен в конкурсной документации», - говорит председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин.

В тоже время, по словам Дмитрия Куниса, нередко в официальной документации под промышленные объекты попадают фактически складские объекты и наоборот, построенные как склады помещения арендуются промышленными предприятиями под размещение производств. Еще одной проблемой, по его словам, является тот факт, что предприятия получают акт ввода в эксплуатацию практически одновременно с разрешением на строительство. По-прежнему возникают сложности с выделением необходимых промышленникам объемов электроэнергии и отсутствием инженерной подготовки участков.

«Снижение инвестиционной активности в Петербурге отражается и на строительной отрасли, - комментирует Дмитрий Кунис. - Компании, специализирующиеся на управлении строительством, вынуждены искать новые ниши и заказчиков в тех регионах, где созданы более комфортные условия для реализации проектов в сфере промышленности».

По словам экспертов, в ближайшие годы более или менее удачным промышленный девелопмент будет в тех зонах, которых правительство города считает перспективными. Это 19 локаций, в число которых входят промзоны «Рыбацкое», «Ржевка», «Парнас», «Белоостров», «Пушкинская» и особая экономическая зона, которая включает в себя промзоны «Нойдорф» и «Новоорловская». На развитие этих территорий чиновники Смольного намерены выделить в 2014-2016 годах 4 млрд рублей. Остальные 40 промышленных зон по большому счету брошены на произвол судьбы и, по всей видимости, их участь будет не завидной. 

Татьяна Елекоева