10 фактов о работе управляющей компании

1.    При выборе будущей УК, под управление которой передается объект недвижимости, собственник желает заручиться фактом о значимости и влиятельности компании, которая  должна иметь в своем портфеле качественные объекты и неоспоримый мировой опыт в управлении недвижимостью;

2.    До принятия здания в управление управляющая компания должна иметь и поддерживать международные  корпоративные  стандарты обслуживания объектов недвижимости, адаптированные под российские условия. Данные стандарты должны использоваться на всех объектах компании без исключения для поддержания высокого уровня комфорта и безопасных условий для  арендаторов;

3.    Проведение графиков ППР - одна из приоритетных  задач,  отсутствие которой может повлечь за собой как ухудшение состояния здания в целом, так и увеличение затрат на капитальный ремонт или замену оборудования. Содержание объекта и обеспечение его ресурсами - одна из немаловажных задач для поддержания  здания в исправном состоянии. Разработка и внедрение графика ППР необходимы и обязательны  для предотвращения преждевременных разрушений объекта, его систем и компонентов;

4.    Одной из параллельных задач в поддержании здания в привлекательном для арендатора состоянии  является  своевременное проведение ремонтных  и восстановительных работ, что составляет неотъемлемую частью эксплуатации объекта недвижимости. Внесение необходимых  изменений  с точки зрения приближения его к наиболее эффективному использованию  - это  определение наилучшего варианта развития объекта;

5.    Значительную роль в управлении и эксплуатации объекта недвижимости играет правильно и корректно составленный бюджет расходов. Особое  внимание следует уделить контролю за текущими денежными поступлениями  и планированию предстоящих расходов.  Наиболее эффективным способом является постатейное ежемесячное планирование всех доходов и расходов. Осуществление повседневной финансовой деятельности тесно связанно с  обслуживанием здания, включая составление бюджета,  финансовое планирование, а также анализ проведенных работ по обслуживанию и управлению бюджетом;

6.    Установление и поддержание позитивных отношений с арендаторами является постоянной работой управляющего на объекте недвижимости. Взаимопонимание  может быть достигнуто путем установления добрых отношений, посредством быстрого реагирования на просьбы и пожелания, а также путем нанесения регулярных визитов. Налаживание и поддержание коммуникаций с клиентами, подбор контрагентов и работа с ними требуют от управляющего объектом недвижимости хороших коммуникативных данных;

7.    Для максимально эффективного выполнения поставленной задачи управляющая компания должна постоянно держать в голове цель, а именно представление интересов собственника. Целью может быть: получение постоянного дохода, повышение стоимости объекта, а также последующая перепродажа объекта с выгодой;

8.    Управление энергопотреблением является важным аспектом рационального использования энергетических ресурсов, что  также влияет на размер дохода собственника. Компания должна придерживаться политики экономии энергоресурсов и использовать в своей работе  систему компьютерной автоматизации. Данный  подход обеспечивает эффективное управление не только в плане создания комфорта, но и относительно  управления энергопотреблением. В результате собственник получает интеллектуальное здание, реагирующее не только на изменения в микроклимате или во внешней среде, но и на изменения в энергоснабжении со стороны энергокомпаний.

9.    Наличие высококвалифицированного  персонала играет самую главную или основную  роль в управлении объектом недвижимости. Без высококвалифицированного и обученного персонала невозможно эксплуатировать и поддерживать системы здания в исправном состоянии. Сотрудникам должны быть поставлены конкретные задачи для того, чтобы они четко понимали что от них ожидают, они также  должны знать как им следует выполнять поставленные задачи, а это может быть достигнуто путем обучения как внешнего так и внутреннего (программы обучения, внутренние правила и требования, а также разработанные инструкции  и руководства);

10.    Большинство собственников редко бывает на объекте недвижимости и не знает о том, какую управленческую и арендную политику проводить. Отчетность по системе open-book может облегчить собственнику  планирование предстоящих затрат, а также помочь в анализе предоставления арендных ставок. Система отчетности перед собственником начинается  с составления плана работ по управлению, а ежемесячная отчетность, в которую вносится информация  о финансовой деятельности (расходовании бюджета), технической эксплуатации и технического обслуживания объекта, вопросы аренды, рекламы и других аспекто, касающихся жизнедеятельности объекта недвижимости.

Материал подготовила Елена Скурыдина, старший управляющий отдела управления недвижимостью CBRE