Складская недвижимость Санкт-Петербурга: спрос превышает предложение?

Эксперты заявляют, что сохранение высокого спроса на производственную недвижимость, а также практически полное отсутствие готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.

По итогам первого полугодия 2014 г. можно с уверенностью сказать, что девелоперы не боятся перепроизводства и продолжают выводить на рынок новые проекты, ряд из которых был заморожен в кризисные 2008-2009 гг. Аналитики ожидают, что во втором полугодии 2014 г. в эксплуатацию введется около 120-130 тыс. кв. м. спекулятивных складских площадей. Таким образом, общегодовой объем ввода  составит рекордные за последние 5 лет 180-190 тыс. м2.

Арендаторы также продолжают проявлять активность, этому во многом способствует и появившаяся в последние годы возможность выбора.

Что касается рынка производственных помещений, то здесь наибольший объем предложения формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков. "Девелоперы все также не готовы рискнуть и предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1–3 тыс. кв.м.", - отмечает Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg

Предложение

Аналитик5и отмечают, что в I полугодии 2014 г. в эксплуатацию было введено 6 качественных складских комплексов общей площадью 87 тыс. м2. 71% из этих площадей являются спекулятивными, то есть площади в них предназначены для сдачи в аренду. По итогам 6 месяцев объем ввода в эксплуатацию спекулятивных площадей превышает общегодовые значения данного показателя за последние 4 года.

Благодаря постепенному вводу новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 г., на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец I полугодия 2014 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось около 85-95 тыс. м2.

На данный момент в Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается 15 активно развивающихся и полностью готовых индустриальных парков общей площадью 1 104 га, в которых тем или иным образом реализовано 455 га.

Спрос
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. По итогам I полугодия 2014 г. объем чистого поглощения на рынке качественных складских площадей составил 30 тыс. м2, что в 2 раза превышает общегодовой показатель 2013 года.

Наибольшую активность проявили операторы розничной торговли – ими было арендовано 40% всех сданных в аренду за этот период качественных складских помещений региона.

Объем сделок за I полугодие 2014 г., по данным полученным из открытых источников и по итогам обмена сделками, составил порядка 40 тыс. м2. Кроме того  на рынке активно подписываются предварительные договора в строящихся комплексах, информация по которым пока является конфиденциальной.

Спрос на производственную недвижимость также стабильно высок. Средняя площадь запрашиваемых помещений в данном сегменте в I полугодии 2014 г. составляет 2 400 м2. Удовлетворить подобные запросы в настоящее время чаще всего могут лишь производственные комплексы, предлагающие в аренду свободные от собственной деятельности площади.

Арендные ставки

В I полугодии 2014 г. ставки аренды на качественные складские помещения оставались стабильными и соответствовали уровню конца 2013 г.: 125-135 $/м2/год (triple net) в классе А и 100-120 $/м2/год в классе В.

Несмотря на общепринятую на рынке практику номинации арендных ставок в долларах, в последние несколько лет на рынке стали появляться комплексы, арендные ставки в которых номинируются в рублях по системе «все включено». В основном это объекты, развитием которых занимаются российские девелоперы.

Что касается показателей в сегменте помещений производственного назначения, то здесь, как и раньше, все очень индивидуально, но в среднем они варьируются в диапазоне 350-380 руб./м2/мес. (включая НДС, коммунальные и операционные расходы).

Ключевые события

В I полугодии 2014 г. сразу несколько компаний заявили о планах по созданию новых логистических комплексов в регионе. Среди которых ЗАО «Вюрт Северо-Запад» (входит в концерн Wuerth), Юлмарт, «Группа Прайм», ООО «Альянс» (входит в московскую группу МСД). Причем активность проявляют как собственники, планирующие строительство для собственных нужд, так и девелоперы строящие с целью сдачи площадей в аренду.

Власти Ленобласти разработали для потенциальных инвесторов информационную базу Brownfield (инженерно подготовленных участков с построенными зданиями и сооружениями) и Greenfield (неподготовленных участков), в которой сосредоточена подробная информация о более чем восьмидесяти участках общей площадью около 300 тыс. кв. м. В системе отражены уже реализуемые инвестиционные проекты и планы развития инфраструктурных организаций.

«Охта групп» приобрела у логистической компании «Транссфера» офисно-складской комплекс на Пискаревском пр-те, 150, с земельным участком площадью около 17 га. Общая площадь комплекса составляет около 13 тыс. кв. м.

Прогнозы

Аналитики Knight Frank прогнозируют, что общий объем ввода в эксплуатацию качественных складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2014 г., превысит 180 тыс. вк. м., а в целом рынок пополнят более 200 тыс. кв. м.
Отмечается, что данные площади позволят удовлетворить спрос, накопившийся за два предыдущих года стагнации рынка.

Прогнозируется, что общий объем сделок аренды, заключенных на рынке достигнет уровня 160-180 тыс. вк м. при условии сохранения текущих тенденций на рынке. Выход такого количества площадей должен предотвратить рост арендных ставок, что позволит им зафиксироваться на текущем уровне (125–135 $/м2/год для класса A).

В связи с низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них помещений небольшой площади аналитики предсказывают дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка.

Более подробная информация в pdf-версии.