Итоги развития коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге за 2 квартал 2014 г.

Офисная недвижимость

Объем ввода во 2-м квартале 2014 года оказался одним из наиболее высоких за последние пять лет. В течение квартала были введены в эксплуатацию шесть бизнес-центров суммарной арендуемой площадью 73 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения во 2-м кв. 2014 года составил 32,1 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года. При этом сравнительно неплохой результат прошедшего квартала во многом обусловлен занятыми площадями в
новых объектах. Лидером по объему качественных офисных площадей остается Центральный район – 19,6%, доля Московского района достигла 16,0%. На третьем месте – Петроградский район (14,4%).

По результатам 2-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга увеличилась с 10,9% до 12,2% согласно данным компании JLL. Рост доли вакантных площадей обусловлен как вводом новых объектов, так и освобождением площадей в существующих бизнес-центрах. В Классе А уровень вакантных площадей вырос с 17,6% в конце 1-го квартала 2014 года до 18,1% на конец 2-го квартала 2014 года, в Классе В рост еще заметнее — с 8,0% до 9,4%. Доля свободных площадей увеличилась в
северных районах города и тех районах, где были введены новые объекты

Решение о переезде структур «Газпрома» в Санкт-Петербург является основной причиной превалирования добывающего сектора в структуре сделок. Во 2-м кв. 2014 года была анонсирована сделка по аренде ОАО «Газпром» бизнес-центра «Электро», площадью 15,7 тыс. кв. м. Это вторая по размеру сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга после аренды в 1-м квартале той же компанией строящегося бизнес-центра «Цеппелин».

Средние рублевые арендные ставки практически не изменились во 2 квартале. Рост составил 0,6% в Классе А и 0,8% в Классе В.

Из существующих тенденций можно отметить увеличение интереса к сертификации соответствия стандартам «зеленого»
строительства.

Торговая недвижимость

По итогам 1 пол. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и составляет 2 млн кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового центра. Объем торговых площадей, запланированных к вводу в 2014 году, является минимальным в посткризисный период (119 тыс. кв. м), отмечают аналитики JLL.

Четыре торговых центра заявлены к вводу до конца 2014 года. Наибольшее количество новых площадей будет введено в Калининском районе, где откроется региональный ТРК «Европолис» (60,5 тыс. кв. м), что существенно улучшит показатели
района, который в настоящий момент является одним из самых наименее обеспеченных среди всех районов города. Вторым крупным проектом станет ТРЦ «Монпансье» (30,5 тыс. кв. м) в Приморском районе. Суммарная арендуемая площадь этих объектов составляет 76% всех запланированных к вводу в 2014 году площадей.

Существующая макроэкономическая ситуация способствует дальнейшему усилению конкуренции торговых центров за конечных потребителей и качественных торговых операторов. Качественная концепция, наличие уникальной составляющей становятся необходимым минимумом для успешного функционирования торгового центра на рынке Санкт-Петербурга.Обеспеченность населения Петербурга качественными торговыми площадями достигнет 424 кв. м в 2014 году и 434 кв. м в 2015 году (при условии ввода всех заявленных проектов). В этой ситуации качественная концепция, наличие уникальной составляющей (представленной либо конкретным арендатором, либо общим имиджем проекта) становятся необходимым минимумом для успешного функционирования торгового центра на рынке Санкт-Петербурга. Торговые комплексы не удовлетворяющие данным условиям в текущей ситуации будут иметь сложности как с привлечением конечных потребителей, так и качественных торговых операторов.

Тенденция фиксации валютного коридора нивелирована укреплением курса рубля. Стремление ритейлеров зафиксировать границы валютного коридора перестало быть актуальным во 2-м квартале 2014 года благодаря стабилизации курса рубля к доллару/евро.

В апреле-июне 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города сократился до 5,5%. Снижение доли вакантных площадей обусловлено в том числе и отсутствием ввода качественных объектов в первой
половине 2014 года. Следует отметить, что в наиболее качественных торговых комплексах уровень вакантных площадей по-прежнему остается близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.

Арендные ставки оставались стабильными в течение 2 кв. 2014 года. Максимальные базовые арендные ставки в ТРК Петербурга сохранились на прежнем уровне и составляют 2 000 долл. США/кв. м/год (без НДС и эксплуатационных расходов).

В апреле-июне 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города сократился до 5,5%. Снижение доли вакантных площадей обусловлено в том числе и отсутствием ввода качественных объектов в первой половине 2014 года.

По итогам первых пяти месяцев 2014 года эксперты отмечают отрицательную динамику розничного товарооборота. Единственным месяцем, в котором был зафиксирован подъем, стал апрель, однако рост составил всего 0,2% (по
сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), а в мае вновь произошло сокращение на 1,5%, при этом в мае снизились продажи непродовольственных товаров.

Продуктовые сети заинтересованы в дальнейшем развитии на рынке Санкт-Петербурга. Активно увеличивает своё присутствие в Петербурге сеть супермаркетов «Магнит», открылся шестой супермаркет сети «Азбука Вкуса», владельцы дрогери-сети «Улыбка Радуги» запустили под брендом «Улыбка Большая» новый формат, который включает не только товары для дома, но и продукты питания. О своих намерениях выйти на рынок Петербурга заявила также пермская сеть «СемьЯ».

Качественные торговые центры стремятся привлечь новых fashion-ритейлеров. Так, в ТРК «Жемчужная Плаза» в сентябре откроется первый магазин Violeta by Mango, также компания планирует развивать в городе ещё один свой формат — Mango Megastore. Немецкая обувная сеть Deichmann вышла на рынок Петербурга, открыв свои магазины сразу в нескольких ТРК
города. Ритейлеры сегмента «кафе и рестораны» продолжают активную экспансию. Среди новых открытий стоит отметить московскую сеть «Чайхона №1» в ТРК «Галерея», ресторан Meat Line в ТЦ «Лиговъ», первый бар сети Karlovy Pivovary в ТРК «Вояж».

В условиях экономической и политической нестабильности, ритейлеры проводят оптимизацию своих магазинов, избавляясь от неприбыльных. Таким образом успешные ТРК становятся ещё более популярными среди торговых операторов ввиду получения гарантированного дохода и стабильно большого потока посетителей, в то время как проблемные ТК страдают от оттока качественных арендаторов. В перспективе девелоперы последних будут вынуждены проводить реконцепцию в том или ином виде: от изменения пула арендаторов, переориентации на другую целевую аудиторию, до полного закрытия ТРК и изменения внутренних планировок, фасадов и т.п., в качестве необходимой меры, для удержания своих позиций на рынке. Очередным примером является анонсированное во 2 кв. 2014 года решение ГК «О’КЕЙ» о перепрофилировании ТРК «Подсолнух» (включающем полное изменение пула арендаторов) в аутлет-центр, новое название комплекса — Villa Outlet Center.

Торговые коридоры

Наиболее ликвидные встроенные помещения располагаются на основных торговых коридорах города. В центральной части Санкт-Петербурга к таковым относятся Невский проспект, Большой проспект П.С, Садовая улица, Средний проспект В.О. В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются проспекты Энгельса, Просвещения, Ленинский и Московский проспекты.Во 2 кв. 2014 года произошло снижение верхней границы максимальных арендных
ставок. Данное снижение во многом обусловлено завышенными ожиданиями 1 кв. 2014 года, которые были скорректированы существующими негативными макроэкономическими тенденциями, а также высокой волатильностью
рубля.

Продуктовые ритейлеры, а также арендаторы кафе и ресторанов проявляют максимальную активность на рынке стрит-ритейла. 90% площадей в январе-июне было арендовано компаниями, работающими в этих сегментах. При этом на продуктовый ритейл приходится наибольший объем сделок как по итогам каждого квартала, так и суммарно за полугодие — 68%. Невский проспект привлекает международные бренды премиум класса. В самом начале проспекта компания «Наш Хлеб Bakery Group» открыла пекарню премиум-класса Le Pain Quotidien площадью 480 кв. м.

Премиальный магазин нижнего белья британской марки Agent Provocateur наоборот выбрал для себя локацию Староневского проспекта, магазин площадью 110 кв. м откроется на Невском пр., 117 уже летом этого года.
Увеличивается спрос на приобретение арендуемых помещений, расположенных на основных торговых коридорах, в
собственность. В связи со снятием в конце 2013 года запрета на выкуп помещений на основных городских магистралях, возросло число желающих приобрести арендуемые помещения в собственность. Однако приватизация сдерживается административными барьерами, а также, во многих случаях, высокой ценой, установленной на заявленное к выкупу
помещение.

Новое предложение коммерческих помещений, отвечающих высоким требованиям арендаторов на рынке «стрит-ритейла», формируется в спальных районах Петербурга. В связи с ограниченностью предложения в центральных районах ввиду отсутствия нового строительства и градостроительных сложностей, связанных с реконструкцией первых этажей, существенное увеличение предложения происходит только за счет спальных районов Петербурга.

Создание зон платной парковки на центральных магистралях Петербурга повлечет за собой изменение структуры арендаторов стрит-ритейла в этих зонах. В случае реализации заявленных планов по созданию платной парковки в центре можно ожидать перераспределение пешеходных потоков на данных участках, что в свою очередь приведет к изменению состава конечных потребителей, усилению ротации ритейлеров и изменению структуры арендаторов. Помимо введения зон платной парковки на структуру арендаторов может повлиять организация пешеходных улиц. Недавний пример Москвы по организации пешеходных зон показывает повышенный интерес рестораторов и fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента к этим территориям.

Складская недвижимость

По итогам 2 кв. 2014 года объем предложения качественных складских площадей в Петербурге превысил 2 млн кв. м. В течение апреля-июня 2014 года в эксплуатацию было введено 5 складских комплексов, суммарной арендуемой площадью 27,5 тыс. кв. м.

Торговые операторы были наиболее активными арендаторами в первом полугодии 2014 года (как и по итогам 2013 года). Их доля в общей структуре сделок по итогам полугодия составила 69% (71% во 2 кв. 2014 года). Доля производственных компаний составила 24% по итогам 1 пол. 2014 года, сократившись с 39% в 1 кв. 2014 до 19% во 2 кв. 2014. Логистические компании были менее активны – 7% по итогам января-июня (все сделки в данном сегменте заключены во 2 кв. 2014).

Общий объем сделок, завершенных во 2 кв. 2014 года, составил 66,8 тыс. кв. м. Данный показатель на 55% больше чем в апреле-июне 2013 года (43 тыс. кв. м).

Во 2 кв. 2014 года объем чистого поглощения составил 27,5 тыс. кв. м. Это наивысший объем среди всех 2-х кварталов с 2011 года. В то же время объем чистого поглощения за первое полугодие 2014 года уступает показателям аналогичного периода последних 2-х лет и составляет порядка 30 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в апреле-июне не изменилась в сравнении с 1 кв. 2014 года, оставшись на уровне 1,6%. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в
качественных складских объектах по-прежнему остается на низком уровне — 31,5 тыс. кв. м.

Суммарная арендуемая площадь объектов, ввод которых запланирован на 2 половину 2014 года, составляет 350 тыс. кв. м. При условии реализации всех заявленных проектов данный объем будет наивысшим за последние пять лет.

Южное направление остается наиболее популярным с точки зрения строительства складских комплексов. 64% складских комплексов, заявленных к вводу на 2 пол. 2014 года, расположены на юге.

В апреле-июне 2014 года произошло снижение уровня запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах — до 125-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Во 2 квартале 2014 года появились предпосылки увеличения доли складских площадей, занимаемых собственником. Несколько крупных ритейлеров анонсировали планы по строительству логистических комплексов.

Эксперты JLL ожидают небольшого снижения уровня арендных ставок, что будет связано не только с большим объемом ввода, но и неопределенной макроэкономической и политической ситуацией. Эксперты также полагают, что в будущем южное направление останется наиболее популярным с точки зрения строительства складских комплексов.