Складывая доход

В первую очередь специалисты отмечают рост себестоимости строительства, в среднем на 25–40%. «Основные факторы, влияющие на ценообразование, – стоимость земли, подключения к энергосетям и подведения коммуникаций и стоимость строительных материалов. За последний год цены по всем этим направлениям резко взлетели вверх», – считает Мишель Паскалис, генеральный директор, партнер компании «Международное логистическое партнерство».
По мнению Мишеля Паскалиса, земля за несколько лет выросла в цене почти в два раза. На 30–40% увеличилась цена за подключение электроэнергии, а стоимость строительных материалов – на 20–40%.
Себестоимость растет и из-за нехватки квалифицированных строительных компаний – заказчикам приходится конкурировать друг с другом, что сказывается на финансовых условиях генподрядчиков.
Традиционно специалисты отмечают непрозрачность земельного рынка и сложности с переводом земельных участков «из категории в категорию». «Изменения в земельном законодательстве, призванные упростить процедуру смены статуса земли, на самом деле только запутали ситуацию. Кроме того, новый Градостроительный кодекс ввел положение о разработке проекта планировки территории. Это существенная финансовая обуза, учитывая большие площади участков, на которых сегодня ведется строительство. Также следует отметить и то, что организации, которые выполняют данные работы, близки к государственным органам, соответственно о качестве и точных сроках их выполнения говорить не приходится. По замыслу эта бумага должна была заменить согласование, а по сути лишь добавила головной боли», – говорит Иван Потехин, генеральный директор компании «Эспро-менеджмент». Истринский проект компания «Эспро-менеджмент» планировала запустить год назад. Помешали как раз сложности с изменением статуса земельного участка. «И это несмотря на то, что нас включили в региональную программу развития индустриальных парков и логистики. Другой пример касается московского проекта. Уже несколько лет мы пытаемся арендовать расположенный рядом со складом небольшой участок земли, на котором сейчас «красуется» помойка. Однако воз и ныне там. Если не заинтересовать российских чиновников, то три года – это не срок», – констатирует г-н Потехин. В среднем до 15% от сметной стоимости проекта уходят на «подарки».
Тормозится и развитие региональных проектов. Бурная экспансия московских девелоперов, заявляющих о создании сетевых складских комплексов по всей России, никак не начнется. Мотивы все те же. Причем, по оценкам специалистов, себестоимость строительства там может быть еще выше – при сопоставимых тратах, связанных с согласованиями и покупкой земли, в региональных проектах расходы растут за счет транспортировки строительных материалов и рабочей силы из Московской области. Кроме того, в каждом регионе существуют свои законы, свои процедуры согласований, и если не установить взаимопонимания с местными властями, добиться чего-то очень трудно. «Отсутствие единых правил игры привносит в наш бизнес элемент непредсказуемости, что становится дополнительными рисками при реализации крупных проектов. Стоит отметить и то, что меняются не только процедуры согласований, меняются люди, от которых зависят те или иные решения. Строительство продолжается не один год, и за этот срок чиновничий аппарат может смениться полностью», – говорит Мишель Паскалис.
Еще одна сложность – транспортная инфраструктура. «Центры, которые мы строим, довольно крупные. Концентрация большого объема складских площадей в одном месте требует изменения дорожной инфраструктуры, так как существенно увеличивается грузопоток. Раньше об этом не думали и в бюджете на строительство эти существенные расходы не предусматривались», – добавляет г-н Паскалис.

Снижение доходности
Сегодня, по признаниям девелоперов, рост арендных ставок не компенсирует увеличение себестоимости строительства. В связи с этим доходность проектов в последнее время снизилась. По оценкам специалистов ставка доходности сейчас составляет максимум 15%.
«Многие девелоперы, не имея опыта реализации складских проектов, решили заняться этим сегментом, рассчитывая получить высокую прибыль. Не разобравшись в особенностях складского девелопмента, они заявили о создании крупных складских проектов, способных уменьшить дисбаланс между спросом и предложением. Несмотря на то что эти заявления далеко не всегда перерастают в реальность, они делают свое дело – вокруг заговорили о снижении арендных ставок. Потенциальные арендаторы, веря прогнозам риелторов, пытаются выторговать более низкие ставки. Такие разговоры расшатывают рынок складской недвижимости и могут негативно сказаться на девелоперском бизнесе в складском секторе в целом», – считает Иван Потехин.
Стоит отметить и другую тенденцию. Известно, что большинство крупных складских объектов строятся в расчете на дальнейшую инвестиционную продажу. Но в последнее время специалисты констатируют снижение активности инвестиционных сделок. И дело не в том, что западные инвесторы не хотят покупать – для них российский рынок становится все более привлекательным, поскольку заметно снизились политические и экономические риски. Придерживают продажу объектов сами девелоперы, которые вследствие обострения конкурентной борьбы между инвесторами за качественный продукт ждут снижения ставок капитализации – сегодня они составляют в среднем 12–13%. Меньшая ставка капитализации обеспечит девелоперу большую прибыль. «Главное опасение в том, что на рынке появятся девелоперы, которые будут строить и сдавать склады по низкой арендной ставке в надежде наверстать упущенную прибыль за счет дальнейшей инвестиционной продажи по низким ставкам капитализации. Сегодня доходность отрицательная, а завтра – на более выгодных инвестиционных условиях – они заработают. Это не самый лучший вариант развития рынка складской недвижимости», – считает Алексей Новиков, управляющий директор Parkadge Group.

Какова рентабельность?
Как уже было отмечено, арендные савки за последнее время повысились. «В складском девелопменте цифры доходности оказались сравнительно низкими. Поэтому в течение последних нескольких месяцев наблюдалось повышение арендных ставок», – считает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium.
Тем не менее, по мнению специалистов, говорить о серьезном снижении доходности складского девелопмента пока рано. «Основной фактор, влияющий на рентабельность, – конкуренция. Те, кто сегодня сдают складские помещения, не испытывают жесткой конкурентной борьбы, поэтому говорить о серьезном снижении доходности не приходится. Когда будет создано определенное количество больших проектов, за крупных арендаторов начнется борьба. Возникнет не только количественная, но и качественная конкуренция. Придется понижать цены и, соответственно, свою доходность», – поясняет Алексей Новиков.
«Складская недвижимость остается выгодным бизнесом. Наблюдается дефицит складских площадей. Хотя ситуация на рынке меняется. Еще совсем недавно доля вакантных площадей составляла одну десятую процента, сегодня этот показатель растет. Мы видим, что постепенно рынок развивается, и через несколько лет он будет насыщен универсальными складами. Причем именно универсальными – сегодня нет тенденции создания специализированных складских комплексов, например, холодильных складских помещений, которые пока создаются под конкретного заказчика», – считает Игорь Егоров, консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle.
«В Ленинградской области, в районе Шушары, сосредоточено порядка 80–85% всего складского бизнеса Санкт-Петербурга. Соответственно через два-три года, когда свои проекты реализуют МЛП, «РосЕвроДевелопмент» и несколько других девелоперов и появится большое количество площадей, конкуренция резко увеличится. И тогда владельцы, которые на ранних стадиях заложили большие арендные ставки для того, чтобы повысить норму прибыльности, могут потерять арендаторов – борьба пойдет за каждый доллар. Разница в несколько долларов за квадратный метр – существенный аргумент в пользу конкурента», – говорит Максим Шакиров, директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Colliers International.
Кстати, именно по этой причине стала меняться схема продажи складских объектов. Например, ранее брокер, имея нижнюю ценовую планку, которую запросил для себя владелец, мог сдать в аренду площади дороже. Сегодня инвесторы, которые участвуют в девелопменте объектов недвижимости, фиксируют верхнюю – конечную – ставку за 1 кв. м, выше которой площади сдавать не разрешено.
Нельзя не сказать, что по карману инвестора существенно бьют девелоперские ошибки, избежав которых, можно повысить доходность проекта. «Доходность складских проектов зависит от многих факторов, прежде всего от грамотной концепции комплекса и профессионализма всех его участников. Практика показывает, что если правильно выбрать строительные материалы, а затем контролировать строительный процесс, предотвращая попытки воровства на строительной площадке, можно сэкономить 15–20% бюджета. Это позволяет девелоперу продавать объект по рыночным ставкам, но при этом иметь более высокие нормы прибыли», – поясняет Максим Шакиров.
По опыту западных стран, в которых наблюдается перенасыщение складских площадей (Польша, Венгрия и др.), можно сказать, что один из главных факторов, удерживающих арендаторов, – грамотная, хорошо развитая инфраструктура и профессиональное управление объектом. «Здесь многое зависит от того, как спроектирован объект, достаточное ли количество машино-мест, есть ли служба, которая занимается уборкой, вывозом мусора, предусмотрены ли проектом душевые комнаты, столовые – все это помогает качественно осуществлять логистические операции на складе», – добавляет г-н Шакиров.
Уже сегодня конечные пользователи говорят о сложностях управления складскими объектами, в частности обращают внимание на дефицит квалифицированных специалистов. Причем эта проблема обостряется из-за большой концентрации складских площадей в одном месте – сегодня это распространенное явление. В США ряд проектов по созданию технопарков и крупных складских комплексов провалился именно из-за инфраструктурной неподготовленности. Складывалась парадоксальная ситуация: построен качественный продукт, но работать некому.

Последние тенденции свидетельствуют о том, что стабилизация арендных ставок в 2007–2008 гг. вряд ли возможна. Они будут повышаться прежде всего из-за отсутствия вакантных площадей и роста себестоимости. Другое дело, что на определенном этапе рост арендных ставок может замедлиться. Что касается стабилизации, то она возможна лишь тогда, когда уровень предложения приблизится к уровню спроса.