Способы захвата корпоративной недвижимости

В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника.

Условно современные способы захвата корпоративной недвижимости можно подразделить на «несудебные» способы, «судебные» способы и дополнительные. Как правило, в чистом виде «несудебный» способ или «судебный» встречается редко, обычно используют комбинации нескольких «несудебных» и/или «судебных» способов, которые усиливают дополнительным способом или способами.

К «несудебным» способам захвата корпоративной недвижимости можно отнести следующие способы:

•    Прямая продажа объекта. В этом случае собственник обнаруживает в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о новом собственнике недвижимости, а основанием возникновения его права собственности значится договор купли-продажи.

•    Мена объекта. В этом случае собственник увидит, что основанием для возникновения права собственности у нового собственника стал договор мены.

•    Продажа долей в компании – собственнике объекта недвижимости. В этом случае собственник обнаружит изменения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), если речь идет об ООО, или в реестре акционеров, если речь идет об АО. Собственник обнаружит, что его доля в ООО или количество акций в АО существенно уменьшились, или сведены к нулю. Таким образом, он перестал контролировать ООО или АО, следовательно, не контролирует объект недвижимости (объекты), оформленные на эти ООО или АО.

•    Внесение объекта в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае собственник обнаружит, что его объект был внесен в качестве вклада в уставный капитал третьего лица, которое и стало новым собственником объекта недвижимости.

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта по соглашению об отступном. В этом случае обнаружится  кредитный договор или договор займа, по которому долг не был возвращен. Вместо этого заемщик и займодавец заключили соглашение об отступном, по условиям которого обязательство по возврату кредита (займа) прекращается посредством предоставления объекта недвижимости. И это соглашение становится основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике (займодавце).

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта в залог займодавцу, обращение взыскания на объект во внесудебном порядке. В этом случае будут заключены кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (залога недвижимости) и соглашение между залогодержателем и залогодателем об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости во внесудебном порядке, который станет основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике.

«Судебные» способы захвата корпоративной недвижимости, как видно из названия, используют судебные органы в своих целях. При этом, как правило, суды видят те правовые конструкции, которые им предлагают истец и ответчик, находящиеся в сговоре, зачастую самые обыденные, и не подозревают, что эти конструкции являются частью схемы захвата корпоративной недвижимости. «Судебные» способы могут выглядеть следующим образом:

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. Утверждение мирового соглашения судом.

•    Заключение договора купли-продажи (мены) объекта. Уклонение продавца от передачи объекта покупателю и регистрации перехода права собственности на нее. Обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению по передаче и о регистрации перехода прав на объект к покупателю (о признании права собственности).

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Передача объекта в залог займодавцу. Обращение взыскания на объект как предмет залога в судебном порядке.

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в третейский суд с требованием о взыскании суммы долга. Получение решения третейского суда о взыскании. Обращение в арбитражный суд (суд общей юрисдикции) за исполнением решения третейского суда. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного.

Утверждение мирового соглашения судом

Дополнительные способы захвата корпоративной недвижимости используются для усиления титула собственности нового собственника, создания дополнительных барьеров, преград к возврату недвижимости. Такими преградами могут быть:

•    Передача объекта новым собственником в аренду нескольким арендаторам.
•    Продажа долей в праве собственности на объект.
•    Реконструкция (реставрация) объекта.
•    Изменение назначения объекта (с жилого на нежилое, т.п.).
•    Ипотека (залог недвижимости).
•    Оформление права собственности на нерезидента.
•    Ликвидация участника (участников) сделки.
•    Банкротство участника (участников) сделки.

Несмотря на многообразие способов захвата корпоративной недвижимости, необходимо помнить, что все способы имеют свои недостатки для «захватчиков», и эти недостатки служат возможностями для возврата объектов недвижимости их настоящему собственнику.

Материал подготовила Юлия Врублевская, генеральный директор ООО "Интерцессия".

Читайте далее - "Недостатки разных способов захвата корпоративной недвижимости", а также "Способы защиты корпоративной недвижимости".