Точка зрения на развитие рынка инвестиций в 2015 г.

Текущее состояние рынка инвестиций характеризуется существенным разрывом в ожиданиях потенциальных продавцов и покупателей. Эта разница в ожиданиях оценок проектов, усугубленная неопределенностью стоимостей валют, приводит к почти полной остановке инвестиционной активности на рынке.

Сделки в сегменте коммерческой недвижимости, которые закрылись во втором полугодии 2014г., относились к числу тех, что были согласованы ранее и лишь финализированы в конце года.

Единственный «живой» сегмент рынка в 2014 г.– это продажи жилья. Граждане использовали вложения в квартиры как способ ухода от монетарных рисков, и активно скупали жилье вопреки повышению рублевых цен в 4 кв.

Эта ситуация сохранится в течение первого квартала 2015 г. Вероятно, после его завершения, когда более отчетливо проступят возможные страновые риски, в том числе связанные с военными действиями и продолжением применения санкций, будет более понятна политика государства по дофинансированию банковского сектора и крупных инфраструктурных проектов, рынок выработает предпосылки для стабилизации.

Полагаю, что общей предпосылкой будет консенсусное мнение о том, что «дальше будет хуже», и это «дальше» продлится не менее 3-5 лет. Такие прогнозы будут подкрепляться все нарастающей тенденций оттока капитала из страны, отсутствием возможности получить заемное финансирование (экономика проектов не будет выдерживать предложений банков по ставкам), увеличением налоговой нагрузки и падением потребительского спроса. Те собственники активов, кто не сможет нести дальше долговую или налоговую нагрузку, или те, кто видит иные и лучшие, чем недвижимость, возможности для инвестиций, будут выходить из недвижимости с фиксацией убытков.
Обладатели свободной ликвидности будут в положении существенно более привлекательном: их вниманию будут представлены различные типы проектов по дистресс ценам. Так, если скидка к цене покупки актива будет такой, что она сможет закрыть риски самого пессимистичного сценария развития проекта, то инвестор окажется в плюсе, и я готова допустить, что грамотно структурированные и селектированные сделки по приобретениям активов, проведенные в 2015-2016 г.г. будут давать на выходе и 30, и 40% доходность.

Плюс, банки, которые из-за аккумуляции непрофильных активов у себя на балансе будут превращаться, как в 90ые, в финансово-промышленные группы, приобретут большой вес как игроки рынка и снова будут самостоятельно реализовывать проекты в недвижимости. В хорошей ситуации будут находиться те, кто сможет получить доступ к дешевым и длинным пассивам.

Не трусливые европейские фонды, которые не испугаются валютных рисков, могут входить в российские проекты, получая беспрецедентный апсайд на вложенные средства. В качестве иллюстрации, ЕРН в прошлом году выпустил бонды, которые позволят инвестировать, как звучало в прессе, до 400 млн. долл. в российские офисы высокого класса.
Но эту радужную картину исключительных возможностей будет, безусловно омрачать общее состояние рынка.

В целом, с рынка недвижимости, как и из страны в целом, будет уходить ликвидность. Конечные потребители, которые всякий раз определяют честные цены на коммерческую недвижимость, будут зарабатывать и тратить все меньше. Соответственно, сильно "просядет" торговый сегмент: покупатели покупать будут скромнее, арендаторы будут меньше платить собственникам, самих арендаторов торговых площадей станет меньше, площади освободятся, ставки упадут. Компании-арендаторы офисов будут проводить программы кост-катинга и сокращать персонал и затраты на инфраструктуру – будет наблюдаться дальнейший рост уровня вакантности площадей и падение ставок. Склады, которые обслуживают торговлю, отметят снижение спроса на площади, и внутри сегмента произойдут ротации арендаторов, с высвобождением площадей в наименее качественных проектах. Параллельно со снижением операционной доходности упадут мультипликаторы к инвестиционным сделкам.

В тот момент, когда падение рынка достигнет дна, а макроэкономическая ситуация изменится к лучшему, и будут заключены наилучшие сделки, начнется оживление инвестиционного рынка. Что я и желаю застать всем участникам наступающих событий!