Обзор рынка гостиниц среднего и верхнего сегментов Санкт-Петербурга

Общая ситуация

Ситуация на гостиничном рынке Санкт-Петербурга неоднозначна: с одной стороны, среднегодовая загрузка отелей недостаточно высока: по разным оценкам, она составляет 55–65%. При этом прирост туристического потока не отвечает ожиданиям властей города: согласно «Программе развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005–2010 гг.» к концу десятилетия город должен войти в пятерку крупнейших туристических центров Европы с общим потоком в 5 млн туристов в год, а в 2007 году, по данным северо-западного отделения Российского союза туриндуст­рии, общее число туристов составило 4 млн человек, увеличившись по сравнению с 2006 годом всего лишь на 3%. С другой стороны, в летние месяцы, особенно в период белых ночей (июнь и начало июля), гостиницы города переполнены. Более того, по сведениям Российского союза туристской индустрии, более трети заявок иностранных туристов в этот период не удовлетворяется из-за нехватки гостиничных номеров. Таким образом, одной из главных проблем развития туризма в Северной столице является фактор сезонности, в результате которого отели города пустуют зимой и переполняются летом. Для решения этой проблемы в 2007 году городской бюджет выделил 150 млн руб. на проведение рекламных кампаний в европейских столицах, направленных на привлечение зарубежных туристов в течение всего года. Что касается нехватки современного номерного фонда, то в 2006 году властями Петербурга было принято постановление, согласно которому плата, взимаемая с инвестора за право освоения участка, в случае реализации гостиничного проекта может быть уменьшена.

Очевидно, что в сочетании с ростом деловой активности принимаемые меры должны способствовать развитию как туристического рынка, так и сегмента гостиничной недвижимости. Об этом свидетельствует и интерес к Петербургу зарубежных гостиничных операторов. Среди новых международных игроков необходимо назвать InterContinental Hotels Group, которая планирует вывести на петербургский рынок несколько отелей под брендами Holiday Inn и Crowne Plaza, Starwood Hotels & Resorts с брендами Le Meredien, W hotels и Sheraton, компанию Orco Property Group с отелями MaMaison Hotels & Apartments, а также Domina Hotel Group. Новый для города бренд – Courtyard – планирует вывести на рынок Петербурга международный гостиничный оператор Marriott International, уже представленный в городе отелем Renaissance St. Petersburg Baltic Hotel.

Показателем активности служит также количество сделок на рынке. С начала 2007 года произошло несколько крупных покупок в сегменте гостиничной недвижимости.

• Британский фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел Sokos Hotel Vasilievsky на 278 номеров у другого зарубежного инвестфонда – London & Regional Properties. Сумма сделки составила 82 млн евро. Отель открылся в начале 2008 года под брендом Holiday Club.
  
• Норвежский фонд Linstow приобрел у холдинга «Адамант» строящуюся в Санкт-Петербурге гостиницу Reval Hotel (Литейный проспект, 5/19). Оператором отеля на 175 номеров, который планируется открыть в 2009 году, станет эстонская компания Reval Hotels, принадлежащая фонду. Сумма сделки оценивается в $60–70 млн.
  
• Швейцарская компания Evimmo AG приобрела у петербургского холдинга Setl City гостиницу «Андерсен Отель» на 140 номеров на ул. Чапыгина. Сумма сделки, по оценкам экспертов, могла составить $20–25 млн.
  
• Балтийская строительная компания (БСК) продала недостроенную гостиницу на Васильевском острове (2-я линия ВО, 61). Имена новых собственников не разглашаются. Сообщается, что гостиница откроется в 2008 году под брендом Courtyard (Marriott).
  
• В конце 2007 года на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга было продано здание гостиницы на ул. Садовой, 53 (35 номеров) компании «Петербургские отели». Сумма сделки составила 254 млн руб.

Предложение

На конец 2007 года на тысячу жителей Петербурга приходилось, по разным оценкам, от 2,3 (GVA Sawyer) до 5 (Becar Commercial Property SPb) гостиничных номеров. Эксперты считают, что Санкт-Петербургу необходимо достигнуть европейского показателя – 15 номеров на тысячу человек; таким образом, до насыщения гостиничного рынка Северной столицы еще очень далеко.

По данным Colliers International, сегодня гостиничный комплекс Пе­­тербурга насчитывает 105 объектов на 14,7 тыс. номеров (не считая мини-отели и общежития). В 2007 году прирост номерного фонда составил 428 но­­меров (данные GVA Sawyer). В эксплуатацию было введено 4 новых отеля (см. табл. 1). Кроме того, в апреле в поселке Репино Курортного района открылся после реконструкции Orange Club Hotel Repino на 118 но­­меров (категория 4*).

Средняя стоимость размещения в «высокий» сезон, руб.



С учетом Holiday Club St. Peters­burg, номерной фонд в текущем году, по оценкам аналитиков Colliers International, должен увеличиться на 1802 номера. Ожидается ввод 2 отелей категории 3* совокупным номерным фондом 354 номера, 4 отелей категории 4* на 930 номеров, 4 отелей категории 5* на 518 номеров (см. табл. 2). Всего же, по данным компании, на конец I квартала 2008 года известно о 60 инвестиционных проектах по строительству и реконст­рукции отелей (7640 номеров), а число заявок под гостиничное развитие уже превышает 140 объектов (более 11 тыс. номеров).

Значительную долю гостиничного рынка, особенно его среднего сегмента, составляют мини-отели (гостиницы, в которых менее 30 номеров). По данным компании Astera St. Petersburg, на 31 декабря 2007 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 255 мини-отелей с общим номерным фондом в 2828 номеров. Таким образом, их доля на гостиничном рынке Санкт-Петербурга составляет более 15%.

Распределение номерного фонда Санкт-Петербурга по категориям
 


Эксперты рынка отмечают выход активности девелоперов гостиничной недвижимости за пределы центра. Гостиничные проекты реализуются как в окраинных районах города, например в зоне аэропорта (развитие общественно-деловой зоны «Пулково-3», где уже начато строительство отеля 4* и нескольких бизнес-центров), так и в пригородах Санкт-Петербурга, где развивается подсегмент отелей, ориентированных на рекреационный туризм. По данным компании GVA Sawyer, несколько проектов заявлено в Петродворцовом, Ломоносовском, а также Курортном районах. Ведется обновление номерного фонда санаториев и баз отдыха в пригородных районах города и Ленобласти.

Спрос

По данным Astera St. Petersburg, максимальный уровень загрузки отелей (95–100%) характерен для периода с мая по август (пик приходится на период с мая по июль), а в период с октября по апрель заполняемость некоторых отелей падает до 20–25%. Среднегодовая заполняемость петербургских отелей всех категорий составляет около 60%, при этом в мини-отелях показатель средней заполняемости на 5–10% выше, чем в крупных гостиницах, что связано с ценовой привлекательностью этого сегмента.

Таблица 1. Гостиничные проекты, реализованные в Санкт-Петербурге с начала 2007 г. 

Название	Адрес	Класс	Количество номеров	Дата открытия
Holiday Club St. Petersburg	Биржевой пер., 2–4	5*	278	2008, январь
IBIS Санкт-Петербург Московский вокзал	Лиговский пр-т, 54	3*	221	2007, ноябрь
Lancaster Court Hotel	ул. Фокина, 3	3*	49	2007, август
Династия	ул. Рубинштейна, 29/28	3*	39	2007, июнь
Источник: Colliers International

Специалисты Colliers International считают, что в низкий сезон на посещаемость гостиниц оказывает влияние не только климат, но и такие факторы, как уровень безопасности в регионе, развитие транспортной инфраструктуры, наличие достаточного количества кафе и ресторанов. Также спрос может стимулировать проведение деловых мероприятий городского, федерального и международного значения (саммиты, экономический форум и т. д.). Кроме того, по мнению аналитиков компании, на уровне отеля на спрос могут влиять степень известности гостиничного бренда в стране и в мире, наличие системы онлайн-бронирования, ценовая политика, качество отеля и обслуживания в нем.

Наиболее дефицитными в Санкт-Петербурге являются гостиничные номера среднего и экономического классов. Как отмечают в Becar Commercial Property SPb, большинст­во западных туристов в настоящее время вынуждены останавливаться в гостиницах категорий 4* и 5*, так как стандарты многих петербургских гостиниц уровня 3* и экономкласса неприемлемы даже для туристов с низким доходом.

Ставки, инвестиции

Рост стоимости услуг размещения в отелях Санкт-Петербурга составляет в среднем 12–15% в год, при этом рост цен наиболее выражен в отелях верхнего сегмента, постояльцы которых наименее чувствительны к стоимости номера. Разница цены на услуги размещения в зависимости от сезона может отличаться на 20–40% в зависимости от категории отеля. По данным Astera St. Petersburg, стоимость проживания в стандартном двухместном номере, в зависимости от класса гостиницы, находится в следующих диапазонах (включая НДС):

• для отелей класса 3* – 2000–3740 руб. в сутки в «низкий» сезон, 3600–6400 руб. в сутки в «высокий» сезон;
  
• 4* – 3200–8000 руб. в сутки в «низкий» сезон, 5000–15 000 руб. в сутки в «высокий» сезон;
  
• 5* – 7000–15 000 руб. в сутки в «низкий» сезон, 12 000–26 000 руб. в сутки в «высокий» сезон.

Стоимость проживания в люксах и апартаментах, как правило, в 2–3 раза выше цены проживания в стандартных номерах и нередко превышает 1000 евро в сутки.

Несмотря на высокие цены на гостиничные номера, по доходности гостиничные проекты продолжают отставать от других сегментов недвижимости. Срок окупаемости для крупных проектов может составлять 10–15 лет.

По оценкам специалистов Агент­ства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в среднем инвестиции в строительство или реконструкцию гостиницы категории 5* составляют $5000–9000/кв. м. Создание гостиницы класса 4* обойдется в $3000–4000/кв. м. Инвестиции в строительство или реконструкцию гостиниц категории 3* составляют $2000–3000/кв. м.

Что касается вознаграждения управляющей компании, то, по данным Colliers International, в Санкт-Петербурге с 1990 год по настоящее время наиболее распространенными условиями контракта на управление, заключаемого ведущими компаниями, является соглашение о получении оператором комиссии в размере 3% от выручки, генерируемой гостиницей, и «премиальной» комиссии в размере 10% от валовой операционной прибыли или дохода до вычета основных налогов и фиксированных платежей и отчислений на обновление мебели и оборудования.

Тенденции

• Санкт-Петербург становится все более дорогим для путешествий городом: происходит переориентирование с сегмента «бюджетного туризма» на платежеспособных туристов, в связи с чем к туристической инфраструктуре и качеству услуг предъявляются дополнительные требования.
  
• Продолжается выход на гостиничный рынок международных гостиничных операторов.
  
• Все чаще гостиничная функция включается в состав МФК.
  
• В результате действий администрации города по увеличению туристического потока наблюдается некоторое снижение влияния фактора сезонности на заполняемость отелей, что особенно заметно в сегменте высококлассных отелей.
  
• Отмечается развитие нового для Санкт-Петербурга формата SPA-отелей: среди заявленных проектов несколько отелей будут включать SPA-составляющую.
  
• Продолжается децентрализация гостиничного рынка Петербурга: развиваются общественно-деловые зоны, в том числе в спальных районах города, гостиницы в которых ориентированы на деловых приезжих. Также реализуются проекты строительства и реконструкции гостиниц в пригородах города, рассчитанных на рекреационный туризм.

Прогноз

Ожидаемое в ближайшие годы повышение деловой активности, а также предпринимаемые администрацией города меры по увеличению туристического потока обеспечат по­стояльцами строящиеся гостиницы, поэтому насыщение рынка наступит не скоро.

Основная доля качественного предложения в ближайшие годы бу­­дет представлена отелями верхнего ценового сегмента, в то время как в среднем и экономичном сегментах сохранится острый дефицит качест­венного предложения, что будет препятствовать развитию массового туризма.

В среднесрочной перспективе продолжится рост цен на услуги размещения, а загрузка отелей в летний сезон останется на очень высоком уровне.

В ближайшие годы продолжится выход на рынок Санкт-Петербурга западных гостиничных операторов, что должно позитивно повлиять на качество гостиничных услуг в целом.

Таблица 2. Примеры гостиничных проектов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию в 2008–2009 гг., Санкт-Петербург

Название	Компания, оператор	Район	Адрес	Класс	Кол-во номеров	Год открытия
Sokos Olympic Garden	«Wenaas gruppen AS» (Норвегия), Sokotel	Адмиралтейский	Батайский пер., 3а	4	348	2008
Островский	н/д	Центральный	пл. Островского, 2	5	100	2008
Domina Prestige	Domina Hotels & Resоrts	Адмиралтейский	Большая Морская ул., 54	4	111	2008
Sokos hotel Vasilievsky	Sokos Hotels	Василеостровский	ВО, 8 линия, 11–13	4	225	2008
Гостиничный комплекс	ИВИ-93 / IVI-93	Василеостровский	14 линия ВО, 57–61	3	102	2008
W hotel	Starwood Hotels	Адмиралтейский	Вознесенский пр-т, 6	5	120	2009
Гостиница	Four Seasons	Адмиралтейский	Вознесенский пр-т, 1/12	5	186	2009
Невский палас (2-я очередь)	Corinthia	Центральный	Невский пр-т, 59	5	101	2009
Северная корона	Starwood hotels	Петроградский	Наб. реки Карповки, 31–39	5	360	2009
Holiday Inn	Intercontinental	Московский	Московский пр-т, 97	4	480	2009
Пальмира	Best Western	Московский	Ленинский пр-т, 154	3	165	2009
Гостиница	Адамант-строй	Центральный	Литейный пр-т, 5/19	3	56	2009
Courtyard	Marriott	Адмиралтейский	Наб. канала Грибоедова, 166	5	274	2009
Источник: GVA Sawyer