Назад
15 Ноября 2006, 21:54
«Крекшино» – для всех!
С логистическим парком «Крекшино» связано несколько примечательных для рынка складской недвижимости событий. Во-первых, все площади первой строительной стадии были выкуплены западным инвестиционным фондом Raven Russia Limited по схеме форвардного финансирования. Кроме того, в июле этого года «РосЕвроДевелопмент» и автомобильный концерн BMW Russland Trading достигли договоренности о долгосрочной аренде складских площадей, реализованных в рамках этого проекта, по схеме built-to-suit.
«Логистический парк «Крекшино», интерес к которому проявляют российские и западные компании, считается одним из наиболее перспективных и успешных проектов в области складской недвижимости. Это один из немногих проектов, в связи с которым упоминаются самые громкие и известные имена крупных западных компаний, среди которых в первую очередь следует назвать британский фонд Raven Russia и немецкий концерн BMW Russland Trading. Несмотря на то что строительные работы здесь будут завершены только в 2008 году, уже сейчас становится понятно, что стратегия «РосЕвроДевелопмента» полностью себя оправдала», - считает Диана Аракелян, консультант отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.
Напомним, что логистический комплекс «Крекшино» – это далеко не первый проект «РосЕвроГрупп» в области складской недвижимости. В 1995 году девелопером был построен и введен в эксплуатацию таможенно-складской комплекс «Терминал Лесной» общей площадью более 9 тыс. кв. м. Затем на рынок вышел терминал «Рент-центр», площадь которого составила 33 тыс.кв.м. И, наконец, через два года на свет появился следующий проект девелопера – терминал «НЛК-Химки», который стал лучшим логистическим комплексом 2005 года по версии CRE Awards.
Логистический комплекс «Крекшино» стал следующим этапом экспансии «РосЕвроГрупп» на рынке складской и индустриальной недвижимости. Сроки реализации этого проекта – 2005–2008 гг. Когда начиналось строительство объекта, в группе была выделена компания «РосЕвроИндастриал», которая специализируется на развитии логистических и индустриальных проектов.
Проект представляет собой современные складские площади класса А, расположенные в Нарофоминском районе Московской области на участке 72 га. Застройка осуществляется поэтапно, а общая площадь складских помещений составит более 350 тыс. кв.м. Эксклюзивный консультант проекта – международная консалтинговая компания Knight Frank.
Перечислим основные вехи реализации проекта. В начале 2004 года началось проектирование будущего комплекса. В декабре этого же года были закончены все юридические процедуры, связанные с переводом земли из сельскохозяйственного назначения и в феврале началось непосредственное строительство. Первые площади были сданы в октябре 2005 года, арендатором стала Национальная Логистическая Компания.
В окружении
Стратегическое преимущество комплекса, по мнению участников проекта, – его удачное месторасположение. Земельный участок находится на юго-западе московской области, между Минским и Киевским шоссе, причем киевское направление сегодня считается наименее загруженным и обладает высокой пропускной способностью. «Сейчас оценивается не удаленность от МКАД – это более двадцати километров, – а время, за которое можно преодолеть данное расстояние, – рассказывает Артем Пичугов, начальник отдела клиентских отношений «РосЕвроИндастриал». - Это принципиальный момент для всех потенциальных арендаторов, с которыми мы ведем переговоры. И с этой точки зрения 8-полосное Киевское шоссе – лучшее, что есть во всем Подмосковье (дорога от комплекса до МКАД в среднем занимает 15-20 минут). Более того, расширение трассы идет до окружной бетонной дороги, которая обеспечивает быстрый и удобный доступ к Ленинградскому шоссе».
Правда, реконструкция Киевского шоссе полностью еще не завершена, но ремонтные работы ведутся уже в непосредственной близости от развилки, ведущей к воротам складского комплекса.
«Перспективность этого участка не вызывала никаких сомнений, - продолжает разговор Диана Аракелян. – Уже тогда можно было оценить значимость Киевского шоссе. Кроме того, всего в десяти километрах находится аэропорт Внуково, что также не могло не сказаться на привлекательности проекта. Ну и нельзя не упомянуть о главном: «Крекшино» – это единственный логистический парк высокого класса на юго-западном направлении Московской области. Все вышеперечисленные факторы во многом и объясняют успешность проекта».
Космополит
В консалтинговой компании Knight Frank обращают внимание на отличительную особенность проекта: в рамках логистического парка будут реализованы площади, которые, по мнению Дианы Аракелян, станут новинкой на рынке высококлассной складской недвижимости. В частности, предполагается, что часть площадей будет сдаваться в аренду небольшими секциями – от 2,5 тыс. кв.м. «Небольшие по размеру помещения пользуются повышенным спросом среди арендаторов и являются дефицитными. В основном в аренду предлагаются блоки от 5 тыс. кв.м. Наш проект благодаря гибкой планировке внутреннего пространства рассчитан на разные категории арендаторов, в том числе и на тех, кому просторные складские помещения не требуются. Мы предлагали именно эту концепцию, и девелопер с нами полностью согласился», – рассказывает Диана Аракелян.
Таким образом, целевой аудиторией комплекса могут быть совершенно разные арендаторы, начиная от крупных логистических операторов и заканчивая небольшими торговыми компаниями, которым требуются помещения, размеры которых не велики.
Стоит отметить также, что такая концепция позволяет и складскому комплексу, и его арендаторам развиваться совместно. Так, например, те, кто сегодня занимает небольшие площади, могут в дальнейшем договориться с собственником о расширении складских помещений.
Арендовать небольшие секции арендаторы смогут в строениях второй и третьей строительных фаз.
Мобильный склад
Еще одна черта комплекса – гибкая организация внутреннего пространства. В настоящий момент арендаторам предлагаются складские помещения площадью 2,5 тыс. кв.м., 3,7 тыс.кв.м., 8,6 тыс.кв.м. Однако данные деления весьма условны, поскольку внутренние перекрытия можно установить на любую из колонн. Соответственно и размер складских блоков варьируется в зависимости от требований конкретной компании (внутри площади зонируются перегородками от пола до потолка).
Конструктивной особенностью является и то, что каждая арендуемая площадь независимо от размеров будет иметь свою входную группу, напротив которой разместится зона подзарядки аккумуляторов, ремонтные блоки и т.д.
Есть на первом этаже и помещения для диспетчеров и сотрудников склада. Здесь же находится лестница, ведущая на второй этаж в офисный блок. Эта часть растянулась по всей длине фасада, соответственно компании, арендующие складские площади, имеют возможность занимать такую же часть и в верхнем ярусе.
Перечислим основные технические характеристики складского комплекса:
Со временем в рамках логистического комплекса планируется реализовать ряд инфраструктурных объектов, правда, какие именно, пока неизвестно. «Строительные работы в самом разгаре, но пока не сформирован окончательный пул арендаторов и понять, в каких именно услугах будут нуждаться наши арендаторы, сложно. Все будет зависеть от их запросов. Так, например, вполне вероятна возможность появления компании по централизованной развозке персонала и т.д.», – рассказывает Артем Пичугов.
Рядом с логистическим парком расположена железнодорожная станция Крекшино, к которой девелопер подводит собственную железнодорожную ветку. Планируется, что этим полотном смогут воспользоваться арендаторы строений первой фазы и компании, которые будут арендовать помещения в двух корпусах второй стадии проекта (2А и 2В). Складские помещения на третьей фазе логистического парка «Крекшино» (3А и 3В) предназначаются для арендаторов, не использующих ж/д транспорт в своей деятельности.
«Постепенно грузопотоки в регионы увеличиваются, и железнодорожное сообщение становится одним из основных способов транспортировки продукции. В «Крекшино» железная дорога пока не используется, но планируется, что в дальнейшем она станет важным преимуществом для наиболее крупных арендаторов, которые имеют дело с большим грузопотоком, - полагает Диана Аракелян из Knight Frank.
Неудивительно, что девелоперы, которые работают в сфере складской недвижимости, не обходят вниманием этот принципиальный момент (железнодорожные ветки предусмотрены в проектах МЛП «Подольск», ИПГ «Евразия», ТЛК «Томилино» и др.)».
Соединять складской комплекс с автострадами будут сразу несколько дорог. Одна из них уже давно функционирует, другая, собственная, шириной 9 м, вводится девелопером в данный момент. Таким образом, на складе предусмотрены и дублирующие выезды.
BMW в «Крекшино»
Еще одна особенность «Крекшино» заключается в том, что один блок проекта был реализован в соответствии с требованиями одной компании. В июле 2006 года «РосЕвроДевелопмент» и автомобильный концерн BMW достигли договоренности о строительстве дистрибьюторского центра по схеме built-to-suit.
«Западная компания напрямую вышла на российский рынок и со свойственной ей педантичностью подошла к выбору площадей для своего дистрибьюторского центра. В итоге мы смогли убедительно обосновать, что региональный дистрибьюторский центр BMW должен размещался именно в «Крекшино», – рассказывает Артем Пичугов.
Стоит отметить, что автомобильный концерн рассматривал все предложения, существующие на рынке недвижимости, принимая во внимание такие критерии, как качество строительства, месторасположение, профессионализм девелопера. Однако далеко не все застройщики были готовы реализовывать площади под специфические требования одной компании.
По этапам
Как уже было отмечено, комплекс застраивается и вводится в эксплуатацию девелопером поэтапно. Проект разбит на четыре фазы. В настоящий момент сдана в эксплуатацию практически вся первая очередь. Также идет застройка 4-й фазы комплекса, ориентировочный срок сдачи которой – весна 2007 года.
Площадь первой фазы составляет порядка 120 тыс. кв.м. Этот складской корпус разбит на 4 блока, три из которых (1А, 1В, 1С) занимает компания НЛК (общая площадь этих помещений - около 100 тыс. кв.м.). Что касается площадей четвертого блока здания, то в настоящий момент ведутся переговоры с потенциальными арендаторами (на момент выхода номера в печать стало известно, что половину корпуса займет известный складской оператор - компания «МОНБЛАН»). Последний корпус на этой фазе должен начать функционировать уже совсем скоро – 15 января.
Площади, которые реализуются по принципу built-to-suit для автомобильного концерна BMW, планируется ввести в эксплуатацию осенью следующего года. Это будет отдельный блок (3 С) общей площадью 12 тыс.кв.м. с собственной прилегающей территорией. Условия договора предполагают возможность расширения этого дистрибьюторского центра.
Параллельно со сдачей здания для BMW, девелопером планируется ввести в эксплуатацию еще два корпуса второй и третей стадии проекта – 2а и 3б.
Стоит отметить, что девелоперу удалось избежать задержек со сроками сдачи первых площадей в эксплуатацию.
Крекшино – на продажу
Как уже было отмечено, в 2005 году компания Raven Russia Limited выкупила у девелопера складские площади первой очереди проекта. Примечательно, что эта сделка совершена по схеме форвардного финансирования. «РосЕвроИндастриал» – это девелоперская компания, и она заинтересована в продаже своих готовых объектов. Это дает возможность инвестировать высвободившиеся средства в реализацию новых логистических и индустриальных проектов, в том числе развивать и нашу региональную программу», - комментирует сделку Артем Пичугов.
Сумма сделки не разглашается (в СМИ фигурировала цифра $118 миллионов).
Напомним, что логистический комплекс «Крекшино» – это далеко не первый проект «РосЕвроГрупп» в области складской недвижимости. В 1995 году девелопером был построен и введен в эксплуатацию таможенно-складской комплекс «Терминал Лесной» общей площадью более 9 тыс. кв. м. Затем на рынок вышел терминал «Рент-центр», площадь которого составила 33 тыс.кв.м. И, наконец, через два года на свет появился следующий проект девелопера – терминал «НЛК-Химки», который стал лучшим логистическим комплексом 2005 года по версии CRE Awards.
Логистический комплекс «Крекшино» стал следующим этапом экспансии «РосЕвроГрупп» на рынке складской и индустриальной недвижимости. Сроки реализации этого проекта – 2005–2008 гг. Когда начиналось строительство объекта, в группе была выделена компания «РосЕвроИндастриал», которая специализируется на развитии логистических и индустриальных проектов.
Проект представляет собой современные складские площади класса А, расположенные в Нарофоминском районе Московской области на участке 72 га. Застройка осуществляется поэтапно, а общая площадь складских помещений составит более 350 тыс. кв.м. Эксклюзивный консультант проекта – международная консалтинговая компания Knight Frank.
Перечислим основные вехи реализации проекта. В начале 2004 года началось проектирование будущего комплекса. В декабре этого же года были закончены все юридические процедуры, связанные с переводом земли из сельскохозяйственного назначения и в феврале началось непосредственное строительство. Первые площади были сданы в октябре 2005 года, арендатором стала Национальная Логистическая Компания.
В окружении
Стратегическое преимущество комплекса, по мнению участников проекта, – его удачное месторасположение. Земельный участок находится на юго-западе московской области, между Минским и Киевским шоссе, причем киевское направление сегодня считается наименее загруженным и обладает высокой пропускной способностью. «Сейчас оценивается не удаленность от МКАД – это более двадцати километров, – а время, за которое можно преодолеть данное расстояние, – рассказывает Артем Пичугов, начальник отдела клиентских отношений «РосЕвроИндастриал». - Это принципиальный момент для всех потенциальных арендаторов, с которыми мы ведем переговоры. И с этой точки зрения 8-полосное Киевское шоссе – лучшее, что есть во всем Подмосковье (дорога от комплекса до МКАД в среднем занимает 15-20 минут). Более того, расширение трассы идет до окружной бетонной дороги, которая обеспечивает быстрый и удобный доступ к Ленинградскому шоссе».
Правда, реконструкция Киевского шоссе полностью еще не завершена, но ремонтные работы ведутся уже в непосредственной близости от развилки, ведущей к воротам складского комплекса.
«Перспективность этого участка не вызывала никаких сомнений, - продолжает разговор Диана Аракелян. – Уже тогда можно было оценить значимость Киевского шоссе. Кроме того, всего в десяти километрах находится аэропорт Внуково, что также не могло не сказаться на привлекательности проекта. Ну и нельзя не упомянуть о главном: «Крекшино» – это единственный логистический парк высокого класса на юго-западном направлении Московской области. Все вышеперечисленные факторы во многом и объясняют успешность проекта».
Космополит
В консалтинговой компании Knight Frank обращают внимание на отличительную особенность проекта: в рамках логистического парка будут реализованы площади, которые, по мнению Дианы Аракелян, станут новинкой на рынке высококлассной складской недвижимости. В частности, предполагается, что часть площадей будет сдаваться в аренду небольшими секциями – от 2,5 тыс. кв.м. «Небольшие по размеру помещения пользуются повышенным спросом среди арендаторов и являются дефицитными. В основном в аренду предлагаются блоки от 5 тыс. кв.м. Наш проект благодаря гибкой планировке внутреннего пространства рассчитан на разные категории арендаторов, в том числе и на тех, кому просторные складские помещения не требуются. Мы предлагали именно эту концепцию, и девелопер с нами полностью согласился», – рассказывает Диана Аракелян.
Таким образом, целевой аудиторией комплекса могут быть совершенно разные арендаторы, начиная от крупных логистических операторов и заканчивая небольшими торговыми компаниями, которым требуются помещения, размеры которых не велики.
Стоит отметить также, что такая концепция позволяет и складскому комплексу, и его арендаторам развиваться совместно. Так, например, те, кто сегодня занимает небольшие площади, могут в дальнейшем договориться с собственником о расширении складских помещений.
Арендовать небольшие секции арендаторы смогут в строениях второй и третьей строительных фаз.
Мобильный склад
Еще одна черта комплекса – гибкая организация внутреннего пространства. В настоящий момент арендаторам предлагаются складские помещения площадью 2,5 тыс. кв.м., 3,7 тыс.кв.м., 8,6 тыс.кв.м. Однако данные деления весьма условны, поскольку внутренние перекрытия можно установить на любую из колонн. Соответственно и размер складских блоков варьируется в зависимости от требований конкретной компании (внутри площади зонируются перегородками от пола до потолка).
Конструктивной особенностью является и то, что каждая арендуемая площадь независимо от размеров будет иметь свою входную группу, напротив которой разместится зона подзарядки аккумуляторов, ремонтные блоки и т.д.
Есть на первом этаже и помещения для диспетчеров и сотрудников склада. Здесь же находится лестница, ведущая на второй этаж в офисный блок. Эта часть растянулась по всей длине фасада, соответственно компании, арендующие складские площади, имеют возможность занимать такую же часть и в верхнем ярусе.
Перечислим основные технические характеристики складского комплекса:
- Рабочая высота - 12 м
- Шаг колонн - 17х24 м
- Ровный пол с антипылевым покрытием
- Нагрузка на полы – 6 т/кв.м
- Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте (из расчета 1 ворота на ~1000 кв.м.)
- Автоматические тепловые завесы на воротах
- Регулируемый температурный режим
- Принудительная вентиляция складских помещений
- Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения
- Наличие офисных площадей на мезонине
- Оптико-волоконные телефонные линии и Internet
- Территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов - 50% от всей площади участка
- Большое количество парковочных мест для всех видов а/м (большегрузных фур, малотоннажного транспорта, легковых автомобилей)
- Железнодорожная рампа
- Благоустроенная прилегающая территория
Со временем в рамках логистического комплекса планируется реализовать ряд инфраструктурных объектов, правда, какие именно, пока неизвестно. «Строительные работы в самом разгаре, но пока не сформирован окончательный пул арендаторов и понять, в каких именно услугах будут нуждаться наши арендаторы, сложно. Все будет зависеть от их запросов. Так, например, вполне вероятна возможность появления компании по централизованной развозке персонала и т.д.», – рассказывает Артем Пичугов.
Рядом с логистическим парком расположена железнодорожная станция Крекшино, к которой девелопер подводит собственную железнодорожную ветку. Планируется, что этим полотном смогут воспользоваться арендаторы строений первой фазы и компании, которые будут арендовать помещения в двух корпусах второй стадии проекта (2А и 2В). Складские помещения на третьей фазе логистического парка «Крекшино» (3А и 3В) предназначаются для арендаторов, не использующих ж/д транспорт в своей деятельности.
«Постепенно грузопотоки в регионы увеличиваются, и железнодорожное сообщение становится одним из основных способов транспортировки продукции. В «Крекшино» железная дорога пока не используется, но планируется, что в дальнейшем она станет важным преимуществом для наиболее крупных арендаторов, которые имеют дело с большим грузопотоком, - полагает Диана Аракелян из Knight Frank.
Неудивительно, что девелоперы, которые работают в сфере складской недвижимости, не обходят вниманием этот принципиальный момент (железнодорожные ветки предусмотрены в проектах МЛП «Подольск», ИПГ «Евразия», ТЛК «Томилино» и др.)».
Соединять складской комплекс с автострадами будут сразу несколько дорог. Одна из них уже давно функционирует, другая, собственная, шириной 9 м, вводится девелопером в данный момент. Таким образом, на складе предусмотрены и дублирующие выезды.
BMW в «Крекшино»
Еще одна особенность «Крекшино» заключается в том, что один блок проекта был реализован в соответствии с требованиями одной компании. В июле 2006 года «РосЕвроДевелопмент» и автомобильный концерн BMW достигли договоренности о строительстве дистрибьюторского центра по схеме built-to-suit.
«Западная компания напрямую вышла на российский рынок и со свойственной ей педантичностью подошла к выбору площадей для своего дистрибьюторского центра. В итоге мы смогли убедительно обосновать, что региональный дистрибьюторский центр BMW должен размещался именно в «Крекшино», – рассказывает Артем Пичугов.
Стоит отметить, что автомобильный концерн рассматривал все предложения, существующие на рынке недвижимости, принимая во внимание такие критерии, как качество строительства, месторасположение, профессионализм девелопера. Однако далеко не все застройщики были готовы реализовывать площади под специфические требования одной компании.
По этапам
Как уже было отмечено, комплекс застраивается и вводится в эксплуатацию девелопером поэтапно. Проект разбит на четыре фазы. В настоящий момент сдана в эксплуатацию практически вся первая очередь. Также идет застройка 4-й фазы комплекса, ориентировочный срок сдачи которой – весна 2007 года.
Площадь первой фазы составляет порядка 120 тыс. кв.м. Этот складской корпус разбит на 4 блока, три из которых (1А, 1В, 1С) занимает компания НЛК (общая площадь этих помещений - около 100 тыс. кв.м.). Что касается площадей четвертого блока здания, то в настоящий момент ведутся переговоры с потенциальными арендаторами (на момент выхода номера в печать стало известно, что половину корпуса займет известный складской оператор - компания «МОНБЛАН»). Последний корпус на этой фазе должен начать функционировать уже совсем скоро – 15 января.
Площади, которые реализуются по принципу built-to-suit для автомобильного концерна BMW, планируется ввести в эксплуатацию осенью следующего года. Это будет отдельный блок (3 С) общей площадью 12 тыс.кв.м. с собственной прилегающей территорией. Условия договора предполагают возможность расширения этого дистрибьюторского центра.
Параллельно со сдачей здания для BMW, девелопером планируется ввести в эксплуатацию еще два корпуса второй и третей стадии проекта – 2а и 3б.
Стоит отметить, что девелоперу удалось избежать задержек со сроками сдачи первых площадей в эксплуатацию.
Крекшино – на продажу
Как уже было отмечено, в 2005 году компания Raven Russia Limited выкупила у девелопера складские площади первой очереди проекта. Примечательно, что эта сделка совершена по схеме форвардного финансирования. «РосЕвроИндастриал» – это девелоперская компания, и она заинтересована в продаже своих готовых объектов. Это дает возможность инвестировать высвободившиеся средства в реализацию новых логистических и индустриальных проектов, в том числе развивать и нашу региональную программу», - комментирует сделку Артем Пичугов.
Сумма сделки не разглашается (в СМИ фигурировала цифра $118 миллионов).
Назад
Загрузка...