Обзор рынка складских помещений

Общая ситуация
Растущие обороты розничной торговли заставляют участников потребительского рынка расширять свои возможности по хранению продукции, что, в свою очередь, делает сегмент складской недвижимости привлекательным для инвесторов и девелоперов. До недавнего времени строительство складских комплексов рассматривалось игроками рынка как наименее привлекательная возможность по сравнению с торговым и офисным сегментами. Но с развитием рынка повышаются требования арендаторов к качеству складских помещений, а также возникает потребность в профессиональных логистических услугах. В этой ситуации представленные на рынке в большом количестве перепрофилированные складские здания бывших производств и встроенные складские помещения перестают соответствовать возросшим требованиям арендаторов. Поэтому современные складские комплексы, соответствующие международным стандартам, становятся все более востребованными, а значит, и более привлекательными с точки зрения инвестиций. По данным компании Becar Consulting, уровень доходности объектов складской недвижимости составляет 14–20% в случае, если объект построен для получения постоянного дохода. При спекулятивной сделке доходность составляет 25–40% в зависимости от стадии вхождения в проект – проектировка, строительство или готовый бизнес.
Среди значимых событий на рынке складской недвижимости можно отметить следующие:

• В районе поселка Янино Всеволожского района ООО «Контейнершипс Ист» – дочерняя фирма финской Containerships LTD – планирует построить комплекс контейнерной обработки грузов и логистических терминалов. Инвестиции в проект составят $70 млн. Площадь первой очереди объекта – 50 тыс. кв. м.
• Компания «РосЕвроДевелопмент» построит индустриально-логистический парк вблизи КАД в районе дороги Кудрово – Новосергиевка. Общая площадь комплекса составит 300 тыс. кв. м. Строительство планируется завершить к 2010 году.
• Во Всеволожском районе вдоль Колтушского шоссе на участке площадью 14,5 га группа компаний «Северо-Западный ТехноПарк» ведет строительство торгово-складского комплекса «Заневка». Инвестиции в проект составят $90 млн. Предполагаемые сроки строительства – 2007–2008 годы.
• Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited и кипрский офшор Aldama Limited объявили о создании совместного предприятия для строительства складских помещений в Санкт-Петербурге. В 2007 году СП планирует начать возведение в Шушарах логистического терминала класса А стоимостью $44 млн.
• Весной текущего года было подписано соглашение Raven Russia с Avalon Group о финансировании строительства крупного складского комплекса площадью 128 тыс. кв. м.
• «Международное логистическое партнерство» приступило к строительству вблизи Вантового моста логистического терминала класса А МЛП «Уткина заводь», общая площадь которого составит около 185 тыс. кв. м. Окончание строительства 1-й очереди площадью 72 тыс. кв. м намечено на II квартал 2007 года. 2-ю и 3-ю очереди планируется завершить зимой и весной 2008 года соответственно.
• Компания «Айсберг», входящая в концерн «Газрезерв», намерена построить логистический терминал площадью 80 тыс. кв. м в районе пересечения Волхонского и Таллинского шоссе. Начало строительства 1-й очереди намечено на весну 2007 года. Общий объем инвестиций в проект составит $15 млн.

Предложение
На рынке складских помещений Санкт-Петербурга преобладают помещения классов С и D, но за счет нового строительства доля помещений классов А и В с каждым годом увеличивается. По оценкам экспертов компании Knight Frank (Санкт-Петербург), сейчас высококлассные складские площади составляют около 10% от общего предложения, однако в ближайшие 2–3 года доля помещений классов А и В возрастет до 20–30% в общем объеме рынка.
При оценке объема предложения складских помещений аналитики рынка используют различные критерии, при этом очень сложно оценить объем перепрофилированных под склады помещений советской постройки. Поэтому данные о структуре сегмента различаются:

• по оценкам компании Knight Frank (Санкт-Петербург), суммарная площадь складского сегмента Санкт-Петербурга составляет 5,8 млн. кв. м, из них форматных складских зданий (которые можно причислить к классам А, В, С или D) – 3,8 млн. кв. м. По данным компании, к классу А относится 105 тыс. кв. м, к классу В – 300 тыс. кв. м;
• специалисты компании LCMC считают, что общий объем предложения складских помещений на рынке складской недвижимости в I полугодии 2006 года составил 3 млн. 843 тыс. кв. м (помещения всех классов за исключением открытых складских площадок), из них доля площадей класса А составляет 6,7% (около 258 тыс. кв. м), класса В – 7,3% (около 280 тыс. кв. м).

Наиболее привлекательными для строительства складской недвижимости являются зоны пересечения радиальных трасс с КАД, где в настоящее время идет активное строительство. Формируются территории, которые застраиваются складскими комплексами: Шушары, Предпортовая зона, Парнас, Горелово, Янино. Структура размещения складских площадей по районам Санкт-Петербурга представлена в диаграмме 1.
По данным компании Colliers International, с начала 2006 года было введено в эксплуатацию более 76 тыс. кв. м складов класса А и В. Специалисты компании Becar Consulting ожидают, что к концу года площадь нового качественного предложения составит 200 тыс. кв. м, из них 160 тыс. кв. м площадей коммерческого назначения и 40 тыс. кв. м – под собственные нужды.
Среди завершенных проектов текущего года можно отметить следующие (данные Colliers International):

• «Астрос Логистик центр» (Горелово, 25 тыс. кв. м); • «Интертерминал», 1-я очередь (Кубинская ул.,10 тыс. кв. м, всего заявлено 79 тыс. кв. м); • «Липсанен» (Кубинская ул., 21 тыс. кв. м); • МК «ПСБ» (пересечение Выборгского ш. и КАД, 10 тыс. кв. м); • «Руслан» (Московское ш., рядом с КАД, 14,8 тыс. кв. м).

Объекты, планируемые к открытию до конца года, представлены в таблице 1.
В компании Astera Oncor отмечают, что большое количество проектов, заявленных в последние годы, остаются нереализованными или сроки их строительства откладываются.

Спрос
Приход новых игроков на рынок розничной торговли и открытие крупных торговых центров стали причиной повышенного спроса на склады классов А и B. При этом темпы ввода новых складских площадей заметно отстают от темпов роста оборотов торговых предприятий, в связи с чем спрос на складские помещения класса А и B значительно превышает предложение. Аналитики рынка также указывают на то, что высоким спросом по-прежнему пользуются складские и промышленные объекты класса С, расположенные в черте города – такие склады наиболее востребованы предприятиями малого и среднего бизнеса и розничной торговли. Это связано с удобным местоположением и относительно низкими арендными ставками таких помещений.
При выборе складского объекта арендаторы уделяют особое внимание транспортной доступности – важно расположение объекта вблизи основных магистралей и наличие удобных подъездных путей.
По оценкам Astera Oncor, наиболее востребованными для складских объектов являются северное и южное направления – Выборгский, Московский и Пушкинский районы, также пользуются высоким спросом складские объекты в Красногвардейском районе. В связи с ограниченным предложением в черте города растет спрос на складские помещения,
расположенные в ближайших пригородах – в пределах 10–20 км от черты города.
По оценкам аналитиков компании Colliers International, объем неудовлетворенного спроса на текущий период составляет порядка 500 тыс. кв. м. Спрос на рынке складских помещений формируют в основном логистические операторы и торговые сети.
По данным компании Praktis Consulting & Brokerage, наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения площадью 500–1000 кв. м. В компании Becar Consulting отмечают, что у средних и крупных производственных компаний наиболее востребованы складские помещения размером 1500–2000 кв. м. В то же время в компании «Международное логистическое партнерство», которая в настоящее время ведет строительство терминала МЛП «Уткина заводь», сообщают, что к ним часто поступают запросы на помещения площадью от 10 тыс. кв. м. «Однако уже заключенный договор с компанией Relogix (долгосрочный договор на аренду офисных и складских помещений общей площадью свыше 56 тыс. кв. м в двух очередях комплекса МЛП «Уткина заводь») позволяет говорить о том, что намечается тенденция к дальнейшему увеличению арендуемых площадей», – отмечают в компании.
Наиболее значимым показателем спроса является уровень свободных площадей. По данным аналитиков Knight Frank (Санкт-Петербург), в текущем году этот показатель был таким:

• класс A – 0%;
• класс B – менее 5%;
• классы C и D – около 10–15%.

Ставки
Основными факторами, влияющими на арендные ставки и цены продажи складской недвижимости, являются местоположение, транспортная доступность, класс склада и его техническое состояние. По данным компании Becar Consulting, рост арендных ставок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет 12–15% в год, что в первую очередь связано со значительным дефицитом качественных складских помещений.
По данным Knight Frank (Санкт-Петербург), аарендные ставки на высококлассные помещения ориентированы на уровень цен московского рынка, отличаясь не более чем на 5–10%, и составляют $110–130/кв. м в год для класса А и $80–110/кв. м в год для класса В без НДС.
Цена продажи объекта, в зависимости от его месторасположения по отношению близости к КАД и основным транспортным магистралям, составляет, по оценкам компании Colliers International, от $700 до $1200/кв. м.

Тенденции

• Развитие розничных сетей, выход на рынок Санкт-Петербурга международных производственных компаний и их поставщиков активно влияют на рост спроса на качественные складские помещения.
• Происходит снижение спроса на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым помещениям с предоставлением дополнительных услуг (погрузка/разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).
• Осенью 2006 года заработало восточное полукольцо Кольцевой автомобильной дороги Санкт-Петербурга. Это открыло новые перспективы развития складской недвижимости, в связи с чем активизировался спрос на участки вблизи этого отрезка КАД. Эксперты рынка прогнозируют развитие формата технопарков – этому будет способствовать повышение транспортной доступности объектов за чертой города вблизи КАД. А ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ В ОБЩЕЙ СИТУАЦИИ? ВСЕ-ТАКИ НА ТЕНДЕНЦИЮ РЫНКА ОТНОСИТЕЛЬНО ТЯНЕТ.
• Развитие потребительского рынка увеличивает потребность в профессиональных логистических услугах, что способствует выходу на рынок Санкт-Петербурга крупных международных и российских логистических операторов.
• Аналитики рынка отмечают уменьшение доли складских помещений, строящихся компаниями для своих нужд. По оценкам Becar Consulting в 2006–2007 годах ожидается снижение доли таких помещений до 20% (по сравнению с 60% в 2005 году).

Прогноз
В ближайшие 2–3 года насыщения рынка не ожидается – спрос будет существенно превышать предложение. В связи с этим продолжится увеличение арендных ставок, а уровень свободных площадей в качественных логистических комплексах будет оставаться низким. В то же время рост количества высококлассных складских площадей будет способствовать снижению привлекательности помещений классов С и D, что приведет к снижению арендных ставок и увеличению доли свободных площадей в этом сегменте рынка.