Строим как можем

Все плохо – переделать!
«На любом объекте можно найти недоделки и дефекты, – уверен Олег Решетилов, генеральный директор строительной компании «Стройфаза». – Вопрос лишь в том, как потом все это исправляется». По его мнению, строительная компания всегда несет если не юридическую, то как минимум моральную ответственность за все огрехи. «Инвестор – это ребенок с деньгами, как он может быть специалистом в строительстве? – продолжает он. – Профессионал в этой ситуации – строитель, и его задача «усыновить» проект, предусмотреть все сложности, своевременно предупредить инвестора».
На практике все происходит с точностью до наоборот. «Отечественные строители не привыкли нести ответственность за свою работу, коллективы весьма мобильны – часто распадаются, с низкой мотивацией труда, – продолжает тему Валех Рзаев, директор по внешним связям Группы компаний Forum Properties. – Нередко девелоперы, нанимая для работы строительную компанию, могут на разных объектах получить разное качество исполнения». По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора, руководителя отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, качество строительства объектов коммерческой недвижимости в России по-прежнему значительно уступает западному, так как девелоперам нет необходимости тратиться на добротную отделку или на самые современные инженерные системы.
Дело в том, что при сегодняшнем высоком спросе девелопер уверен в востребованности своего объекта. Как отметил один застройщик, не пожелавший указывать свою фамилию, «существует убеждение, что как ни построй – все купят». Хотя, по идее, девелопер должен быть заинтересован в высоком качестве объекта. «По закону он обязан предоставлять двухгодичную гарантию на возведенный объект, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти». – Сэкономив на стадии строительства, он может столкнуться с серьезными проблемами при последующей эксплуатации и понести большие потери».
Список претензий по качеству строительных работ обширен. Среди наиболее типичных дефектов – неправильно проложенные коммуникации. «К примеру, не так давно на юге Москвы в комплексе, введенном несколько лет назад, из-за дефектов в строительстве произошел разрыв», – рассказывает Сергей Степанов, генеральный директор компании «Академстройнаука», член правления Российской палаты строительных экспертов («Росстройэкспертиза»). Как отмечается на официальном сайте стройкомплекса г. Москвы, повреждения электрических, телефонных кабелей, газовых и тепловых магистралей, прорывы подземных коммуникаций при производстве строительных работ – постоянная тема еженедельных совещаний по итогам проверки стройплощадок.
Показательно, что в сдаваемых объектах долго не работают лифты, их не принимает в эксплуатацию приемочная комиссия из-за многочисленных дефектов. Но, пожалуй, самая типичная проблема – плохая вентиляция помещений. Она может быть неправильно спроектирована или установлена, но результат один – из-за духоты человек не может долго находиться в магазине и стремится скорее оттуда выйти. Понятно, что это сказывается на объемах продаж, доходности торгового центра. И владелец будет вынужден снижать арендные ставки или менять систему вентиляции.
Нарушения прочности конструкций – ситуация, к счастью, менее распространенная, но очень опасная. Достаточно вспомнить трагедию «Трансвааль-парка». В результате обрушения кровли 14 февраля 2004 года погибли 28 человек и более 100 получили различные ранения. Причиной обрушения Мосгорпрокуратура признала неверные конструктивные решения и просчеты в проектировании. В связи с этим обвинение было предъявлено архитектору Нодару Канчели и главе Мосгосэкспертизы Анатолию Воронину. Но в кулуарах строители говорят о грубых нарушениях строительства «Трансвааль-парка», материалы разворовывались, строители не выполняли требования по качеству бетона, сварке арматуры и пр. Талантливого проектировщика специалисты строительной отрасли не признают виновным.
Еще один пример – рухнувшая в феврале этого года крыша Басманного рынка. Вероятной причиной обрушения специалисты тогда называли «ошибки эксплуатации». В прессе директор рынка Марк Мишиев заявлял, что чистка крыши от снега у них никогда не предусматривалась. «Я думаю, что снег должен был таять под воздействием внутреннего тепла (!), а вода – стекать по водостоку, – отмечал тогда он. – Для уборки снега с крыши у нас не было никакой спецтехники». Кстати, сейчас ужесточены нормативы по возможной нагрузке на крышу: было 180 кг на 1 кв. м, а стало 200 кг/кв. м, на Украине сделали 220 кг/кв. м.
В прессе регулярно появляются сообщения об обрушениях конструкций на этапе строительства и случаях гибели людей. Свежий пример – гибель таджикских рабочих на стройке «Мега-Белая дача» 1 октября. Рухнувший лестничный пролет придавил 8 человек, 5 скончались на месте, трое отправлены в больницу. Прокуратура возбудила уголовное дело по части 3 статьи № 216 («нарушение правил безопасности при ведении строительных работ, повлекшее по неосторожности смерть двух и более лиц»). По мнению экспертов, причиной могли стать быстрые темпы строительства (работы велись практически круглосуточно), недостаточная квалификация строителей, некачественное исполнение строительно-монтажных работ, а также некачественные материалы.
Профессия строителя уже стала опасной – рабочие гибнут на стройках из-за разнообразных нарушений, допущенных зачастую не по их вине. На стройплощадке 18-этажного жилого дома по Камчатской улице, 4, строение 2, при углублении траншеи был обнаружен труп рабочего. Строительные работы проводила компания-субподрядчик «СУ-176 ХХI». Как отмечалось в прессе, поначалу генеральный директор фирмы Владимир Кулаков отрицал, что погибший являлся сотрудником «СУ-176 ХХI». Однако Преображенская межрайонная прокуратура, проводившая следствие по этому делу, установила, что погибший работал именно в этой компании. Г-н Кулаков не смог сообщить следствию, когда и при каких обстоятельствах погиб его работник.
Летом прошлого года при реконструкции Краснохолмского моста упал гранитный каркас, в результате погиб каменотес. Как сообщалось, были нарушены технология облицовочных работ и техника безопасности.

«При звуках флейты теряет волю!»
«В длинной цепочке инвестор – заказчик – застройщик – проектировщик – генподрядчик – субподрячик – техзаказчик и т. д. нет одного виноватого. Любой участник может оказаться непрофессиональным, в каждом конкретном случае получается индивидуальный коктейль», – считает Сергей Степанов.
Многие аварии происходят по вине инвестора, который стремится побыстрее завершить строительство и окупить проект. «При звуках флейты теряет волю!» – говорил один из персонажей мультфильма «Следствие ведут колобки». Гипнотическая сила ожидаемой доходности проекта мешает профессиональному подходу к строительству объекта. Проявляется это на самых разных уровнях. Так, не сложно заметить, что обычно пострадавшими при обрушениях оказываются таджики, молдаване и другая дешевая рабочая сила.
Невыполнимые сроки строительства – также распространенная ситуация. Вспомнить ту же «Мегу-Белая Дача». Шведская компания с российским партнером очень торопились, а в результате получили антирекламу и разбирательства с прокуратурой.
Жесткие временные рамки, устанавливаемые инвестором, могут спровоцировать проектировщиков и строителей на опрометчивый шаг. К примеру, достаточно типичная ситуация – выход на площадку без необходимых документов, когда должен быть хотя бы минимальный пакет, включающий документы на землю и предпроектные проработки. Как отмечает Олег Решетилов, в некоторых случаях о наличии полной проектной документации даже речь не идет, все это делается позже. Некоторые, особенно западные, инвесторы подталкивают строительные компании к схеме D+В (Design +Build), т. е. строить «с листа», хотя по технологии строительства сначала должна быть сделана проектная документация. Такой ритм могут выдержать только профессионалы,
которые благодаря своему опыту применяют надежные технические решения.
Дилетанты будут учиться строить объекты на глазах у инвестора.
Также распространена практика получения заключения ГЭЭ (Государственная экологическая экспертиза) задним числом. Лишь один пример – завод LG Electronics в Рузском районе Подмосковья. По словам Олега Митволя, заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, у компании отсутствовало заключение ГЭЭ. Сегодня завод практически построен и уже начал выпускать продукцию, хотя у компании было недостаточно документов даже для начала строительства.
Экономя на себестоимости проекта, инвестор выбирает проектировщиков, подрядчиков подешевле, материалы попроще. К примеру, сейчас на российский рынок «пришла» турецкая сталь. По словам Олега Решетилова, она дешевле российской, но для конструкций ее использовать нельзя, так как она не соответствует российским стандартам.
Частая ситуация, по словам Сергея Степанова, когда технический заказчик, который получает от заказчика деньги за контролирование процесса строительства, вступает в сговор с исполнителем, закрывая глаза на брак. В результате разворовываются средства заказчика, себестоимость увеличивается, а качество работ оставляет желать лучшего. Проектировщики сейчас находятся в трудном положении. «Им мало платят, – говорит Сергей Степанов, – соответственно, работают зачастую недостаточно квалифицированные специалисты». Сегодня строителей-профессионалов очень мало, проектировщиков практически вовсе нет. Корни это проблемы уходят во времена перестройки, когда в строительные вузы никто не шел и в течение 10 лет учебные заведения выпускали мало специалистов. Многие компании проблему дефицита профессиональных проектировщиков решают своими силами. Собственные проектные бюро имеют как крупные холдинги типа «Капитал Груп» и Mirax Group, так и менее масштабные компании. «Мы создали свое проектное бюро, набираем выпускников институтов, обучаем их, – рассказывает Олег Решетилов. – Сегодня в нашем проектном отделе 50 человек, костяк составляют бывшие сотрудники «Гипроснаба». Это был единственный в СССР институт, который проектировал склады».
Как правило, западные проектировщики, которых сегодня приглашают многие инвесторы, мало знакомы с российскими стандартами и требованиями. При реализации проектов жилых, общественных зданий, многофункциональных комплексов иностранные архитекторы и проектные бюро работают вместе с российскими специалистами, в противном случае объекты могут и рушиться. Основная проблема – это снеговые нагрузки. Так, 28 февраля 2004 года на крытой парковке мелкооптового центра ООО «Meтро Кэш энд Керри» на Дмитровском шоссе обрушился навес паркинга, 15 машин было повреждено. Как было сказано в официальном заключении руководителя технической комиссии, заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Сергея Амбарцумяна, ошибки заключались в неправильном выборе расчетной схемы сооружения, включающей снеговую нагрузку по всему его пролету. Не была учтена неравномерность снеговой нагрузки, которая может действовать на половине или четверти пролета.

Бумажный оборот
Многие проблемы в отношениях заказчика и подрядчика возникают из-за неправильно составленного договора. Исполнитель редко бывает совсем уж плох, но если он не связан четкими договорными обязательствами, если отношения не совсем понятны и прозрачны для сторон, тогда появляются возможности для некачественной работы. «Если предварительно в договоре не уточнены все детали и этапы работы, девелопер сталкивается с наиболее характерной проблемой – ненадлежащее качество выполнения поставленной задачи и завышение оплаты за работу», – говорит Валех Рзаев. «Поставь подрядчика в более жесткие, но понятные условия, он лучше сделает работу», – уверен руководитель «Академстройнауки». Однако, отмечает Олег Решетилов, невозможно предусмотреть все и все прописать в договоре. Задача профессионального строителя – знать, что проверить, какие документы потребовать от инвестора, какие экспертизы необходимы. «От инвестора необходимо получить полную информацию о площадке до начала строительства, иначе возможные риски будут зашиты в контракт, – рассказывает он. – Если у инвестора нет необходимых документов, строитель может предложить оформить их самостоятельно: провести экспертизу участка, узнать о существующих обременениях (газопровод, кабель высокого напряжения, кабели связи и т. п.)». Но даже если на руках у подрядчика имеется план участка и топосъемка, это еще не гарантия истинного положения дел. К примеру, на плане отмечен газопровод, а в реальности на участке его нет. Причина – человеческий фактор, ошибка геодезистов, которые проводили инженерно-геологические и геодезические изыскания, а газопровод проходит в другом месте. Значит, нужно менять конфигурацию, посадку здания и т. д., заново согласовывать предпроектную документацию. Чей это риск, кто должен оплачивать непредвиденные расходы? Подобные вопросы нередко становятся предметом судебных разбирательств. По мнению директора «Стройфазы», лучше заранее, до выхода на площадку, вложить в изыскания и исследования условий площадки свои деньги: «Если заключается крупный контракт на миллионы долларов, лучше сейчас заплатить $10–20 тыс. своих денег. Зато потом, выйдя на площадку, можно уверенно сказать: я знаю все, вот теперь у меня рисков нет».

Высокие отношения
По законодательству РФ генподрядчик несет полную ответственность за качество строительства в соответствии с договорными обязательствами, согласно которым он выполняет все виды работ с надлежащим качеством. «Если он попытается на чем-то сэкономить, служба технического контроля заказчика просто не примет его работу, пока не будут устранены все недоработки, – отмечает Вячеслав Тимербулатов. – Более того, застройщик может отказаться от услуг подрядной организации или наложить на нее штрафные санкции. Кроме того, по закону генподрядчик несет не только финансовую, но и уголовную ответственность».
Часто заказчик бывает недоволен работой подрядчика. Вопросы могут возникнуть по качеству строительства или по его срокам. Претензий обычно много, и они весьма разнообразны: трещины в полах и стенах, использование бетона низкой марки, установка не того оборудования и т. д. Часть из них решается в досудебном порядке, часть переходит в стадию судебных тяжб.
Выбор подрядчика – процесс непростой, девелопер часто выбирает между стоимостью и качеством. Одни компании предпочитают работать с известными международными брендами. В частности, Mirax Group по комплексу «Федерация» сотрудничает с Turner Construction-International (управление проектом). Другие ищут менее известные строительные фирмы, но более доступные по цене. Характерен пример со строительством складского комплекса «Кулон-Балтия». В июле 2003 года были объявлены результаты тендера по выбору генподрядчика, им стало ООО «Валентина». А через два года компания поменяла генподрядчика на именитую Skanska Olson. Как отмечалось на сайте компании, это было сделано «в целях обеспечения высокого качества строительства, характерного для всех объектов «Кулона». Неофициально специалисты говорят, что компания потеряла много времени, так как первый генподрядчик не специализировался на строительстве складов.
Еще один вопрос – объем работ. Часть девелоперов привлекает компании на отдельные виды работ, этот вариант дешевле, но, как правило, качество страдает. Другие предпочитают отдавать весь строительный цикл на генподряд в одни руки. Еще один вариант – это наем управляющих строительством. «Наш основной генподрядчик – турецкая компания Ant Yapi, – рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – Когда только начинали с ними работать, дали им небольшой объем, они сделали все в срок и без нареканий по качеству. Эта компания нас вполне устраивает как подрядчик, выполняющий все работы в срок и поддерживающий идеальный порядок на стройплощадке. У нас четкие отношения, наша задача – своевременно сформулировать задачу, выдать чертежи, обеспечить стройку рабочей документацией. А качество выполнения ими общестроительных работ не вызывает нареканий».
Для сложных проектов, например высотных комплексов, обычно привлекают специализированные компании с необходимым опытом. Если этого не сделать, проблемы неизбежны. Так, высотный комплекс «Эдельвейс» на Давыдковской улице вызывает многочисленные нарекания. В открытом письме к мэру Москвы Юрию Лужкову жильцы отмечали: «Энергоснабжение дома в нарушение действующих норм осуществляется по временной схеме, вследствие чего в доме нет ни аварийного освещения, ни дублирующих схем электроснабжения». По оценке экспертов, застройщик слишком часто экономил на проектировании. Кстати, генеральный директор одной из компаний-соинвесторов проекта – ЗАО «СпецВысотСтрой» – Константин Золотухин, как писали СМИ, был объявлен в федеральный розыск.
Для работы над проектом «Город столиц» «Капитал Груп» привлекла английскую инжиниринговую компанию OVE Arup, имеющую богатый опыт высотного строительства. Уникальные сооружения, к которым относятся небоскребы, требуют дополнительных расходов, исследований, расчетов, испытаний. Так, при разработке концепции комплекса «Город столиц» был проведен расчет ветровых нагрузок: чтобы проверить устойчивость конструкции, специально созданная в Англии копия здания подверглась обдувке в аэродинамической трубе.

Службы контроля
В строительной сфере работает многоступенчатый государственный контроль. «Государство и муниципальные власти лицензируют проектные и строительные организации, – отмечает Диана Аль-Сабунчи, менеджер по строительству отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – При получении соответствующей лицензии проверяется квалификация персонала. После того как проект разработан и согласован разными инстанциями, он попадает в Мосгосэкспертизу, где специалисты проверяют различные разделы проекта, в том числе конструктивную часть». Еще одним органом надзора за строительством является ИГАСН (Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора), который прикрепляет к строящемуся объекту инспектора. Посещая строительную площадку не реже 1 раза в неделю, он проверяет соответствие выполняемых работ прошедшей экспертизу проектной документации, контролирует соблюдение технологии строительного производства, включая проверку качества строительных материалов и конструкций. В дальнейшем инспектор принимает участие в различных комиссиях (в том числе и государственной) по приемке объектов. Также на различных этапах строительства в роли контролирующих органов выступают организации, такие как АТИ, УГПС, ЦГ СЭН и др. «В случае возникновения претензий по качеству со стороны органов надзора все работы приостанавливаются до устранения замеченных недоработок», – отмечает Вячеслав Тимербулатов.
Договорные отношения не гарантируют определенного качества работ. Независимо от генподрядчика на любой стройке всегда должен присутствовать представитель девелопера в виде службы надзора. «На любом нашем объекте есть собственная служба технадзора, – отмечает Алексей Белоусов, – а также менеджер проекта – управляющий, который решает все вопросы с генподрядчиком. Кроме того, мы ввели новый формат контроля. Так, на стройке «Города столиц» установлены веб-камеры, работающие в режиме онлайн и позволяющие в любой момент из офиса контролировать этапы строительства».
В профессиональных строительных компаниях существуют многоступенчатые уровни контроля качества. Так, на объектах «Стройфазы» применяется австрийская опалубка, позволяющая быстро лить колонны высотой 14 м. Отклонение колонны на 12 мм считается браком, и ее срубают. Колонны проверяют 4 раза, проводят ультразвуковые исследования. Каждый день лаборатория проверяет качество бетона. «Заказчик об этом даже не знает, – отмечает Олег Решетилов. – Это наша ответственность». Металл проверяется еще на заводе. Компании заключает с заводами договоры, позволяющие контролировать качество поступающего материала. Например, на заводе, производящем сэндвич-панели, присутствует инженер компании, и каждую партию отпускают только под его подпись.
Кроме девелопера существуют еще множество участников процесса, контролирующих строительство, говорит Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Например, якорный арендатор, который заинтересован в том, чтобы его магазин открылся строго по плану. Или консалтинговая компания, которая будет следить за строгим соответствием разработанной концепции проекта (а ведь даже установка тонированных стекол вместо прозрачных, скажем, в торговом центре, полностью изменит ранее заявленную концепцию и может привести к снижению рассчитанной прибыли).

Семь раз отмерь
«Есть вещи, которые невозможно поменять в построенном объекте, если они сразу были сделаны неграмотно, – отмечает Алексей Белоусов. – Это уже ответственность девелопера. К примеру, на рынке сегодня появляется много объектов, реализуемых по принципу многофункциональных комплексов, так называемого mixed-use назначения. Наряду со многими важными аспектами при проектировании такого рода комплексов встают вопросы, связанные с разделением всех потоков на территории здания, и вопросы паркинга. Если на стадии проектирования не решить эти проблемы и не задать правильные направления движения, изменить что-либо потом не удастся. И тогда на территории комплекса гарантированы заторы и путаница, что отпугнет и покупателей, и арендаторов. Проектирование транспортных и пешеходных потоков, которые не должны пересекаться, разнесение въездных зон могут привести как к удорожанию проекта, так и к потере коммерческих площадей. Еще одна очень актуальная для Москвы проблема – парковка. Для бизнес-центров, расположенных в центральной части города, принятый коэффициент – 1 м/м на 100 кв. м офисной площади. Для всех специалистов уже сегодня очевидна проблема паркинга, с которой столкнется и уже сталкивается строящийся деловой центр столицы. К примеру, в анонсируемом проекте многофункционального выставочно-делового комплекса на участке 20 заявлено 105 500 кв. м офисных площадей, а машино-мест всего 900. Хотя не сложно посчитать, что при коэффициенте 1/100 должно быть не менее 1055 м/м. Например, в комплексе «Северная Башня» на участке 19-1 запланировано 13 635 кв. м офисов и только 84 м/м; на участке 19-2 – 20,8 тыс. кв. м офисов и 48 м/м; в многофункциональном 29-этажном центре спроектировано 530 м/м. В комплексе «Федерация» паркинг не предусмотрен вовсе, как отметили в пресс-службе, «в целях избежания террористической угрозы паркинг будет размещен на территории центрального ядра «Москва-Сити». Площадь офисной части башни «Восток» – 100 965 кв. м, башни «Запад» – 80 800 кв. м, т. е. потребуется не менее 1817 м/м.
В уже упоминавшемся «Городе столиц» 100 тыс. кв. м отведено под апартаменты, 80 тыс. займет бизнес-центр, 10 тыс. – торговые площади. В комплексе 6-уровневый паркинг. На апартаменты приходится по 2 машино-места, в офисной части – не 1 м/м на 100 кв. м офисной площади, а 1/70, а также гостевой паркинг и отдельный паркинг для посетителей торговой зоны и бизнес-центра. Изначально был запланирован 3-уровневый подземный паркинг, позже решили сделать еще три подземных уровня. Как отметили сторонние наблюдатели, это значительно увеличило себестоимость проекта, а компания в результате дополнительных работ вышла на площадку почти на год позже запланированного срока.

Подстелить соломку
Рынок недвижимости меняется довольно быстро, а средний срок реализации объекта – 3 года. И опции комплекса могут устареть даже за время, прошедшее от начала разработки концепции до выхода на рынок. Поэтому некоторые девелоперы идут по пути «лего»: в объекте планируют некий набор возможностей, которые активизируются по мере необходимости, как-то изменяются.
Еще один подход, применяемый при реализации крупных проектов, – пофазовое строительство. Реализацию разбивают на этапы, объекты вводят по очереди, что позволяет вносить коррективы в проект.
Сегодня ситуация с качеством строительства с выходом на российский рынок западных институциональных инвесторов стала меняться. «Требования зарубежных инвесторов к качеству здания очень высоки, и отечественным строителям приходится подстраиваться под западные стандарты, – говорит Юлия Никуличева. – В дополнение к этому профессиональные девелоперы понимают, что через 2–3 года рынок придет к насыщению, и качество здания станет значительным конкурентным преимуществом».
По мнению Роберта Ли Холлидея, исполнительного директора отдела управления проектами и недвижимостью компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, качество строительства в Москве за последние 10 лет значительно улучшилось. «Прежде хорошее качество ассоциировалось исключительно с иностранными компаниями, – говорит он. – Сегодня, как показывает практика, и российские, и иностранные компании могут предоставить достойный продукт».

Закажите сэндвич панели металлические с различными видами утеплителей. Оцените всё преимущество сэндвич панелей - строительного материала 21 века.