Объем новых офисных предложений в этом году сократится в несколько раз

По итогам текущего года объем нового предложения в офисном сегменте Москвы составит 700 000-750 000 кв. м, что в 2 раза меньше показателей 2014 г. В ближайшие 2 года объемы ввода снизятся еще больше - до 500 000 кв. м в 2016 г., что станет минимальным значением за последние 10 лет. Существенное замедление темпов строительства обусловлено общим снижением уровня экономической активности, а также высокой стоимостью и низкой доступностью заемного финансирования, следует из отчета международной консалтинговой компании Colliers International.

С начала 2015 г. многие девелоперы заявили о приостановке строительных работ на площадках, где офисные объекты находились на начальной стадии (0-15% выполненных работ) во избежание финансовых потерь. Как правило, это были объекты с пофазным вводом, где возобновление строительства рассматривается собственниками только после появления конкретного арендатора. Таким образом, около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 г., заморожено, порядка 20% — перенесено на более поздние сроки.

Несмотря на неопределенную ситуацию в офисном сегменте объем сделок аренды и продажи новых площадей сопоставим с уровнем прошлого года – 760 000 кв. м по сравнению с 770 000 кв. м в 2014 г. (I-III квартал). Наличие большого объема свободного предложения и колебания курсов валют побуждали многих собственников пересматривать арендные условия и ставки в сторону понижения, что поддерживало спрос со стороны арендаторов на стабильном уровне.

Средняя запрашиваемая ставка, номинированная в рублях, для класса А снизилась за III квартал на 4% до 22 562 руб. за кв. м/год, для класса В – на 4% до 13 722 руб. за кв. м/год. Ставка, номинированная в долларах США, по сравнению со II кварталом 2015 г. для класса А снизилась на 14% и составила $575 кв. м/год, а для класса В – увеличилась на 7% до $499 за кв. м/год.

На московском рынке по-прежнему наблюдается увеличение количества сделок по продлению и переподписанию договоров аренды – в III квартале 2015 г. их доля составила 41% от общего числа транзакций (в I квартале 2015 г.– 25%). Однако в краткосрочной перспективе этот показатель будет снижаться, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои договоры минимум на 2-3 года.

Собственники офисных зданий, испытывающие трудности с заполнением, готовы идти на уступки, в том числе, переходить в рублевую зону, устанавливая приемлемый уровень индексации – 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции. Среди нововведений – пересмотр ставки аренды через 2-3 года с возможностью расторгнуть договор, если не удается достичь компромиссного варианта.

Вакантность в сегменте офисной недвижимости достигла 15%, что в абсолютном выражении составляет 2,4 млнкв. м офисов и является максимальным значением за всю историю рынка. Наибольшая доля свободных помещений сосредоточена в офисных зданиях класса А, где показатель не изменился со II квартала и составил 27,2%. Такая динамика уровня вакантности обусловлена вводом новых площадей преимущественно в сформировавшихся зонах деловой активности, где спрос на офисы традиционно выше. Кроме того, рост объема свободных помещений был сдержан появлением на рынке частично заполненных объектов (например, БЦ «Оружейный», БЦ «Алгоритм») и оживлением нового спроса на офисные площади.

Вера Зименкова, директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Россия: «Несмотря на непростую ситуацию в офисном сегменте, итоги года оказались более позитивными, чем прогнозировалось изначально. Уровень спроса сохраняется на приемлемом уровне, что препятствует дальнейшему росту вакантности на фоне коррекции арендных ставок. По нашим прогнозам, до конца текущего года стоимость аренды, как для класса А, так и для класса В+/- останется без изменений, скорее всего собственники будут прибегать к альтернативным способам снижения арендной платы, например, увеличение арендных каникул, фиксация расчетного курса доллара на первый год аренды и прочее. Существенное сокращение объема ввода в ближайшие 2 года будет способствовать оздоровлению рынка в долгосрочной перспективе».

Олеся Дзюба, директор департамента аналитики Colliers International Россия: «Очевидное преимущество арендаторов на текущем рынке способствует их активной позиции с точки зрения пересмотра условий аренды либо переезда, что в том числе способствует поддержанию спроса. Спрос также поддерживается тем, что некоторые крупные компании именно сейчас рассматривают консолидацию нескольких офисов в одном здании (например, Мегафон, Правительство Московской области, Сбербанк). Дальнейшая динамика спроса будет зависеть преимущественно от динамики цены на нефть и всех вытекающих из нее последствий для российской экономики, а также геополитической ситуации, стабилизация которой может способствовать развитию иностранных компаний».