Берлин имеет молодую историю градостроения, и данный факт отразился на всех сегментах коммерческой недвижимости: старый жилой фонд состоит из однотипных строений, которые успели прийти в негодность.
Но на смену этим зданиям приходят качественные объекты недвижимости. Берлин является третьим городом в Европе по количеству ночевок в гостиницах, а благодаря открытиям новых ТЦ он становится любимым местом для шопинга.
Что касается офисной недвижимости, на рынок пока выводятся только качественные объекты под будущих арендаторов, поскольку в современных офисах пустуют 7% площадей.
ATRIUM
TOWER, POTSDAMER PLATZ
В 1997 году инвестор и девелопер Daimler-Benz построил свой главный офис как часть нового квартала Potsdamer Platz, состоящего из 19 зданий, 10 улиц и 2 площадей. Помимо офисов и апартаментов он вместил две гостиницы, три театра, казино, кинотеатр, ночной клуб, два медицинских центра, крупный торговый центр Arkaden, 30 ресторанов и баров, парковку на 4 тыс. м/м и новую подземную ж/д станцию. Что касается общей площади квартала, она составила 550 тыс. кв. м.
В 2013 году в комплексе начался проект редевелопмента. Окончание работ запланировано на конец текущего года. Владелец собирается поднять уровень офиса до современных стандартов класса премиум и переделать объект в многофункциональный. 22-этажная башня будет перестроена, в помещениях атриумной части поднимут потолок, заменяя инженерные конструкции и системы освещения более современными. Проход через атриум сделают сквозным и откроют для публики – нижний этаж готовят под ритейл и рестораны.
По проекту архитектора Ренцо Пиано терракотовая башня с большим количеством стекла и света символизирует прозрачность и экологичность. Здание построено из экоматериалов, система кондиционирования в нем не требует электроэнергии, используются водные резервуары на крыше для сбора дождевой воды с целью водоснабжения.
Вентиляция, встроенная в фасад, сокращает потребность в электроэнергии на 50%, стеклянные жалюзи позволяют максимальному количеству солнечного света проникать в помещения внутри атриума.
KОNIGSTADT-CARRE, ALEXANDERPLATZ
Офисная часть данного комплекса проектировалась как многофункциональный объект премиум-класса. В итоге с момента открытия 80 % площади здесь занимает один арендатор. И хотя планов менять офис у банка нет (контракт заключен до 2021 года), в любой момент здание готово разместить по два арендатора на каждом из 22 этажей. Для этого здесь предусмотрены семь лифтов, кодовые двери в каждом блоке с отдельной системой охраны и возможность строить различные офисные пространства в любом месте на этаже.
Стоимость эксплуатации объекта является одной из самых низких в Берлине, составляя 3,9 евро/кв. м в месяц. Этому способствуют различные полезные «мелочи», например, высокотехнологичная компьютеризированная система управления BMS, позволяющая регулировать отопление, вентиляцию, освещение, электроэнергию, а также открывать и закрывать фасадные жалюзи и управлять конференц-оборудованием в каждой комнате. У входа расположен мини-компьютер, в котором с помощью понятного меню можно настроить все эти показатели.
В здании работает незаметная для посторонних система охраны и пожарной безопасности. Она позволяет обходиться видеонаблюдением только входных групп в здании и на парковках. Усовершенствованная система включает пожарный лифт с подачей свежего воздуха во время задымления и собственный подземный резервуар. Воду из него три помпы смогут доставить до 22-го этажа всего за несколько минут.
Комфортная акустика создается звукопоглощающими панелями на потолках и в материалах мебели.
ALEXA
Еще один объект Berlin Property Tour, привлекательный не только своими архитектурными находками в стиле ар-деко, но и концептуальными решениями девелопера и особенностями управления, которые позволяют удерживать высокую посещаемость с 1997 года.
Alexa, позиционирующий себя как fashion-центр, построен таким образом, что посетитель неизбежно проходит его весь - этаж за этажом. Это позволяет распределить посещаемость максимально равномерно. Компьютерная программа по управлению объектом базируется на основе данных об оборотах ритейлеров. Каждый из них регулярно передает в управляющую компанию эти цифры. На основе оборотов выстраиваются отношения с арендатором, принимаются решения о смене магазинов, строятся маркетинговые кампании.
Управляющая компания предпочитает прозрачность, поэтому в Alexa предусмотрены выделенные счетчики на воду и электричество: оплата производится только по факту использования.
Ирина Чернобровкина
