О легализации зданий и выкупе помещений по адекватной цене

Вопрос легализации самовольной постройки урегулирован в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, которая с 1 сентября 2015 г. действует в новой редакции.

ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

(1) лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство соответствующего объекта. Здесь следует учитывать, в частности, ограничения на строительство, которые могут быть установлены в отношении земельных участков, расположенных в водоохранных, санитарно-защитных зонах и т.д., а также участков, выкупаемых из публичной собственности собственниками расположенных на них зданий;

(2) постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

(3) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, многие суды исходят из того, что постройку можно легализовать только в том случае, если самовольный строитель до начала строительства принимал меры по получению разрешения на строительство.

- Государство предложило представителю малого или среднего бизнеса непомерно высокую цену выкупа арендуемого им нежилого помещения (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Что делать?

Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - предприниматели) предоставлено преимущественное право покупки арендуемого ими у государства имущества, в том числе нежилых помещений. Предприниматели могут выкупить такие помещения без торгов по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

При этом в п. 8 ст. 4 данного закона предусмотрено, что предприниматели могут обжаловать достоверность величины рыночной стоимости помещения, используемой для определения выкупной цены. В то же время, п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусматривает право передавать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, если заключение такого договора обязательно для одной из сторон.

Таким образом, у предпринимателя есть выбор: обратиться с иском к оценщику об оспаривании достоверности величины стоимости помещения или с иском к органу власти, направившему предпринимателю проект договора купли-продажи, содержащий высокую цену, об урегулировании разногласий при заключении договора. Последний способ представляется более эффективным, поскольку предпринимателю в случае удовлетворения иска не придется дожидаться от органа власти нового проекта договора с правильной ценой. Условие о цене в договоре купли-продажи уже будет определено судом на основании новой независимой оценки, установленной назначенным судом экспертом.

Вместе с тем, с практической точки зрения, целесообразно объединять в одном иске оба требования: об оспаривании достоверности величины стоимости помещения и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи и заявлять такой иск одновременно и к оценщику, и к органу власти.