Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н., комментирует решение властей Москвы поддержать инициативу о внесудебном изъятии у строительных компаний земельных участков под домами-долгостроями.
На первый взгляд, недавние инициативы властей Москвы и Московской области о необходимости введения внесудебной процедуры изъятия земельных участков у застройщиков под так называемыми жилыми домами-долгостроями выглядят вполне благородно. Действительно, кризисная ситуация, складывающаяся сегодня в сфере жилищного строительства и на рынке недвижимости в целом, и связанные с ней проблемы граждан, вложивших зачастую последние денежные средства в приобретение жилья и столкнувшихся в результате с финансовой несостоятельностью застройщиков, неспособных завершить проект строительства и выполнить свои обязательства в надлежащие сроки, создают социальное напряжение в обществе, которое не может не беспокоить государственные органы как на федеральном, так и на региональном уровнях. Однако практическая реализация указанных инициатив в контексте действующего на сегодняшний день российского законодательства вызывает намного больше вопросов, чем позволяет найти необходимые ответы.
Во-первых, остается неясным вопрос, что московские и подмосковные власти понимают под изъятием земельных участков. Имеется ли в виду изъятие в том смысле, в котором этот термин используется в гражданском и земельном законодательстве, в частности, изъятие для государственных или муниципальных нужд и в связи с ненадлежащим использованием земли, либо речь идет о прекращении прав на землю по иным основаниям? При этом важно учитывать, что данные основания различаются в зависимости от того, принадлежит ли земельный участок застройщику на праве собственности или на праве аренды. Так, например, статья 46 Земельного кодекса РФ уже сейчас предусматривает, что аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
Во-вторых, следует ответить на вопрос, в каких пределах планируется использование именно внесудебного порядка изъятия или прекращения прав застройщика на земельный участок и насколько такой порядок позволит сократить сроки решения проблем «обманутых дольщиков». Ведь, например, даже процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, когда соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления принимают решение об изъятии, в итоге может завершиться необходимостью принудительного изъятия земельного участка в судебном порядке, когда правообладатель земельного участка отказывается заключить соглашение об изъятии недвижимости с уполномоченным органом.
В-третьих, важно иметь четкое понимание по поводу того, каким образом внесудебный или иной упрощенный порядок прекращения прав на земельные участки под домами-долгостроями будет согласовываться с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и его разделом, специально посвященным банкротству застройщиков, а также с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Не секрет, что в результате неспособности застройщиков отвечать по своим обязательствам приходится сталкиваться с введением в отношении них процедуры банкротства. Кроме этого, земельные участки, на которых осуществляется строительство домов, зачастую находятся в залоге у кредитных организаций, чьи интересы не могут быть проигнорированы.
Таким образом, даже поверхностный анализ инициатив властей города Москвы и Московской области о возможности введения внесудебной процедуры изъятия земельных участков у застройщиков под «домами-долгостроями» показывает, что требуются детальная проработка и общая оценка перспектив реализации данной инициативы в рамках действующего законодательства, которое при принятии принципиального решения об установлении подобной внесудебной или иной упрощенной процедуры прекращения прав на землю будет нуждаться в больших поправках (включая, в том числе, внесение поправок в Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нормативно-правовые акты). В противном случае благородная идея может не способствовать решению проблем с «жилыми домами-долгостроями» и «обманутыми дольщиками», а привести к еще большему усугублению этих проблем и нарушению прав и законных интересов многих участников рынка недвижимости.
