В минувшем полугодии офисный рынок столицы продолжил свое бурное развитие, которое было отмечено высокой строительной активностью и растущим спросом. Увеличивающееся предложение все еще значительно отстает от спроса на качественные офисные площади. Насыщения рынка до конца года не прогнозируется, так же как и снижения арендных ставок, однако эксперты не исключают, что предложение настигнет уровень спроса к концу десятилетия.

Общая ситуация
Офисный рынок является одним из самых динамичных и перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. Активность девелоперов растет, но растет также и спрос на офисные площади со стороны российских и зарубежных компаний. При этом арендаторы и покупатели предъявляют к качеству помещений все более высокие требования, что ведет к увеличению дефицита высококлассных площадей, отвечающих международным стандартам качества.
Общий экономический подъем обуславливает расширение деятельности компаний, а это влечет за собой увеличение занимаемых ими площадей. В последнее время выросло число компаний, покупающих офисные здания для собственных нужд. Также растет интерес к инвестиционным покупкам офисной недвижимости.

Среди значимых событий на рынке офисной недвижимости за прошедшее полугодие можно отметить следующие.

Столичные власти объявили о намерении сократить темпы строительства нежилых помещений в центре Москвы. По словам префекта Центрального административного округа столицы Сергея Байдакова, строительство новых офисных и торговых комплексов в ЦАО будет регулироваться с помощью изменения градостроительного плана округа. Эта инициатива должна сместить деловую активность в район ММДЦ «МоскваСити», сохраняя за центром столицы его историческую ценность.
С 1 июля 2006 года вступило в силу Постановление правительства Москвы «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», которым утверждены новые ставки арендной платы за землю в столице, применяемые при заключении договоров аренды земли и дополнительных соглашений к ним. Теперь размер арендной платы за землю определяется исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориальноэкономическим зонам. В результате принятия этого постановления значительно возрастет размер арендной платы в центре, в районе ТТК и МКАД.
Компания Mirax Group совместно с Knight Frank объявили о создании первой в России единой управляющей компании по высотным зданиям. Пока речь идет только об управлении зданиями, которые возводит корпорация Mirax Group, но в перспективе у партнеров – обслуживание небоскребов, которые сейчас только проектируются в России.
Британский фонд Raven Russia провел размещение на AIM и планирует инвестировать более $2 млрд. в офисную и складскую недвижимость в России.
Корпорация Mirax Group совместно с ОАО «Российские железные дороги» и правительством Москвы приступила к созданию перекрытия над участками Киевского направления Московской железной дороги и комплексной застройке надпутевого пространства и освобождающейся прилегающей территории. На эксплуатируемой кровле перекрытия планируется возвести до 1 млн. кв. м офисных, торговых и выставочноразвлекательных центров. Для реализации проектных работ потребуется 1,5–2 года.
Немецкая компания «Хенкель», работающая на рынке бытовой химии, косметики и личной гигиены, приобрела в собственность 14 300 кв. м в строящемся бизнесцентре Citydel (класс А). По оценкам компании Knight Frank, это беспрецедентная сделка по приобретению офисных площадей иностранной компанией в России – обычно западные компании предпочитают арендовать площади для своего бизнеса.
Компания FF&P Russia Real Estate Development, подразделение инвестфонда Fleming Family & Partners, объявила о своих планах по привлечению $1 млрд. для инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве и других российских городах в 2006–2007 гг.

Строительная активность в Москве очень высока – выше, чем во многих других городах Европы. В частности, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, зданий, находящихся на стадии строительства, практически в 3 раза больше, чем в Париже – втором после Москвы городе Европы по строительной активности.
Недостаточное количество участков в центре города ведет к расширению географии офисного строительства, формированию в столице новых деловых районов, освоению территорий за пределами МКАД.
В I полугодии 2006 года во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдалось некоторое увеличение инвестиционной активности, однако офисный сегмент уступил лидерство торговой и складской недвижимости. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, инвестиции в офисную недвижимость составили порядка 25% от общего объема инвестированных средств, из них 22% – инвестиции в офисы класса A, 75% – в офисы класса B.
Наиболее значимые сделки I полугодия 2006 года представлены в таблице 1.

Предложение
Объем нового предложения и реконструкции в прошедшем полугодии, по подсчетам компании Colliers International, на 60% превысил аналогичные показатели соответствующего периода 2005 года. По разным оценкам, в первом полугодии 2006 года введено в эксплуатацию от 320 тыс. кв. м (Colliers International) до 380 тыс. кв. м (Knight Frank) офисных площадей класса А и В. По данным компании Colliers International, источником увеличения общего предложения офисных помещений офисов класса А и В в I полугодии 2006 года явились завершенные проекты нового строительства (74%) и реконструкции (26%). Однако, по данным компании Penny Lane Realty, доля реконструированных площадей в новом предложении превышает 50%, что связано, по мнению специалистов компании, с недостатком качественных участков под новое строительство и избытком почти недействующих предприятий, приватизированных в начале 90х годов.
При оценке доли помещений класса А в общем объеме нового строительства и реконструкции в I полугодии 2006 года мнения также разделились:

по данным Colliers International, офисы класса А составили 20%, по сравнению с 55% в аналогичном периоде прошлого года;
специалисты компании GVA Sawyer оценивают долю площадей класса А в новом строительстве в 70%.

Значительная разница в оценках может быть связана с различиями в подходах компаний к классификации офисных зданий.
Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в первой половине 2006 года, представлены в таблице 2.
Эксперты отмечают, что сроки сдачи новых объектов часто переносятся на более поздний срок. Так, по данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, в конце прошлого года было заявлено о вводе в эксплуатацию в I полугодии 2006 года помещений площадью 450 тыс. кв. м, из которых сданы вовремя около 80%. На II полугодие 2006 года ко вводу в эксплуатацию заявлено, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 430 тыс. кв. м помещений класса А и 649 тыс. кв. м класса B, однако аналитики компании ожидают, что около половины заявленных объектов будут перенесены на 2007 год. Специалисты компании Colliers International оценивают объем новых офисных площадей класса А и В, запланированных ко вводу в эксплуатацию во II полугодии 2006 года, на уровне 400 тыс. кв. м (класс А – 43%, класс В – 57%).

Всего, по подсчетам экспертов компании DTZ, новое предложение качественных площадей за весь 2006 год составит около 1 млн. кв. м. Среди объектов в завершающейся стадии значатся следующие проекты:

«Новоспасский двор» на Дербеневской набережной (класс B, 100 тыс. кв. м);
«Лотте Плаза» на Новом Арбате (класс А, 84 тыс. кв. м);
«Серебряный город» на Серебрянической набережной (класс А, 59 900 кв. м);
«Кругозор», I фаза (ул. Обручева, класс B, 56 тыс. кв. м);
«Эрмитаж Плаза» на Краснопролетарской улице (класс А, 42 тыс. кв. м);
«Новосущевский» на Сущевском Валу (класс А, 40 тыс. кв. м);
«Конкорд» на Шаболовке (класс А, 20 300 кв. м).

Если говорить об общем предложении качественных офисных площадей на столичном рынке, то, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к концу I полугодия 2006 года общее количество офисных площадей в Москве преодолело отметку в 5 млн. и составило 5,03 млн. кв. м, из них:

1,31 млн. – площади класса А,
3,72 млн. – площади класса B.

Что касается локации возведения новых офисных объектов, то новое строительство офисов класса А, по данным GVA Sawyer, сосредоточено в «МоскваСити» и в Западном и ЮгоЗападном округах. В свою очередь, юг и юговосток стали привлекательной зоной для строительства офисов класса В (на месте выводимых промзон).

Некоторые новые проекты, заявленные к строительству:

бизнеспарк «СетуньХиллс» (общая площадь 570 тыс. кв. м, включая 300 тыс. кв. м офисов), срок реализации – 2010 год;
бизнеспарк в Химках компании IKEA: в течение 4–6 лет планируется строительство шести офисных башен площадью более 100 тыс. кв. м, предусматривающих также размещение нескольких ресторанов и гостиницы;
проект «Большой Сити», который в минувшем полугодии был одобрен Общественным градостроительным советом: планируется построить 8,5 млн. кв. м жилья, порядка 8 млн. кв. м административнообщественных площадей и 1 млн. кв. м коммунальнопроизводственных;
гостиничноофисный комплекс «Авиапарк» на Ходынском поле (общая площадь 950 тыс. кв. м, включая 190 тыс. кв. м офисов), срок реализации – 2010 год;
комплекс «АэропортСити», который расположится рядом с Домодедово: планируется построить 9этажный офисный центр общей площадью около 20 тыс. кв. м, гостиницу класса 4 «звезды» на 400 номеров с конференцзалами, многоярусный паркинг на 4 тыс. машиномест;
китайский деловой центр «Парк Хуамин» в СевероВосточном административном округе на участке площадью в 200 тыс. кв. м, первая очередь которого будет включать гостиницу, офисы, выставочные и конгрессцентры, развлекательный центр, центр приема и обслуживания, открытую и подземную парковки;
офисный центр многофункционального комплекса «Легенда» на Цветном бульваре: на площади 41 200 кв. м разместятся офисы, а также библиотека Федерального собрания РФ.

Спрос
В прошедшем полугодии общий объем сделок аренды и куплипродажи, по разным оценкам, составил от 580 тыс. кв. м (данные Colliers International) до 600 тыс. кв. м (CB Richard Ellis Noble Gibbons). При этом аналитики компании CB Richard Ellis Noble Gibbons отмечают существенный рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (около 450 тыс. кв. м в I полугодии 2005 года).

Более 70% сделок было заключено за пределами Садового кольца (распределение заключенных сделок по зонам Москвы показано на диаграмме 1);
По данным Colliers International, 80% от общего объема арендованных и купленных в I полугодии 2006 года офисных площадей составили офисы в зданиях класса В.

По данным компании Knight Frank, на рынке преобладают сделки по аренде офисных площадей. Однако специалисты компании отмечают, что наметилась также тенденция покупки качественных офисных зданий целиком для собственных нужд компаний. Эту тенденцию отмечают также аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, добавляя, что «интерес к покупкам офисной недвижимости все активнее проявляют не только традиционные покупатели офисной недвижимости (банки и финансовые структуры), но также компании, специализирующиеся в сфере оказания консультационных и потребительских услуг, оптовой торговли, строительства, добычи и обеспечения ресурсами».

Согласно данным компании Knight Frank:

первое место в распределении спроса по профилю деятельности компаний занимает финансовый и банковский сектор (13% площадей),
на втором месте – фармацевтическая отрасль (10%),
на третьем и четвертом – телекоммуникации и нефтегазовый сектора (9 и 7% соответственно),
за ними следуют консалтинг и производство – по 6% площадей офисного рынка.

Что касается предпочтений арендаторов по величине площади помещений, то, по данным компании Penny Lane Realty, наибольшая ликвидность попрежнему у помещений до 200–300 кв. м. По подсчетам компании Knight Frank, в структуре спроса площади меньше 1000 кв. м занимают 55%, а офисы площадью больше 10 тыс. кв. м – 7%. Однако эксперты рынка отмечают тенденцию к увеличению занимаемых компаниями площадей. При этом, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для офисов площадью меньше 1000 кв. м характерны договоры аренды на готовые к въезду помещения, в то время как на большие площади (7– 12 тыс. кв. м) договора преимущественно заключаются за 1,5–2 года до ввода здания в эксплуатацию.
Практика предварительной аренды весьма распространена. Особенно такие сделки характерны для офисных площадей класса A. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, доля сделок предварительной аренды составила 31% (по сравнению с 27% в 2005м и 15% в 2004 году). Эта тенденция свидетельствует не только о дефиците качественного офисного пространства, но и об увеличении доверия между застройщиками и арендаторами. Как отмечают в компании DTZ, к моменту ввода в эксплуатацию во многих офисных зданиях уже не остается свободных площадей. Примером может служить бизнесцентр Gorky Park Tower, в котором к моменту сдачи в эксплуатацию (I квартал 2006 года) было арендовано 100% площадей.
Среди компаний, формирующих спрос на офисные площади класса А, по данным Jones Lang LaSalle, преобладают иностранные компании – около 65%, а в классе B ситуация противоположная – примерно 65% арендаторов и покупателей составляют российские фирмы.
Среди сделок по аренде помещений класса А увеличивается доля договоров аренды сроком на 7 и более лет, что свидетельствует о стремлении к стабильности и ориентации игроков рынка на долгосрочную перспективу. Тем не менее, как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, значительное количество договоров аренды заключается на сроки 3–5 лет.
Значимым показателем уровня спроса является доля вакантных площадей, которая продолжает находиться на низком уровне. Так, доля свободных площадей класса А составляет, по разным оценкам, от 2,3 (Colliers International) до 3% (Knight Frank, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko), а доля вакантных помещений класса B на конец полугодия составила 4–5%. При этом, по подсчетам аналитиков компании DTZ, самый низкий показатель уровня вакантных площадей зафиксирован в Центральном, Фрунзенском и Шаболовском районах, а больше всего свободных метров сконцентрировано в районах Замоскворечья и Сокола.

Ставки
Цены продажи и арендные ставки продолжают расти. Для обоих классов наблюдаются колебания в зависимости от округа – средние ставки аренды увеличиваются с приближением к центру столицы. Средние диапазоны ставок аренды и цен продаж в I полугодии 2006 года представлены в таблице 3.
Эксперты отмечают значительный разброс ставок аренды и цен продажи внутри классов. В частности, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для помещений класса А в существующих зданиях были зафиксированы ставки аренды выше $1400/кв. м в год ($1500 и $2000/кв. м в год). Однако специалисты компании отмечают, что максимальное количество сделок с помещениями класса А в строящихся зданиях заключено по ставке $700–800/кв. м в год. Цены продажи, по данным Knight Frank, достигали $10 тыс. (на особняки и офисные помещения в составе элитных комплексов), а аналитики компании Russian Research Group (RRG) указывают зафиксированную в результате мониторинга рынка предложения цену $20 тыс./кв. м для особняков высокого класса. Тенденцию к варьированию ставок аренды во вновь построенных бизнесцентрах класса А высотой более 5 этажей отмечают аналитики компании Colliers International – по их данным, «разница между базовой ставкой аренды на нижних и верхних этажах может достигать 30–40%, что эквивалентно $200–250/кв. м в год».
По разным оценкам, рост ставок аренды для помещений класса А за минувшее полугодие составил от 5 до 10%, ставки для класса B существенно не выросли, что объясняется гораздо большим, по сравнению с классом А, соответствием предложения спросу. Аналитики компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko даже отмечают некоторое снижение средних ставок как по классу А, так и по классу B во II квартале 2006 года, связывая это с увеличением доли сделок в строящихся зданиях, арендные ставки в которых ниже.
Цены продажи за минувшее полугодие увеличились весьма значительно. Специалисты Russian Research Group (RRG) отмечают, что темп роста цен продажи за пределами Садового кольца гораздо выше, чем в центре столицы:

по данным компании, в прошедшем полугодии офисы в центре стабильно дорожали на 1–1,5% в месяц;
общий рост за полугодие составил примерно 8%;
за пределами Садового кольца в течение того же периода средневзвешенная цена предложения офисных площадей выросла на 23%.

По данным компании «МИЭЛЬНедвижимость», рост цен за первые 6 месяцев 2006 года составил порядка 35–40%. GVA Sawyer так оценивает рост цен: 30% – для класса А и 20% – для класса B.
Столь значительное повышение цен аналитики связывают с увеличением инвестиционного спроса, а также с проявляемым компаниями интересом к покупке помещений для собственных нужд.

Тенденции
Среди новых тенденций специалисты компании «МИЭЛЬНедвижимости» отмечают возможное влияние политического фактора на развитие рынка: прогнозируемая смена власти может повлиять на отношение девелоперов к инвестициям в недвижимость.
Одна из основных тенденций развития рынка офисной недвижимости – децентрализация строительства, официально закрепленная заявлением столичных властей о намерении сократить темпы строительства нежилых помещений в центре Москвы. Нехватка качественных площадей для строительства в центре города обуславливает строительную активность за пределами ТТК в районах с хорошей транспортной доступностью, а также освоение зон, прилегающих к МКАД.
Отмечается рост масштабов строительства, увеличение средней площади объектов. Также растет интерес к реконструкции целых производственных территорий и строительству бизнеспарков.
В условиях стабильно развивающейся экономики компании готовы в более длительной перспективе рассматривать свое будущее, что влияет на подход к выбору офисного помещения. Арендаторы начинают заблаговременно искать офисные помещения, чтобы получить максимально возможную в условиях дефицита свободу выбора.
Среди тенденций рынка – рост требований к качеству офисных помещений. С расширением бизнеса компании предъявляют более высокие требования к отделке, техническому оснащению и инфраструктуре зданий.
В связи активизацией спроса на покупку офисных помещений цены продажи на офисную недвижимость быстро растут, серьезно опережая рост арендных ставок.
Заметной тенденцией последнего времени явилось увеличение сроков окупаемости офисных зданий. По данным экспертов, средние сроки окупаемости готовых площадей увеличились с 5–6 до 8–9 лет, при этом отмечается снижение требований инвесторов к доходности объектов с 18–20% годовых до 13–15% – в связи с недостатком проектов, обеспечивающих хорошую прибыльность. Не исключается дальнейшее снижение ставок доходности – явное снижение может наступить в 2008–2009 годах, в период ожидаемого значительного увеличения введенных в эксплуатацию офисных площадей.
Эксперты рынка отмечают тенденцию к строительству многофункциональных комплексов, объединяющих в себе офисные, гостиничные, производственные, а также жилые площади. Например, по данным компании «Капитал Груп», почти все проекты, сосредоточенные в «МоскваСити» – mixeduse. Но также их часто можно встретить за пределами Садового кольца, поскольку такая концепция способствует наиболее рациональному использованию времени (так называемая концепция «город в городе»).

Прогноз
В текущем полугодии не прогнозируется заметного изменения существующей ситуации. Арендные ставки продолжат расти, так же как и цены продажи. В течение ближайшего года ставки аренды, по прогнозам аналитиков, вырастут на 12–14%. Цены продажи могут увеличиться до конца года на 20–30%, но в дальнейшем ожидается замедление роста.
В этом полугодии ожидается увеличение объема строительства на 15–20% по сравнению с I полугодием 2006 года. В ближайшие годы за счет завершения ряда крупномасштабных проектов возможен рост доли площадей класса А до 35–40%. При сохранении существующих темпов строительства к концу десятилетия общая офисная площадь Москвы всех классов может достигнуть 35,0 млн. кв. м. Данная цифра по ряду оценок приближается к уровню насыщения московского рынка офисов. В связи с этим к концу десятилетия ожидается увеличение свободных площадей до 9–10%. Однако в ближайшей перспективе количество свободных площадей класса А и B останется небольшим.