Сегодня схема design&build участниками отрасли позиционируется как эффективный способ оптимизации издержек заказчика. Казалось бы, все логично: если работы по проектированию, строительству и инженерному оснащению выполняет одна компания, то есть возможность снизить сроки и стоимость реализации проекта — ведь не надо никого ждать, а этапность и динамика работ находятся в одних руках. Но если приглядеться к этой схеме повнимательнее, окажется, что она актуальна отнюдь не для всех проектов и что «традиционный способ» — с привлечением нескольких исполнителей - иногда дешевле и уместнее.
Формат design&build был придуман как ответ на потребность клиента минимизировать количество проблем, связанных с реализацией строительных и интерьерных решений. Ведь известно, что при «классической схеме», когда над проектом работают несколько подрядчиков (консультанты, проектировщики, строители), нередко возникают трудно разрешимые конфликтные ситуации. Если что-то в проекте идет не так и компании начинают «кивать» друг на друга, то крайним в этой ситуации оказывается заказчик, который в итоге не получает офис оговоренного качества в установленный срок. Чтобы не допускать подобных ситуаций, и был предложен подход design&build, при котором заказчик имеет дело только с одной компанией.
Этот подход должен теоретически позволять оптимизировать сроки и стоимость работ, так как, применяя его, можно «запараллелить» ряд рабочих процессов.
Но на практике оказывается, что эта модель актуальна лишь в том случае, если проект довольно стандартный и не требует «перламутровых пуговиц». Идеальная ситуация для design&build выглядит так: заказчик едет с подрядчиком в понравившийся офис и говорит: «Хочу такой же». При этом офис должен быть простым как с точки зрения инженерных систем, так и дизайна интерьера. Фактически все, что может выбирать заказчик, - это цвет стен и коврового покрытия. Только в таком случае при отсутствии проекта обе стороны более-менее ясно могут представить себе финальный результат, к которому необходимо стремиться. Для подобных проектов design&build – замечательное решение. Но как только ставится задача спроектировать что-то, отличающееся от стандарта, — стильную зону ресепшн, сложное техническое решение (скажем, центр обработки данных, требующий выполнения особенных инженерных задач), VIP-зону, представительский офис для руководителя, - все это в формат design&build уже не вписывается.
Во-первых и в главных - потому что нестандартные решения всегда требуют дополнительных согласований с заказчиком, которые часто проходят не одну итерацию. Подрядчику предстоит выяснить, что именно хочет клиент, предложить ему несколько вариантов решения задачи, обосновать эти решения и выбрать единственное. Все это требует времени. А значит, «быстрый» design&buildуже невозможен. Безусловно, даже на нестандартные решения можно приглашать одного подрядчика, но по времени это будет самый что ни на есть «классический подход», который в итоге может привести и к увеличению сметы проекта, так как его конечная стоимость будет зависеть не от способа организации строительного процесса, а от того, насколько сложным, красивым или эксклюзивным будет реализованный проект. И вот здесь возникает вопрос — если по срокам и стоимости design&build получается таким же, как и «классический подход», стоит ли выбирать единственного подрядчика? Или все-таки лучше довериться нескольким специализированным компаниям?
«Классическая схема», в отличие от design&build, всегда предполагает наличие конкурирующих мнений. То, что спроектировал архитектор или проектировщик, подвергается критике со стороны строителя. И наоборот — то, что строит подрядчик, пристрастно оценивает компания, спроектировавшая офис. Таким образом, у заказчика всегда есть два мнения, которые в итоге могут работать на качество проекта, предупреждать ошибки. В ситуации с design&build заказчик может вовремя и не узнать о допущенных ошибках и недоработках в проекте — даже если между участниками одной команды будут внутренние конфликты, «выносить сор из избы» никто не станет, и ошибки будут заминаться. И хорошо, если в итоге заказчик получит качественный функциональный офис, где все будет работать без сбоев. А если нет?
Ситуация усугубляется еще и тем, что при чистом подходе design&build непонятно, на основании каких критериев заказчик должен выбирать подрядчика? Если при классическом подходе на момент выбора генподрядчика есть проектная документация, по которой все участники тендера могут дать свое предложение, то подход design&build этого не предполагает. В итоге заказчик может принимать решение, основываясь на рекомендациях, отзывах предыдущих клиентов, оценке реализованных офисов контрагента, но не на основании проработанных решений будущего проекта и их потенциальной стоимости. Такой выбор партнера, бесспорно, возможен, но, повторюсь, только если речь идет о реализации самых стандартных, незамысловатых решений.
Еще один немаловажный вопрос, который решает «классический подход», - контроль за расходованием средств. Детальная проектная документация на момент начала строительства – единственный инструмент для отслеживания изменений в смете. Если даже при «классической схеме» остаются «лазейки» - ошибки проекта или не до конца проработанные решения, которые впоследствии могут привести к увеличению стоимости строительства, то что же говорить о смете строительства, которой на момент выбора подрядчика design&buildпросто нет, либо она весьма условна?
На рынке сегодня часто пытаются «поженить» классическую схему со схемой design&build. Вариантов таких «мезальянсов» есть великое множество, и все они предполагают ту или иную степень проработки проекта архитектором до проведения тендера на генподряд. Все эти варианты исходят из, казалось бы, «простого» постулата, что, мол, кто делает рабочий проект, тот и отвечает за конечный результат. При этом еще часто заказчик хочет, чтобы архитектор сопровождал проект до самого конца (правда, непонятно, в каком статусе, так как авторским надзором такое сопровождение юридически уже не назовешь).
Итак, что же происходит с такими половинчатыми подходами в жизни? Заказчик - до того, как заключать договор с генподрядчиком, - нанимает архитектурную или мебельную компанию, чтобы та «набросала» примерную планировку будущего проекта, для того чтобы все-таки была хоть какая-то конкретика для последующего проведения тендера между компаниями, предлагающими строительство офиса по принципу design&build. Архитектор прорабатывает проект, прикидывает количество перегородок, дверей, кабинетов, возможные материалы и т.д. Как уже говорилось, степень детализации такого проекта может быть разная, вплоть до стадии «без 5-ти минут рабочая документация». В итоге у заказчика есть тендерное задание, на основании которого он выбирает генподрядчика design&build. Дальше, само собой, заказчик рассчитывает на то, что подрядчик будет нести ответственность за конечный результат. Но последний к этому часто оказывается не готов. В случае возникновения каких-то проблем он начинает пенять на архитектора, который «неправильно спроектировал». На вопрос заказчика: «А почему вы не проверили документацию проектировщика, когда ее получили? Вы же несете ответственность за конечный результат!» - подрядчик, скорее всего, возразит: «Я не присутствовал на стадии ваших переговоров и согласований. И все, что я получил от вас, - априори подразумевает корректность решений и их согласованность». С моей точки зрения, компиляция классического подхода и design&build — путь в никуда, и заказчик, скорее всего, получит недостатки обеих систем, а не их достоинства.
Подводя итог, хочу подчеркнуть, что несмотря на все сложности и подводные камни концепции design&build она может прекрасно работать на нашем рынке. Правда, лишь в том случае, если все мы – подрядчики, архитекторы, организаторы тендеров – будем постоянно работать над тем, чтобы конечный заказчик понимал, на что он «подписывается». И здесь не должно быть никаких «смежных концепций» и «промежуточных вариантов», о которых мне приходится часто слышать в отрасли. Design&build – весьма эффективный инструмент для строго определенных проектов, и исполнители должны перестать позиционировать этот формат как быструю и дешевую панацею для проектов любой сложности.
