Какое место займет Россия по итогам года?

Investment Deals in Russia (in US$ mn)

	2004	2005	2006	2007	IH 2008
Offices	233	312	1056	945	2243
Retail	206	582	1655	2643	892
Warehouses	0	141	343	648	0
Hotels	0	524	553	239	239

Source: C&W/S&R

По расчетам CRE Global и на основании аналитических данных ведущих консалтинговых компаний, 55% от общего объема сделок прошлого года пришлось на Северную Америку, 25% – на Европу и 20% – на Азию. CB Richard Ellis оценивает общий объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Европы в прошлом году в $369 млн (на 6,3% больше, чем в 2006 г.). Однако в течение первого полугодия 2008 г. совокупная инвестиционная активность в Европе, по оценкам CBRE, уже упала на 49%. Падение всего общеевропейского рынка в текущем году можно без преувеличения назвать катастрофическим: объемы сделок в Европе, по прогнозам CRE Global, упадут примерно на 45%, до уровня 2004 г. ($200 млрд). Благодаря тому, что все ведущие европейские рынки продолжают падать синхронно, статистика 2008 г., по прогнозам CRE Global, в целом не изменит прошлогодний расклад сил в Европе, где крупнейшими рынками по-прежнему останутся Великобритания (24% от общего объема сделок), Германия (18%) и Франция (10%).



По итогам 2007 г. Россия с общим объемом сделок $5,5 млрд находилась на 11-м месте в Европе. Тем не менее на фоне тотального мирового падения в текущем году Россия, даже при самом пессимистичном сценарии (потеряв, по прогнозам CRE Global, 13% от объема инвестиционных сделок), сможет поправить свое положение в общеевропейской классификации, увеличив свою долю в Европе с прошлогодних 1,5% до 2,4%. Примерно такими же цифрами оперируют и аналитики CBRE. “Конечно, по итогам года общий объем сделок в России также упадет, но в пределах 10–15%”, – считает старший директор и руководитель Группы по работе с офисной недвижимостью CBRE Адам Шеррифф-Скотт. Гораздо больший оптимизм внушают прогнозы аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), которые по итогам года прогнозируют в России рост, причем существенный: по данным компании, в первом полугодии 2008 г. объемы сделок уже составили $3,37 млрд, что на 31% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Таким образом, если поступательный тренд сохранится в России до конца года, то страна поднимется с прошлогоднего 11-го на 8-е место в Европе, опередив Финляндию.

Еще более оптимистичные данные приводят аналитики Jones Lang LaSalle (JLL). “Российский рынок отличает от Европы прежде всего высокая инвестиционная активность. Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, уже инвестировали в Россию более $4,4 млрд в первом полугодии 2008 г. В офисные активы высокого качества было инвестировано более $2,7 млрд. Стабильность ставок капитализации для качественных офисных активов подтверждается высоким уровнем конкуренции и растущей прозрачностью рынка. Даже в условиях глобального кризиса ликвидности мы не прогнозируем роста ставок доходности в среднесрочной перспективе”, – считает Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований JLL. Таким образом, если говорить о результатах года на основании данных JLL, доля России на европейском рынке вырастет до 4,1%, что означает уже 7-е место и плотное соседство с Нидерландами (5,0%).

Top 10 Largest Deals in Europe in 2007-08

City	Type	Property	Price, $ million
Madrid	Office	Santander	2,670
London	Office	25 Canada Square, Canary Wharf	2,255
Madrid	Office	Torre Repsol, Castellana Arena	1,232
London	Office	Shell Mex House, Strand	1,071
London	Office	5 Canada Square, Canary Wharf	1,014
Paris	Office	Vendome Saint Honore, Paris CBD	962
Paris	Office	Tour Mozart, Paris City	743
Paris	Office	Tour Gan, La Defense	741
London	Office	71 High Holborn	711
Moscow	Retail	GoodZone, Kashirskoe Shosse-12	682
Source: CB Richard Ellis

Тем не менее в приводимой ниже таблице мы отталкивались от самых консервативных на данный момент аналитических прогнозов, оставив за собой право вносить необходимые корректировки позднее по итогам девяти месяцев 2008 г.

Даже на основании самых консервативных прогнозов CRE Global падение объемов сделок в России в 2008 г. составит минимальные для Европы 13%, что не должно привести к значительному ухудшению имиджа отечественного рынка коммерческой недвижимости в глазах мировых игроков. “Российский рынок недвижимости даже с учетом повышения стоимости заемного финансирования и ряда других отрицательных факторов, в том числе дефицита земельных участков, остается самым перспективным в Европе. Высокая доходность – сегодня основной мотив для иностранных инвесторов, выходящих на российский рынок недвижимости. Ставки капитализации качественных объектов в Москве также значительно превышают показатели европейских рынков”, – комментирует текущую ситуацию директор отдела инвестиций Knight Frank Russia & CIS Евгений Семенов.

Volumes of Transactions on European Commercial Real Estate Markets (in US$ millions)

	2007	% of European Market	2008 (Forecast)	% of European Market	Change y-o-y
UK	115,874	31.4%	48,702	24.2%	–58%
Germany	86,250	23.4%	36,300	18.1%	–58%
France	40,589	11.0%	20,700	10.3%	–49%
Sweden	18,999	5.1%	14,425	7.2%	–24%
Holland	16,695	4.5%	10,100	5.0%	–40%
Italy	15,476	4.2%	12,760	6.3%	–18%
Spain	15,132	4.1%	11,965	6.0%	–21%
Belgium	8,702	2.4%	4,980	2.5%	–43%
Finland	8,550	2.3%	6,900	3.4%	–19%
Denmark	7,014	1.9%	5,900	2.9%	–16%
RUSSIA	5,471	1.5%	4,748	2.4%	–13%
Poland	4,638	1.3%	3,890	1.9%	–16%
Austria	3,996	1.1%	3,175	1.6%	–21%
Czech Republic	3,964	1.1%	3,200	1.6%	–19%
Luxembourg	3,949	1.1%	2,390	1.2%	–39%
Ireland	2,922	0.8%	2,322	1.2%	–21%
Hungary	2,919	0.8%	2,230	1.1%	–24%
Romania	2,235	0.6%	1,887	0.9%	–16%
Portugal	2,059	0.6%	1,680	0.8%	–18%
Source: CRE Global, CB Richard Ellis

В первом полугодии 2008 г., несмотря на влияние международного финансового кризиса, в российской недвижимости пока наблюдается относительное благополучие. Ликвидность объектов по-прежнему остается довольно высокой, таким образом привлекая все больше иностранных компаний, желающих инвестировать в российскую недвижимость.

Ирина Флорова, руководитель Отдела исследований офисных помещений российского офиса CBRE, уверена, что в ближайшие два года на российском рынке коммерческой недвижимости революций не предвидится: “В отличие от большинства европейских стран, где стагнация либо падение ставок происходит уже третий квартал кряду, в Москве правила игры по-прежнему диктует рынок продавца, и падение темпов роста в ближайшей перспективе мы не прогнозируем”.

“Credit crunch, безусловно, бросил вызов как инвесторам, так и девелоперам. Но не стоит забывать и о том, что в результате кризиса на рынке возник целый ряд новых возможностей для ведения бизнеса”, – резюмирует Дэйвид Коэн, директор по рынкам капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

1 Top 10 Largest Deals in Russia in 1H 2008

City	Type	Property	Price, $ million
Moscow	Office	Silver City	350
Moscow	Retail	Bagrationovsky	300
Moscow	Retail	Ramstore	287
St. Petersburg	Office	Kellermann Center	233
Moscow	Office	Aquamarine II	207
Moscow	Office	Ducat Place II	185
Moscow	Retail	Mozaika Shopping Mall	129
St. Petersburg	Hotel	Reval Hotel	70
Moscow	Office	Sokol Bridge Phase II	66
Moscow	Retail	Sun Paradise I	66
Source: C&W/S&R, CRE Global

Крупнейшие города Европы

В отличие от Москвы, на долю которой приходится около 90% общероссийского объема сделок в сфере коммерческой недвижимости в денежном выражении, столицы других европейских государств, за исключением Парижа (73%), не являются монополиями на национальных рынках. Это во многом объясняется более равномерным развитием европейских территорий (например, в десятку крупнейших европейских городов входят 4 представителя Германии).

Из общего объема сделок в Европе в 2007–08 гг. 56% пришлось на сектор офисной недвижимости (еще двумя годами ранее данный показатель не превышал 40%), 22% сделок происходило на рынке торговой недвижимости, где также налицо продолжающийся рост, 15% – в промышленно-складской и 7% – в гостиничной недвижимости. В отличие от остальной Европы, большинство крупнейших сделок в России совершалось в сегменте торговой недвижимости (53% от общего объема).