Казахстан: кризис или стабилизация?

Офисная недвижимость

Как считают эксперты JLL, в сегменте офисной недвижимости у ведущих игроков наметилась тенденция к смене бизнес-стратегии: если раньше они в основной массе приобретали помещения, сохраняя за ним контроль, то в последнее время на рынке растет число арендаторов, которым важнее качество офисных помещений, чем пресловутый контроль собственности. Несмотря на кризис банковской ликвидности, ставки аренды офисной недвижимости в Казахстане после падения практически достигли “дна” и стабилизировались, однако цены продажи офисных помещений продолжают падать.

Петер Горанов комментирует ситуацию следующим образом: “Арендные ставки немного снилились, но остаются более-менее стабильными ввиду отсутствия больших объемов предложения офисных помещений. Средние цены для офисов класса А в Казахстане сейчас составляют $65 за 1 кв. м, класса В – $45 за 1 кв. м Местные компании в основной своей массе не стремятся переезжать в современные офисы в условиях кризиса.

Однако некоторых ситуация в Казахстане совершенно не пугает. В частности, коммерческий директор ГК “ARCADA” Сергей Вдонин считает, что его компании выпал уникальный шанс стать лидером казахстанского рынка управления недвижимостью. “В 2010 г. у нас сформируется пакет из 200 000 кв. м собственной недвижимости. В долгосрочной перспективе мы планируем управление объектами, не являющимися собственностью компании. Компания нацелена на развитие современных форматов торговли. Те торговые комплексы, которые сейчас находятся в процессе строительства в Астане, Алматы и Кустанае, соответствуют всем мировым стандартам”, оптимистично заявляет Вдонин.

Однако уже к началу 2010 г. аналитики прогнозируют перенасыщение рынка офисной недвижимости, что связано с планируемой сдачей таких крупных строительных объектов, как Есентай и Алматинский Финансовый Центр”.

Согласен с этим мнением и Чарльз Райтер: “Мне кажется, что ситуация на рынке в плане условий для инвесторов улучшается. Раньше здесь строились все кому не лень, с опытом и без опыта: объекты, даже плохого качества, всегда продавались с большой прибылью. Сегодня рынок перешел в другую плоскость: качество объектов больше ценится покупателями или арендаторами. Сегодня девелоперы понимают, что им надо больше внимания уделять качеству и функциональности объектов. Это поможет развитию рынка, сделает его более привлекательным для международных инвесторов, предъявляющих к объекту свои, особые требования. Иными словами, чем раньше казахстанский рынок недвижимости будет приближаться к международным стандартам, тем быстрее он будет развиваться и ускоряться”.

По оценкам Scot Holland/CBRE, за 2007 г. рынок офисной недвижимости Казахстана класса А и В вырос на 87% (или на 180 000 кв. м) и достиг 400 000 кв. м Рыночный спрос по-прежнему превышает предложение (в Алматы эта разница составляет 500 000 кв. м), однако разрыв между уровнями спроса и предложения стремительно сокращается. Так, например, к концу 2008 г. ожидается ввод в эксплуатацию 20 офисных центров (50% – класса А и столько же класса В) общей площадью 600 000 кв. м, и при условии соблюдения сроков сдачи этих объектов объем рынка офисной недвижимости Казахстана вырастет на 150%.

Эксперты Scot Holland/CBRE выделяют четыре главных тенденции развития рынка офисной недвижимости Казахстана:

1. Рост объемов предложения офисной недвижимости более высокого класса, особенно в южной части Алматы, в связи с нехваткой земельных участков в центре;
   
   
2. Децентрализация спроса на рынке офисной недвижимости из-за дефицита свободных офисов в центре Алматы и как результат изменение менталитета арендаторов в пользу офисов вне центра;
   
   
3. Увеличение спроса на аренду и покупку более крупных офисных помещений (от 500 кв. м);
   
   
4. Рост предложения качественных офисов класса В.
   

Торговая недвижимость

Оценивая ситуацию в сегменте торговой недвижимости Казахстана и перспективы его развития, аналитики Scot Holland/CBRE выделяли следующие основные тенденции:

1. Рост количества современных торговых центров в западной и восточной частях Алматы ввиду нехватки свободных земельных участков и высокой концентрации потребителей в других районах города;
   
   
2. Строительство новых торговых центров с широким ассортиментом различных общественных услуг (рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны для детей и взрослых, банки и банкоматы, боулинг, ледовые катки и т.д.);
   
   
3. Увеличение спроса на аренду торговых площадей более крупного размера;
   
   
4. Увеличение количества мировых известных брендов на рынке Казахстана;
   
   
5. Постепенное появление на рынке мировых профессиональных рознично-торговых сетей;
   
   
6. Рост числа профессиональных компаний по управлению недвижимостью (Property Management);
   
   
7. Стабильные ставки аренды в ближайшем будущем.
   

Складская недвижимость

Наиболее отсталым сегментом рынка недвижимости Казахстана остается складская недвижимость. Рыночный спрос на цивилизованные складские комплексы остается крайне низким. Генеральный директор DTZ Казахстан Арда Алпакут считает, что незрелость складского рынка Казахстана напрямую вытекает из менталитета местных бизнесменов, которые в основной массе пока не проявляют желания арендовать дорогостоящие высококачественные складские помещения, поскольку их устраивают более простые и дешевые.

Гостиничная недвижимость

По мнению Чарльза Райтера, казахстанским девелоперам в ближайшей перспективе придется затянуть пояса, а некоторым – вообще покинуть рынок Казахстана, где в итоге останутся наиболее сильные и крупные игроки. Одним из них является Oriental Real Estate, на счету которой большинство завершенных и готовящихся крупных сделок в сегменте торговой недвижимости. Финансовый директор Oriental Real Estate Эдуард Дя оптимистично заявил в Каннах о том, что, несмотря на кризис кредитования, потребительская активность в Казахстане растет. Его компания после сдачи в эксплуатацию очередных торговых центров намерена переключиться на рынок гостиничной недвижимости и построить в стране сеть из 19 трехзвездочных отелей. Однако развитие гостиничной недвижимости в Казахстане в значительной мере сдерживается неразвитостью и стагнацией рынка массового туризма. В этой ситуации большинство гостиниц ориентировано на командировочных бизнесменов, а не на массового туриста.

“Мы решили зайти на этот рынок, поскольку всегда интересно быть в мейнстриме. Наш опыт и знания дают нам возможность внести свой вклад в развитие рынка, и, возможно, ускорить этот процесс. Сегодня рынок Казахстана вызывает большой интерес со стороны девелоперов, ритейлеров, инвесторов именно благодаря своему потенциалу. Улучшение общего социально-экономического положения в стране, рост населения, развитие потребительского сегмента экономики стимулируют его бурное развитие. На данном этапе рынок Казахстане все еще находится на начальном этапе своего развития. Однако уже сейчас можно отметить процесс активного перехода от рыночных к цивилизованным формам торговли: реконструируются рынки, заявлены и строятся новые проекты современных торговых центров, наблюдается довольно высокий спрос на качественные торговые помещения со стороны ритейлеров”, – резюмирует Сергей Вдонин.

По мнению представителя “Bargana Group”Алжана Альмолдаева, главным сдерживающим фактором развития казахстанского рынка коммерчесой недвижимости является сложность законодательства и регулирующих процедур. “Основной проблемой для девелоперов сегодня является получение доступа к инженерным сетям, и я сомневаюсь, что в данном направлении в ближайшее время произойдут существенные изменения. Зато те иностранные игроки, которые набрались смелости зайти на этот рынок, остались довольны. Если в Астане этот вопрос еще как-то решается, то в Алматы – это действительно сложно, особенно в части электроснабжения. Надеюсь, государство в ближайшие годы сможет принять меры для решения данной проблемы”, – резюмирует Альмолдаев.

В целом же, ситуация на рынке недвижимости в Казахстане отличается от российской прежде всего идеологически. По крайней мере именно в таком русле рассуждают крупнейшие игроки казахского рынка и государственные политики. В Казахстане, при несопоставимом с Россией объеме ВВП – в 118 (!) раз меньше, – но более-менее сопоставимом уровне жизни (перепад составляет 2 раза), налицо значительно меньшее расслоение общества, большая однородность которого не может не влиять на природу национального бизнеса, в том числе и в сфере недвижимости. Поскольку местный рынок молод и находится на стадии формирования, а в стране за два десятилетия сложилась прочная вертикаль власти с более-менее ясно прописанными правилами игры между государством и бизнесом, у Казахстана есть все шансы развивать рынок недвижимости по собственному сценарию, не копируя рыночные тренды соседей по СНГ.