Недвижимость Китая: продажа слоями

Китайский рынок недвижимости во многом специфичен. Главной проблемой инвестиционных фондов и банков при поиске активов для приобретения в Китае является широко распространенная в этой стране практика “продаж слоями”. Это практикуемая многими девелоперами методика продажи одного или нескольких этажей офисного здания (как правило до завершения строительства) одной или нескольким компаниям, которые способны их выкупить.

“Продажи слоями” усложняют механизм управления собственностью и практически исключают возможность продажи объекта недвижимости инвестору. Аналогичная практика в свое время была распространена в Восточной Европе, однако за последнее десятилетие она практически исчезла. И только в Китае по-прежнему непросто найти офисные либо торговые центры, которые не были бы проданы “слоями”.

Большинство китайских городов получили многоуровневую систему классификации. Крупнейшие конгломераты страны (Пекин, Шанхай, Шеньжень и Гонконг) принадлежат к “Уровню 1”, значительная часть остальных городов относится к “Уровню 2”, а “Уровень 3” зарезервирован для менее известных населенных пунктов, причем, необязательно с меньшим количеством жителей.

В каждом из городов “Уровня 1” имеется блок из 5–10 объектов недвижимости, построенных девелоперами неконтинентального Китая (такими как Shui-On и Hang Lung Properties из Гонконга или Capitaland из Сингапура). Данный блок объектов не является “слоеным” и эксплуатируются собственником. В Гонконге, в силу длительного влияния Великобритании на инфраструктуру и правовую систему страны, таких объектов гораздо больше.

Китайские города “Уровня 2” в лучшем случае насчитывают одно-два здания, которые не имеют “слоеной структуры”, а в большинстве городов “Уровня 3” подобных зданий не существует вообще.

Патрик Вонг, вице-президент филиппинской девелоперской компании Eton Properties, считает, что бизнес-стратегия его фирмы в Китае отличается от бизнес-стратегии в Гонконге. “В Китае мы по-прежнему вынуждены заниматься продажами объектов “по слоям”. Мы планируем оставлять около 50% построенных объектов в собственности, однако наши крупнейшие проекты связаны с городами второго и третьего уровня (Сямынь, Далиан и Шэньян), где мы строим объекты общей площадью 1,2 млн кв. м”, – комментирует ситуацию Вонг.

Города второго уровня в настоящее время переживают настоящий строительный бум. Однако, к примеру, в 8-миллионном Циндао из введенных в эксплуатацию 200 000 кв. м. офисных площадей только одно здание (IMC Center, срок сдачи – 2009 г.) не будет продано “по слоям”. Из семи новых проектов, планируемых к завершению в 2009–10 гг., только два объекта не будут проданы “послойно”: офисная башня “Шангри-ла” и проект Shui-On-Land.

Аналогичная ситуация и в других китайских городах “Уровня 2”. Определение стандартов класса А в Китае также носит весьма абстрактный характер, поскольку каждая консалтинговая фирма имеет собственное определение класса А применительно к каждому из китайских городов.

Торговые площади

В Шанхае в течение последних десяти лет операторы торговых центров на своем опыте усвоили, насколько невыгодно продавать торговые комплексы по частям. Раймонд Вей, Директор и Глава отдела продаж DTZ в Шанхае по этому поводу высказал следующее: “Вначале на шанхайский рынок вышли местные девелоперы со сравнительно небольшим опытом. Они слабо владели методикой планирования торговых площадей и понятия не имели о таких вещах, как специфика дизайна и архитектуры, аренда, оперативное руководство и маркетинг”.

И лишь в самое последнее время, после масштабного развития сетей торговых центров и общего подъема экономики Шанхая, ситуация стала более-менее цивилизованной.

В Китае по-прежнему существует система двойных стандартов. К примеру, в Пекине консультанты обозначат вам стоимость свободных площадей в наиболее престижных торговых центрах, однако ни слова не скажут о существовании огромного количества менее престижных центров, которые зачастую даже отсутствуют в справочниках по торговой недвижимости.

Как считает Келвин Нг, основатель и Генеральный директор Synergistic Real Estate Management: “Китай стоит на пороге закрытия тысяч проектов торговых площадей, как построенных, так и строящихся. Значительную часть из них составляют разделенные на “слои” центры розничной торговли. Как правило, продажа с последующей арендой всего объекта происходит уже после передачи в долгосрочную аренду большинства находящихся там торговых точек”.

К настоящему времени наиболее успешные проекты торговых центров расположены в китайских городах “Уровня 1”. Значительная часть этих объектов была построена азиатскими девелоперами и находится в управлении или совладении с местными фирмами.

“Слоеные” торговые центры обеспечили девелоперам довольно высокую доходность, однако в большинстве своем они крайне тяжело поддаются управлению и контролю”, – резюмирует Келвин Нг.

Рынок меняется, однако новые арендаторы ожидают большего

Ситуация меняется слишком медленно. И этими изменениями руководит рынок, а не девелоперы. Появление транснациональных корпораций в китайских городах “Уровня 1” и “Уровня 2” обеспечило некоторый рост спроса на рынке. Однако, этот рост в значительной степени обусловлен естественным процессом расширения бизнеса. Иными словами, часть офиса компании при расширении бизнеса переезжает на этаж выше или ниже, но не на 7 этажей и тем более не в другое офисное здание.

Еще один пример: компания YUM! – один из лидеров сети китайского быстрого питания – арендовала более 10 000 кв. м площадей в Grand Gateway-2 в Шанхае. Офисные помещения компании раскрашены в те же цвета, что и ее американский офис. При этом офис YUM! в городе “Уровня 2” Тяньзин занимает лишь 1 400 кв. м. и его окраска не имеет ничего общего с фронт-офисом.

Как считает Майкл Харт, управляющий директор Jones Lang LaSalle в Тяньзине: “Мультинациональные компании при экспансии своего бизнеса нуждаются в качественных офисных площадях. Как правило они не желают, чтобы их здания распродавались по частям. Они выдвигают в целом аналогичные требования, что и их коллеги из крупных китайских городов. Арендаторы из числа мультинациональных компаний начинают свой бизнес в Китае с работы в недорогих офисах, расположенных в городах “Уровня 2”. Однако довольно скоро у них повышаются требования к офисным помещениям, особенно при экспансии своего бизнеса в более престижные города “Уровня 1”. От этого инвесторы и девелоперы, которые в состоянии удовлетворить их запросы, получают наибольшую прибыль”.

Большие перемены в последние годы происходят в Пекине, где рынок офисной недвижимости значительно вырос в связи с подготовкой к Олимпийским играм. Анна Калифа, заместитель директора и глава исследовательского отдела JLL в Пекине, считает: “Главное, что мы видим сегодня в Пекине, – это то, что в некоторых зданиях уже не осталось свободных площадей даже на два года вперед, а в других – их, наоборот, слишком много. Здания с большим количеством свободных площадей скорее всего будут распродаваться по “слоям”. Однако рынок стремительно меняется. Мы не советуем покупать такие объекты: конъюнктура рынка больше не благоприятствует продаже объектов недвижимости со “слоеной” структурой. Хотя для целого ряда компаний это в настоящий момент является единственно правильным решением. В первую очередь это касается местных корпораций, которые не планиуют переезжать в новые офисные помещения в ближайшем будущем. Тем не менее я считаю, что покупатели в основной своей массе становятся гораздо разумнее. Объемы продаж недвижимости со “слоеной” структурой стремительно снижаются. При этом растет число покупателей, задающихся резонным вопросом: а стоит ли иметь в собственности этаж, если я никогда не смогу его продать? От подобной собственности действительно трудно избавиться”.

Многие китайские континентальные девелоперы могли бы начать строительство объектов с “бесслойной” структурой, однако что-то их по-прежнему останавливает. Ронни Чан, председатель совета директоров крупнейшей гонконгской компании Hang Lung Properties, говорит: “Мне не нравится продавать объекты по слоям. В прежние времена у девелоперов не было средств, и поэтому они были вынуждены продавать по частям. Теперь у них есть средства, они выпускают акции, выходят на фондовый рынок. У них теперь другой склад ума”.

Существующая проблема во многом предопределена спецификой китайского законодательства в области налогообложения. Согласно китайскому законодательству, объект разрешается продавать до того, как здание введено в эксплуатацию. Были случаи, когда местные китайские девелоперы, получив предоплату от частных инвесторов на этапе предпродажи, затем сворачивали проект. Механизм предварительной аренды в Китае крайне сложен в силу того, что китайские арендаторы не в состоянии вступить в арендные отношения до тех пор, пока построенное здание не пройдет все госкомиссии. И хотя предварительная аренда в Китае еще довольно часто встречается на этапе предпродажи, она при этом не имеет юридической силы. Налог на имущество в Китае не поощряет владение собственностью, скорее наоборот: он заставляет девелопера избавляться от собственности как можно скорее – даже до завершения строительства.

Как считает Эрик Лам, генеральный менеджер Colliers International в Гуанчжоу: “Продажа по частям означает, что девелоперу нелегко привлечь средства для нового проекта или выйти на биржу, т. к. у него нет портфеля объектов, находящихся в собственности”.