Обзор рынка торговых центров

По данным компании «Петербургская Недвижимость», за последний год оборот розничной торговли увеличился на 12,9% и составил 246,1 млрд. руб. Быстрыми темпами растет число объектов розничной торговли. Только торговых центров и гипермаркетов в 2005 году было введено в эксплуатацию 42 объекта.

Общая ситуация
По данным Colliers International, общий объем торговых площадей в 2005 году достиг прогнозируемой отметки в 1,5 млн. кв. м. Аналитики Astera Oncor отмечают, что в прошедшем году, несмотря на перенос ввода в строй некоторых торговых центров на начало 2006 года, прирост площадей в ТЦ превысил прошлогодние показатели в 2 раза и составил порядка 356 тыс. кв. м. В 2005 году было открыто 27 торговых комплексов. Для сравнения, в 2004 году было введено в строй 9 крупных торговых комплексов общей площадью 185 тыс. кв. м (без учета офисных площадей ТК «Гулливер»).
Одна из самых положительных тенденций 2005 года – всплеск заинтересованности иностранных инвесторов и торговых операторов в освоении рынка Санкт­Петербурга. О своих планах по развитию заявили такие крупные бренды, как Stockmann, Aushan, OBI, Real и другие. Многие всемирно известные западные бренды, которые работают в России по договору франчайзинга, стали рассматривать рынок Санкт­Петербурга как привлекательный рынок сбыта. О своих планах уже заявили Burger King, Massimo Dutti, Stradivarius, Starbucks и т. д.
Значительно расширилась доля девелоперов, реализовавших или заявивших о реализации проектов торговых комплексов элитных бутиков. В частности, компания Mercury реконструирует «Дом Ленинградской Торговли» (ДЛТ), ЗАО «Петербургское Агентство Недвижимости» намерено открыть в «Доме Зингера» Zinger Lux House, компания Prime Retail откроет элитные бутики на 1­м и 2­м этажах элитного жилого дома «Ле Гранд» на Невском пр. В ноябре начал работу ТК «Опера» общей площадью 7 тыс. кв. м на Казанской улице.

Предложение
По данным Colliers International, в Петербурге на конец 2005 года функционировало 78 крупных торговых объектов (GLA – от 4 тыс. кв. м). Большинство торговых объектов сосредоточено в Приморском и Выборгском районах: соответственно 21% и 18% от общей площади торговых помещений.
В 2006 году ожидается значительный прирост торговых площадей, что обусловлено переносом сроков открытия отдельных торговых объектов с IV квартала 2005 года на I квартал 2006 года, а также выходом на рынок ряда крупных торговых центров, таких как ТЦ «Мега­Дыбенко» и «Мега­Парнас», «Радуга» и др.

• Эксперты компании «Петербургская Недвижимость» называют одной из крупных сделок покупку финской компанией Stocknmann здания на Невском пр., 114, у АО «Знаменская», принадлежащего немецкой SPAG. Стоимость сделки оценивается примерно в $50–60 млн. Площадь комплекса зданий сегодня составляет 17 300 кв. м, а после реконструкции, завершение которой планируется в 2008 году, она увеличится до 45 тыс. кв. м.
• Активизировались московские инвесторы. Компания «Регионы», входящая в холдинг АФК «Система», приобрела проект по строительству торгово­развлекательного комплекса на Ржевке у «Макромира». Площадь 4­этажного комплекса «Июнь» – 44 тыс. кв. м.
• Еще одна московская компания – «Седьмой континент» проводит активную экспансию на рынок Санкт­Петербурга. Она уже купила площади под два гипермаркета в ТЦ «Гранд Каньон» и в ТК на Богатырском пр­те. Общая площадь двух объектов составила 25 тыс. кв. м, а инвестиции на их приобретение – более $35 млн. Интересен тот факт, что изначально в «Гранд Каньоне» планировал разместиться гипермаркет «Рамстор».

По данным London Consulting & Management Company | LCMC, на 2006 год заявлено к вводу 1 млн. 197 тыс. кв. м площадей в торговых центрах Санкт­Петербурга, из них реально будет введено 710 кв. м. Это максимальный за последние несколько лет объем ввода торговых площадей в ТЦ в Санкт­Петербурге. Прирост объема ввода в 2006 году по отношению к аналогичному периоду прошлого года составит более 100%.
Столь значительное увеличение качественных торговых площадей в торговых центрах в 2006 году может привести к некоторому оттоку арендаторов из торговых комплексов старого поколения в новые ТЦ. В результате многие торговые центры, а в первую очередь те объекты, которые имеют неоправданно завышенные арендные ставки, будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки либо осуществлять реконцепт и модернизацию объекта.
В 2006 году ожидаются к вводу в эксплуатацию объекты, сроки реализации которых переносятся с прошлых лет, например:

• ТРК «Родео Драйв» (общая площадь 46 тыс. кв. м).
• 1­я очередь ТРК «Сити–Молл» (общая площадь комплекса после запуска всего объекта – 100 тыс. кв. м).
• На 2006 год запланирована сдача в эксплуатацию крупных объектов иностранных девелоперов: ТРК «Питер Радуга» общей площадью 75 тыс. кв. м (VINCI Construction), 1­я очередь ТРК «Словацкий Дом» (ZIPP Bratislava, Spol. S.R.O.), на IV квартал 2006 года намечен ввод в эксплуатацию сразу двух торгово­развлекательных комплексов «Мега» (IKEA).

По данным компании «АйБиГрупп», в 2006 году в петербургских моллах появится не менее шести РЦ семейного формата. Свои комплексы в торговых центрах будут открывать три московские сети – «Игромакс», Crazy Park и «Стар Гэлакси». Эксперты говорят, что этот рынок Санкт­Петербурга емкий и в ближайшие 2–3 года перенасыщение ему не грозит. В Петербурге до сих пор был только один подобный центр – «Гулливер­парк» в ТРК «Гулливер». Но скоро у него появятся конкуренты. В ближайшем будущем в торговом комплексе «Приморский» откроется РЦ «Игромакс». Весной начал работу развлекательный центр Сrazy Park в ТК «Гранд каньон». Второй петербургский Сrazy Park должен открыться до конца 2006 года. Место его расположения пока не раскрывается. Dialog International откроет в 2006 году три петербургских комплекса «Стар Гэлакси». Первый начал работу в феврале на площадях торгового комплекса «Южный полюс». Два других расположатся в торговых комплексах, которые еще строятся. Всего на 2006 год запланировано открытие 10–15 центров. Инвестиции в ближайшие 2–3 года составят $50 млн.
Холдинговая компания «Парнас» завершает сделку по продаже части Елисеевского магазина компании Benetton. Этой сделкой владельцы намерены покрыть убытки холдинга от арендуемого ими знаменитого гастронома в центре города, перепрофилировать который категорически запретила губернатор Валентина Матвиенко. Арендаторы предупреждают: если Смольный не найдет возможности компенсировать их затраты, магазин будет перепрофилирован. ГК «Парнас» принадлежит ЗАО «Елисеевский магазин», которое арендует одноименный гастроном площадью 2,2 тыс. кв. м на Невском пр­те, 56.

Спрос
Конъюнктура спроса на площади в торговых центрах такова, что операторы рынка предпочитают покупать крупные помещения в ТЦ, а не брать в аренду. Чаще всего это практикуют компании, выходящие на рынок Петербурга. Для них такой способ порой бывает дешевле и проще, чем строительство объектов собственными силами. В компании «Петербургская Недвижимость» считают, что для девелоперов тоже есть свои плюсы в привлечении крупных операторов. Продажа части помещений в крупных объектах снижает риски девелопера и упрощает финансирование проекта. Однако, как отмечают другие специалисты, в будущем такие объекты будут менее ликвидны, чем те, где все площади находятся в собственности владельца.
По мнению специалистов LCMC, уровень заполняемости ТЦ в 2006 году не претерпит сколь значимых изменений в связи с наличием существенного дефицита площадей на рынке и останется прежним – 95–98%.
В соответствии с прогнозами пик ввода торговых площадей в торговых центрах придется на конец 2006–2007 гг., когда будут введены крупные объекты. Это может привести к пересмотру арендных ставок в действующих торговых центрах первого поколения в сторону снижения. В первую очередь этот процесс затронет собственников низкокачественных площадей в ТЦ, в которых высока вероятность миграции арендаторов к вновь введенным более качественным площадям (они будут предложены в первую очередь иностранными девелоперами). В прочих, наиболее концептуальных и качественных объектах, введенных в эксплуатацию в последние годы, уровень арендных ставок стабилизируется. В соответствии с вышесказанным до конца 2006 года специалисты компании LCMC прогнозируют стабильные темпы прироста арендных ставок (которые наблюдаются в 2004–2005 годах) на уровне 5–13% за год. На рынке в ближайшие два года с ростом конкуренции будет наблюдаться усиление дифференциации арендных ставок – они будут зависеть не только от местоположения объектов, но и от их класса, уровня и концептуальной идеи.

Тенденции

• На рынок Санкт­Петербурга стали активно выходить западные инвесторы. Как правило, они стараются занять нишу крупных торговых комплексов (от 50 тыс. кв. м), которая еще практически не «обжита» отечественными девелоперами.
• Постепенно складываются торговые зоны на выездных магистралях города: активно формируется зона на Пулковском шоссе, много проектов находятся в районе станции метро «Девяткино» («Северный молл», «Девяткино» и др.).
• Увеличивается доля крупных торговых комплексов (от 25 тыс. кв. м).
• Происходят качественные изменения новых ТЦ. С ростом конкуренции основной задачей девелопера становится тщательный выбор концепции. Существенной преградой этому на данный момент является ограниченный выбор известных торговых операторов. С приходом новых московских и иностранных сетей ситуация может измениться к лучшему.

Прогноз
Ожидается стабилизация арендных ставок в торговых комплексах и их рост во встроенных помещениях в связи с увеличением арендных ставок КУГИ. Рынок продовольственной розницы в ближайшие 5 лет будет активно расти (20–30%) на фоне вытеснения сетями разрозненных магазинов. Доля оборота сетевых компаний может достигнуть 60% от розничного товарооборота Санкт­Петербурга. А уровень доходности торговых комплексов будет снижаться в результате увеличения конкуренции.