Назад
7 Сентября 2008, 20:00
ЗПИФН против ООО: $260 000 экономии за год
Закрытые паевые фонды управления недвижимостью (или ЗПИФН) в последнее время получили широкое распространение среди игроков рынка недвижимости России. По нашим расчетам, уже по итогам первого года ведения бизнеса в рамках ЗПИФН можно получить на 23% больше чистой прибыли по сравнению с традиционным ООО, благодаря целому ряду налоговых льгот. Коммерческая выгода от использования ЗПИФН более чем очевидна в долгосрочной перспективе.
История
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 156-ФЗ от 29.11.01 “Об инвестиционных фондах”, паевой инвестиционный фонд – это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления.
Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.
ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды)
Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости. Cобственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен существенных налоговых преференций.
Налогообложение ЗПИФН
В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Кроме того, до момента погашения паев при закрытии фонда или выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль.
Все сделки по покупке-продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС.
Уплата НДС по сделкам с имуществом ЗПИФН
Управляющая ЗПИФН компания, уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость.
Ликвидность
Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.
Наличие прав собственности
При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т. е. все 100% имущества, которое было передано в ЗПИФН, будут принадлежать также владельцу. При этом владелец сохранит полный контроль над имуществом.
Минимизация рисков, связанных с рейдерскими атаками
Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Имущество, находящееся в фонде, не может быть изъято.
Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:
13% – для физических лиц;
24% – для юридических лиц;
30% – для нерезидентов – физических лиц;
20% – для нерезидентов – юридических лиц;
0% – для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.
Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН
Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв. м.
Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере $1,92 млн.
Рыночная стоимость здания – $2500/кв. м х 4000 кв. м = $10 млн.
Балансовая стоимость здания – $1500/кв. м х 4000 кв. м = $6 млн.
Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания – $200 000 в год.
Рассмотрены два случая управления зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого паевого инвестиционного фонда.
В первом случае доход, который до налогообложения составлял $1,72 млн, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь $1 127 200.
В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил $1,388 млн.
Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более $260 800. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 156-ФЗ от 29.11.01 “Об инвестиционных фондах”, паевой инвестиционный фонд – это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления.
Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.
ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды)
Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости. Cобственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен существенных налоговых преференций.
Налогообложение ЗПИФН
В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Кроме того, до момента погашения паев при закрытии фонда или выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль.
Все сделки по покупке-продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС.
Уплата НДС по сделкам с имуществом ЗПИФН
Управляющая ЗПИФН компания, уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость.
Ликвидность
Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.
Наличие прав собственности
При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т. е. все 100% имущества, которое было передано в ЗПИФН, будут принадлежать также владельцу. При этом владелец сохранит полный контроль над имуществом.
Минимизация рисков, связанных с рейдерскими атаками
Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Имущество, находящееся в фонде, не может быть изъято.
Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:
13% – для физических лиц;
24% – для юридических лиц;
30% – для нерезидентов – физических лиц;
20% – для нерезидентов – юридических лиц;
0% – для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.
Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН
Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв. м.
Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере $1,92 млн.
Рыночная стоимость здания – $2500/кв. м х 4000 кв. м = $10 млн.
Балансовая стоимость здания – $1500/кв. м х 4000 кв. м = $6 млн.
Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания – $200 000 в год.
Рассмотрены два случая управления зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого паевого инвестиционного фонда.
В первом случае доход, который до налогообложения составлял $1,72 млн, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь $1 127 200.
В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил $1,388 млн.
Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более $260 800. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.
Назад
Загрузка...