Назад
14 Сентября 2008, 20:00
Обзор торговой недвижимости Украины
Украина, подобно России, переживает сейчас потребительский бум, точнее его начало. Продолжится ли рост потребления или притормозится в связи с инфляцией и мировыми кризисами – покажет время. Пока же жители Киева и других украинских городов открывают для себя радости “цивилизованного” шопинга, и в этом им помогают как торговые операторы, так и девелоперы торговой недвижимости.
Общая ситуация
Рынок коммерческой недвижимости традиционно начинает развиваться с торгового сегмента, и Украина не является исключением. В целом украинский рынок торговых центров на сегодняшний день является наиболее интенсивно развивающимся по сравнению с другими сегментами – практически во всех городах появляются торговые центры, растет процент сетевой торговли, крупные ритейлеры – как украинские, так и российские и иностранные – выходят на рынок Украины, не пренебрегая даже городами с населением 300 000–500 000 человек и меньше. Пока не все выходящие на рынок объекты могут похвастать соответствием международным стандартам качества, но ритейлеров это не смущает: заполняемость торговых центров стремится к 100%.
Однако не все экономические показатели внушают оптимизм. Одним из угрожающих факторов является инфляция: по официальным данным, за первое полугодие 2008 г. она превысила 15%, а с июля 2007 г. рост потребительских цен составил 26,4%. По уровню инфляции Украина занимает второе место среди стран СНГ, уступив лидерство по росту потребительских цен Таджикистану. Значительное подорожание товаров является причиной того, что доля продуктов питания в структуре потребления остается на Украине очень высокой по сравнению с аналогичным показателем в России и странах Восточной Европы. По данным Astera, по итогам 2007 г. доля продуктов питания и безалкогольных напитков в структуре потребления составляла 58,6%, снизившись по сравнению с 2006 г. всего на половину процентного пункта.
Тем не менее, доходы населения растут еще быстрее, чем потребительские цены: по данным Государственного комитета статистики Украины в январе–июне 2008 г. номинальные доходы населения увеличились на 44,8% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, реальный имеющийся доход, определенный с учетом ценового фактора, увеличился на 14,7%.
Хороший темп демонстрирует и оборот розничной торговли: за первое полугодие текущего года он увеличился более чем на 30%. Такая динамика является одновременно следствием и причиной выхода все новых игроков на украинский розничный рынок. Согласно Global Retail Development Index-2007, Украина находится в пятерке наиболее привлекательных стран для развития ритейла. Среди международных операторов, представленных на украинском рынке, можно отметить Metro Cash & Carry (около 20 магазинов), Billa (10 магазинов), Spar (по франшизе, более 20 магазинов), OBI (в этом году открываются 3 магазина в Харькове, Мариуполе и Одессе, в планах на ближайшие пять лет – открытие 20 магазинов), Auchan (первый гипермаркет открылся в Киеве в марте этого года), Praktiker (1 магазин и масштабные планы по открытию новых), из российских – X-5, O’Key, “Вестер” (2 супермаркета в Тернополе и Симферополе, планируется открытие еще в четырех городах), супермаркеты “Смак” (холдинг Finstar планирует развивать сеть совместно с сербской Delta Holding). Планируют выход на украинский рынок “Мосмарт”, “Азбука вкуса” и др.
Продолжающийся кризис ликвидности несколько омрачает ситуацию на украинском рынке торговой недвижимости: по наблюдениям экспертов рынка, в результате с ограничениями финансирования заметная доля строящихся объектов была заморожена, еще больше проектов значительно опоздают с выходом на рынок по сравнению с заявленными сроками окончания строительства. Тем не менее, игроки рынка сохраняют оптимизм: спрос на торговую недвижимость как со стороны арендаторов, так и со стороны конечных потребителей продолжает расти, а это значит, что возможности для инвестиций и девелопмента на Украине весьма велики.
Предложение
По данным “Украинской Торговой Гильдии”, наиболее активно сегмент торговой недвижимости развивается в городах с населением от 200 000 человек. По итогам первого полугодия 2008 г. по насыщенности торговыми центрами лидировали Черновцы, Тернополь, Николаев, Донецк, Киев (население первых трех городов находится в диапазоне 200 000–500 000 человек). Кроме того, весьма привлекательными для ритейлеров и девелоперов являются Запорожье, Днепропетровск, Луганск, Львов, Одесса, Харьков и др. То, что лидерство по насыщенности торговыми площадями принадлежит Черновцам – городу с населением 245 000 человек, по мнению экспертов киевского офиса Cushman & Wakefield, говорит о том, что процессы согласования этапов проекта в небольших городах могут проходить немного проще и быстрее, нежели в крупных городах. “Весь процесс девелопмента – от получения земельного участка до открытия ТЦ – является, как правило, весьма сложным и непрозрачным для любого девелопера, в результате чего страдает динамика реализации проектов”, – отмечают в компании.
Задержки ввода в эксплуатацию – весьма распространенное явление на украинском рынке коммерческой недвижимости. Точнее будет сказать, что предсказать темпы строительства и предвидеть и просчитать все влияющие факторы здесь практически невозможно. И если, к примеру, на московском рынке задерживается около половины проектов, то на Украине это явление носит еще более массовый характер – практически ни один торговый центр не был введен в заявленные сроки. Среди причин эксперты рынка называют непредсказуемость бюрократических процедур, дефицит денежных средств, влияние политических факторов и многое другое.
Если говорить о качестве функционирующих на Украине торговых центров, то оно в массе своей остается сравнительно низким, особенно это относится к региональным городам, где нередко в угоду растущему спросу оперативно возводятся небольшие объекты с невысоким качеством отделки и отсутствием продуманной концепции. Сегодня такие проекты, за неимением лучшего, принимаются покупателями и, как следствие, арендаторами, однако с ростом конкуренции уже в ближайшие годы такие торговые центры не смогут соперничать с возводимыми по соседству качественными проектами с продуманным набором арендаторов, развлекательной составляющей, интересным внутренним и внешним дизайном. По мнению специалистов украинского офиса Jones Lang LaSalle, уже сегодня проектируется значительное количество торговых центров с продуманной концепцией, которые будут реализовываться с применением качественных современных материалов и привлекать покупателей грамотно подобранным пулом популярных сетевых арендаторов. Таким образом, к моменту выхода этих объектов на рынок (примерно в 2010 г.) на рынке торговой недвижимости Украины произойдет качественный скачок, в результате которого будут вынуждены уйти с рынка реконструированные или возведенные наспех объекты.
По данным “Украинской Торговой Гильдии”, в июне 2008 г. на Украине функционировало 263 объекта совокупной площадью более 2,2 млн кв. м, которые условно можно отнести к торговым центрам. Более половины (56%) площадей приходится на семь крупнейших городов (с населением более 700 000 человек): Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов.
При подсчете совокупного предложения торговой недвижимости в украинской столице мнения экспертов значительно варьируются, что связано с различием критериев, применяемых разными консультантами при оценке торговых объектов. Если говорить о качественных торговых центрах, то можно привести следующие цифры:
по данным компании Astera, к концу первого полугодия 2008 г. объем площадей в составе ТЦ и ТРЦ Киева составил около 734 400 кв. м (совокупная арендная площадь – 495 500 кв. м Всего, по оценкам специалистов компании, в Киеве насчитывается уже 41 объект, который по площади (свыше 3000–5000 кв. м) и наполнению можно отнести к профессиональным торговым центрам;
в компании Jones Lang LaSalle торговые площади оценивают более критично: по данным компании, к качественным объектам в Киеве можно отнести всего 16 ТЦ совокупной площадью около 250 000 кв. м.
С начала 2008 г. по данным “Украинской Торговой Гильдии” в стране было введено в эксплуатацию 26 торговых объектов совокупной площадью около 223 000 кв. м торговых площадей, включая последующие очереди ранее открытых ТЦ.
В Киеве качественное предложение пополнилось четырьмя качественными проектами:
гипермаркет “Ашан” с торговой галереей (Московский пр-т, 15А, общая площадь – 22 700 кв. м, GLA – 15 900 кв. м);
ТРЦ “Квадрат” на б-ре Перова – один из самых крупный комплекс на левом берегу (общая площадь – 40 700 кв. м, GLA – 19 100 кв. м);
еще один левобережный ТРЦ – “Материк” на Днепровской наб., 33 (общая площадь – 33 000 кв. м, GLA – 25 000 кв. м);
третья очередь ТРЦ “Большевик” на ул. Гетьмана, 6 (15 000 кв. м общей площади, 6000 кв. м арендной площади).
Как уже отмечалось, сроки ввода в эксплуатацию торговых проектов очень часто переносятся на более позднее время, поэтому прогнозы прироста предложения носят условный характер. По оценкам аналитиков Colliers International, из заявленных на 2008 г.проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют проекты “Блокбастер” (GLA – 25 500 кв. м и четвертая очередь ТРЦ “Караван” (GLA – 2000 кв. м), а открытие МФК “Эспланада” и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на следующий год.
Из проектов в региональных городах Украины наиболее близки к завершению, по оценкам Colliers International, вторая очередь ТРЦ “Дафи” (GLA – 45 000 кв. м) и ТРЦ “Французский бульвар” (40 000 кв. м) в Харькове, ТРЦ “Караван” (95 000 кв. м) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ “Солнечная галерея” (32 000 кв. м) в Кривом Роге.
Спрос
Основную долю спроса на качественные торговые площади формируют розничные сети, среди которых достойную конкуренцию внешним ритейлерам составляют местные игроки. Из наиболее заметных украинских компаний, развивающих сети гипермаркетов и супермаркетов, необходимо отметить “Фуршет” с одноименной сетью магазинов, “Фоззи” (сети “Сильпо” и “Фора»), Retail Group (супермаркеты “Велика Кишеня»), “Караван” (одноименная сеть продуктовых гипермаркетов и строительных супермаркетов) и др. Также достойную конкуренцию западным пришельцам составляют сети формата DIY – товаров для дома и ремонта: сеть строительных материалов “Эпицентр” (14 гипермаркетов), сеть складов-магазинов “БудМакс” (около 20 магазинов в Киеве и регионах) и др.
В компании “OBI Украина” отмечают, что украинский рынок характеризуется скоплением основной доли населения в городах, что открывает большие возможности для развития крупных форматов ритейла. На сегодняшний день ритейлерам на Украине приходится бороться друг с другом не за покупателя, а за торговые площади. “Выход на украинский рынок для иностранных ритейлеров сопряжен с рядом трудностей, главная из которых – дефицит подходящих площадей, – говорит генеральный директор “OBI Украина” Кит Смит. – Для решения этой проблемы мы поддерживаем контакт с большим количеством девелоперов. Собственники с радостью приглашают в свои проекты ритейлеров, которые смогут привлечь в проект дополнительные покупательские потоки, а также повысить своим присутствием ценность объекта в случае его продажи”.
Ставки капитализации на рынке торговых центров Украины по данным Jones Lang LaSalle составляют в среднем 9–10% для столицы и 10–11% для региональных городов.
С начала года в сегменте торговой недвижимости стало известно о завершении двух сделок:
В апреле ТРЦ “Алладин” (18 000 кв. м) был продан структуре Meyer Bergman European Retail Partners (Люксембург) за $60 млн;
В июне стало известно о приобретении кипрской компанией Davento 98,8% ООО “Бриз-Инвест”, владеющей ТРЦ “Альта-Центр” (23 500 кв. м).
Что касается продажи части помещений в ТЦ, то, по данным “Cushman & Wakefield Украина”, подобные сделки на украинском рынке очень редки, что связано с последующими трудностями продажи объекта с несколькими собственниками. “Тем не менее, такие прецеденты продажи есть, и касаются они исключительно крупноформатных операторов, таких как продовольственный супермаркет, DIY, операторы развлечений”, – отмечают в компании.
Уровень свободных помещений в качественных торговых центрах продолжает оставаться очень низким, не превышая 3%. Для реконструированных и менее качественных торговых объектов этот показатель может быть выше.
Сегодня наблюдается тенденция к увеличению сроков аренды на торговые помещения, особенно это касается крупных сетевых операторов, в том числе иностранных. Например, магазины OBI при заключении сделок по аренде стремятся обосноваться на 15 лет с возможностью последующей пролонгации договора.
Говоря о спросе со стороны покупателей, необходимо отметить, что за последние годы все сильнее проявляется стремление жителей Украины совершать покупки в современных торговых центрах, предлагающих целый спектр различных услуг и развлечений. Таким образом, спрос покупателей смещается с рынков и других форм “нецивилизованной” торговли в сторону качественных ТРЦ. Этот процесс изменения покупательских предпочтений сейчас в самом разгаре, так что можно ожидать, что большинство проектируемых в настоящее время торговых комплексов найдут своих покупателей.
Ставки
Рост спроса на торговые помещения на фоне дефицита качественного предложения способствует увеличению арендных ставок. По данным Colliers International, базовые арендные ставки в успешных проектах в Киеве на помещения площадью 100–300 кв. м выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–250 за 1 кв. м в месяц ($1800–3000 за 1 кв. м в год). В менее успешных торговых проектах арендные ставки практически не изменились и оставляют $70–80 за 1 кв. м в месяц ($840–960 за 1 кв. м в год).
По наблюдениям специалистов компании Astera, дефицит помещений в торговых центрах побуждает арендаторов бороться за наиболее ликвидные помещения street-retail, что, в свою очередь, приводит к росту арендных ставок и в этом сегменте торговой недвижимости. Рост арендных ставок на помещения street-retail в течение полугодия в среднем составил 20%.
По оценкам аналитиков “Украинской Торговой Гильдии”, в региональных городах самые высокие ставки аренды запрашиваются в Донецке, Днепропетровске и Одессе: средние ставки аренды в готовящихся к открытию крупных ТЦ в этих городах составляют $60–80 за 1 кв. м в месяц ($720–960 за 1 кв. м в год) и выше. “Стоимость земли и арендные ставки на Украине и в особенности в Киеве сегодня сравнимы с московскими, что, по правде говоря, не совсем справедливо, – говорит Кит Смит. – Конечно, Киев – прекрасный город, но с точки зрения покупательской способности и возможностей торговли до Москвы ему далеко”.
Тенденции
Продолжается выход на рынок торговой недвижимости Украины девелоперов и инвесторов из России и других стран;
Инвесторы все больше склонны вкладывать средства в проекты девелопмента торговых объектов;
Сегодня все более очевидной становится необходимость уделять внимание проработке концепции будущих торговых объектов;
В результате кризиса ликвидности многие девелоперы столкнулись с проблемами при привлечении финансирования, что привело к еще большим задержкам ввода объектов в эксплуатацию;
Заметна тенденция увеличения масштабов торговых комплексов, а также включение торговой функции в крупные многофункциональные проекты.
Прогноз
Украинский рынок торговой недвижимости отстает от российского на 5–7 лет, т.е. в ближайшее время насыщение ему не угрожает. В результате задержек строительства вводимое качественное предложение будет неспособно удовлетворить растущий спрос со стороны арендаторов и покупателей. Можно ожидать сохранения низкого уровня вакантных площадей и дальнейшего роста арендных ставок. В то же время менее качественные торговые объекты начнут сдавать позиции, уступая своих покупателей высококлассным торговым комплексам с продуманным набором арендаторов..
Рынок коммерческой недвижимости традиционно начинает развиваться с торгового сегмента, и Украина не является исключением. В целом украинский рынок торговых центров на сегодняшний день является наиболее интенсивно развивающимся по сравнению с другими сегментами – практически во всех городах появляются торговые центры, растет процент сетевой торговли, крупные ритейлеры – как украинские, так и российские и иностранные – выходят на рынок Украины, не пренебрегая даже городами с населением 300 000–500 000 человек и меньше. Пока не все выходящие на рынок объекты могут похвастать соответствием международным стандартам качества, но ритейлеров это не смущает: заполняемость торговых центров стремится к 100%.
Однако не все экономические показатели внушают оптимизм. Одним из угрожающих факторов является инфляция: по официальным данным, за первое полугодие 2008 г. она превысила 15%, а с июля 2007 г. рост потребительских цен составил 26,4%. По уровню инфляции Украина занимает второе место среди стран СНГ, уступив лидерство по росту потребительских цен Таджикистану. Значительное подорожание товаров является причиной того, что доля продуктов питания в структуре потребления остается на Украине очень высокой по сравнению с аналогичным показателем в России и странах Восточной Европы. По данным Astera, по итогам 2007 г. доля продуктов питания и безалкогольных напитков в структуре потребления составляла 58,6%, снизившись по сравнению с 2006 г. всего на половину процентного пункта.
Тем не менее, доходы населения растут еще быстрее, чем потребительские цены: по данным Государственного комитета статистики Украины в январе–июне 2008 г. номинальные доходы населения увеличились на 44,8% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, реальный имеющийся доход, определенный с учетом ценового фактора, увеличился на 14,7%.
Хороший темп демонстрирует и оборот розничной торговли: за первое полугодие текущего года он увеличился более чем на 30%. Такая динамика является одновременно следствием и причиной выхода все новых игроков на украинский розничный рынок. Согласно Global Retail Development Index-2007, Украина находится в пятерке наиболее привлекательных стран для развития ритейла. Среди международных операторов, представленных на украинском рынке, можно отметить Metro Cash & Carry (около 20 магазинов), Billa (10 магазинов), Spar (по франшизе, более 20 магазинов), OBI (в этом году открываются 3 магазина в Харькове, Мариуполе и Одессе, в планах на ближайшие пять лет – открытие 20 магазинов), Auchan (первый гипермаркет открылся в Киеве в марте этого года), Praktiker (1 магазин и масштабные планы по открытию новых), из российских – X-5, O’Key, “Вестер” (2 супермаркета в Тернополе и Симферополе, планируется открытие еще в четырех городах), супермаркеты “Смак” (холдинг Finstar планирует развивать сеть совместно с сербской Delta Holding). Планируют выход на украинский рынок “Мосмарт”, “Азбука вкуса” и др.
Продолжающийся кризис ликвидности несколько омрачает ситуацию на украинском рынке торговой недвижимости: по наблюдениям экспертов рынка, в результате с ограничениями финансирования заметная доля строящихся объектов была заморожена, еще больше проектов значительно опоздают с выходом на рынок по сравнению с заявленными сроками окончания строительства. Тем не менее, игроки рынка сохраняют оптимизм: спрос на торговую недвижимость как со стороны арендаторов, так и со стороны конечных потребителей продолжает расти, а это значит, что возможности для инвестиций и девелопмента на Украине весьма велики.
Предложение
По данным “Украинской Торговой Гильдии”, наиболее активно сегмент торговой недвижимости развивается в городах с населением от 200 000 человек. По итогам первого полугодия 2008 г. по насыщенности торговыми центрами лидировали Черновцы, Тернополь, Николаев, Донецк, Киев (население первых трех городов находится в диапазоне 200 000–500 000 человек). Кроме того, весьма привлекательными для ритейлеров и девелоперов являются Запорожье, Днепропетровск, Луганск, Львов, Одесса, Харьков и др. То, что лидерство по насыщенности торговыми площадями принадлежит Черновцам – городу с населением 245 000 человек, по мнению экспертов киевского офиса Cushman & Wakefield, говорит о том, что процессы согласования этапов проекта в небольших городах могут проходить немного проще и быстрее, нежели в крупных городах. “Весь процесс девелопмента – от получения земельного участка до открытия ТЦ – является, как правило, весьма сложным и непрозрачным для любого девелопера, в результате чего страдает динамика реализации проектов”, – отмечают в компании.
Задержки ввода в эксплуатацию – весьма распространенное явление на украинском рынке коммерческой недвижимости. Точнее будет сказать, что предсказать темпы строительства и предвидеть и просчитать все влияющие факторы здесь практически невозможно. И если, к примеру, на московском рынке задерживается около половины проектов, то на Украине это явление носит еще более массовый характер – практически ни один торговый центр не был введен в заявленные сроки. Среди причин эксперты рынка называют непредсказуемость бюрократических процедур, дефицит денежных средств, влияние политических факторов и многое другое.
Если говорить о качестве функционирующих на Украине торговых центров, то оно в массе своей остается сравнительно низким, особенно это относится к региональным городам, где нередко в угоду растущему спросу оперативно возводятся небольшие объекты с невысоким качеством отделки и отсутствием продуманной концепции. Сегодня такие проекты, за неимением лучшего, принимаются покупателями и, как следствие, арендаторами, однако с ростом конкуренции уже в ближайшие годы такие торговые центры не смогут соперничать с возводимыми по соседству качественными проектами с продуманным набором арендаторов, развлекательной составляющей, интересным внутренним и внешним дизайном. По мнению специалистов украинского офиса Jones Lang LaSalle, уже сегодня проектируется значительное количество торговых центров с продуманной концепцией, которые будут реализовываться с применением качественных современных материалов и привлекать покупателей грамотно подобранным пулом популярных сетевых арендаторов. Таким образом, к моменту выхода этих объектов на рынок (примерно в 2010 г.) на рынке торговой недвижимости Украины произойдет качественный скачок, в результате которого будут вынуждены уйти с рынка реконструированные или возведенные наспех объекты.
По данным “Украинской Торговой Гильдии”, в июне 2008 г. на Украине функционировало 263 объекта совокупной площадью более 2,2 млн кв. м, которые условно можно отнести к торговым центрам. Более половины (56%) площадей приходится на семь крупнейших городов (с населением более 700 000 человек): Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов.
При подсчете совокупного предложения торговой недвижимости в украинской столице мнения экспертов значительно варьируются, что связано с различием критериев, применяемых разными консультантами при оценке торговых объектов. Если говорить о качественных торговых центрах, то можно привести следующие цифры:
по данным компании Astera, к концу первого полугодия 2008 г. объем площадей в составе ТЦ и ТРЦ Киева составил около 734 400 кв. м (совокупная арендная площадь – 495 500 кв. м Всего, по оценкам специалистов компании, в Киеве насчитывается уже 41 объект, который по площади (свыше 3000–5000 кв. м) и наполнению можно отнести к профессиональным торговым центрам;
в компании Jones Lang LaSalle торговые площади оценивают более критично: по данным компании, к качественным объектам в Киеве можно отнести всего 16 ТЦ совокупной площадью около 250 000 кв. м.
С начала 2008 г. по данным “Украинской Торговой Гильдии” в стране было введено в эксплуатацию 26 торговых объектов совокупной площадью около 223 000 кв. м торговых площадей, включая последующие очереди ранее открытых ТЦ.
В Киеве качественное предложение пополнилось четырьмя качественными проектами:
гипермаркет “Ашан” с торговой галереей (Московский пр-т, 15А, общая площадь – 22 700 кв. м, GLA – 15 900 кв. м);
ТРЦ “Квадрат” на б-ре Перова – один из самых крупный комплекс на левом берегу (общая площадь – 40 700 кв. м, GLA – 19 100 кв. м);
еще один левобережный ТРЦ – “Материк” на Днепровской наб., 33 (общая площадь – 33 000 кв. м, GLA – 25 000 кв. м);
третья очередь ТРЦ “Большевик” на ул. Гетьмана, 6 (15 000 кв. м общей площади, 6000 кв. м арендной площади).
Как уже отмечалось, сроки ввода в эксплуатацию торговых проектов очень часто переносятся на более позднее время, поэтому прогнозы прироста предложения носят условный характер. По оценкам аналитиков Colliers International, из заявленных на 2008 г.проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют проекты “Блокбастер” (GLA – 25 500 кв. м и четвертая очередь ТРЦ “Караван” (GLA – 2000 кв. м), а открытие МФК “Эспланада” и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на следующий год.
Из проектов в региональных городах Украины наиболее близки к завершению, по оценкам Colliers International, вторая очередь ТРЦ “Дафи” (GLA – 45 000 кв. м) и ТРЦ “Французский бульвар” (40 000 кв. м) в Харькове, ТРЦ “Караван” (95 000 кв. м) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ “Солнечная галерея” (32 000 кв. м) в Кривом Роге.
Спрос
Основную долю спроса на качественные торговые площади формируют розничные сети, среди которых достойную конкуренцию внешним ритейлерам составляют местные игроки. Из наиболее заметных украинских компаний, развивающих сети гипермаркетов и супермаркетов, необходимо отметить “Фуршет” с одноименной сетью магазинов, “Фоззи” (сети “Сильпо” и “Фора»), Retail Group (супермаркеты “Велика Кишеня»), “Караван” (одноименная сеть продуктовых гипермаркетов и строительных супермаркетов) и др. Также достойную конкуренцию западным пришельцам составляют сети формата DIY – товаров для дома и ремонта: сеть строительных материалов “Эпицентр” (14 гипермаркетов), сеть складов-магазинов “БудМакс” (около 20 магазинов в Киеве и регионах) и др.
В компании “OBI Украина” отмечают, что украинский рынок характеризуется скоплением основной доли населения в городах, что открывает большие возможности для развития крупных форматов ритейла. На сегодняшний день ритейлерам на Украине приходится бороться друг с другом не за покупателя, а за торговые площади. “Выход на украинский рынок для иностранных ритейлеров сопряжен с рядом трудностей, главная из которых – дефицит подходящих площадей, – говорит генеральный директор “OBI Украина” Кит Смит. – Для решения этой проблемы мы поддерживаем контакт с большим количеством девелоперов. Собственники с радостью приглашают в свои проекты ритейлеров, которые смогут привлечь в проект дополнительные покупательские потоки, а также повысить своим присутствием ценность объекта в случае его продажи”.
Ставки капитализации на рынке торговых центров Украины по данным Jones Lang LaSalle составляют в среднем 9–10% для столицы и 10–11% для региональных городов.
С начала года в сегменте торговой недвижимости стало известно о завершении двух сделок:
В апреле ТРЦ “Алладин” (18 000 кв. м) был продан структуре Meyer Bergman European Retail Partners (Люксембург) за $60 млн;
В июне стало известно о приобретении кипрской компанией Davento 98,8% ООО “Бриз-Инвест”, владеющей ТРЦ “Альта-Центр” (23 500 кв. м).
Что касается продажи части помещений в ТЦ, то, по данным “Cushman & Wakefield Украина”, подобные сделки на украинском рынке очень редки, что связано с последующими трудностями продажи объекта с несколькими собственниками. “Тем не менее, такие прецеденты продажи есть, и касаются они исключительно крупноформатных операторов, таких как продовольственный супермаркет, DIY, операторы развлечений”, – отмечают в компании.
Уровень свободных помещений в качественных торговых центрах продолжает оставаться очень низким, не превышая 3%. Для реконструированных и менее качественных торговых объектов этот показатель может быть выше.
Сегодня наблюдается тенденция к увеличению сроков аренды на торговые помещения, особенно это касается крупных сетевых операторов, в том числе иностранных. Например, магазины OBI при заключении сделок по аренде стремятся обосноваться на 15 лет с возможностью последующей пролонгации договора.
Говоря о спросе со стороны покупателей, необходимо отметить, что за последние годы все сильнее проявляется стремление жителей Украины совершать покупки в современных торговых центрах, предлагающих целый спектр различных услуг и развлечений. Таким образом, спрос покупателей смещается с рынков и других форм “нецивилизованной” торговли в сторону качественных ТРЦ. Этот процесс изменения покупательских предпочтений сейчас в самом разгаре, так что можно ожидать, что большинство проектируемых в настоящее время торговых комплексов найдут своих покупателей.
Ставки
Рост спроса на торговые помещения на фоне дефицита качественного предложения способствует увеличению арендных ставок. По данным Colliers International, базовые арендные ставки в успешных проектах в Киеве на помещения площадью 100–300 кв. м выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–250 за 1 кв. м в месяц ($1800–3000 за 1 кв. м в год). В менее успешных торговых проектах арендные ставки практически не изменились и оставляют $70–80 за 1 кв. м в месяц ($840–960 за 1 кв. м в год).
По наблюдениям специалистов компании Astera, дефицит помещений в торговых центрах побуждает арендаторов бороться за наиболее ликвидные помещения street-retail, что, в свою очередь, приводит к росту арендных ставок и в этом сегменте торговой недвижимости. Рост арендных ставок на помещения street-retail в течение полугодия в среднем составил 20%.
По оценкам аналитиков “Украинской Торговой Гильдии”, в региональных городах самые высокие ставки аренды запрашиваются в Донецке, Днепропетровске и Одессе: средние ставки аренды в готовящихся к открытию крупных ТЦ в этих городах составляют $60–80 за 1 кв. м в месяц ($720–960 за 1 кв. м в год) и выше. “Стоимость земли и арендные ставки на Украине и в особенности в Киеве сегодня сравнимы с московскими, что, по правде говоря, не совсем справедливо, – говорит Кит Смит. – Конечно, Киев – прекрасный город, но с точки зрения покупательской способности и возможностей торговли до Москвы ему далеко”.
Тенденции
Продолжается выход на рынок торговой недвижимости Украины девелоперов и инвесторов из России и других стран;
Инвесторы все больше склонны вкладывать средства в проекты девелопмента торговых объектов;
Сегодня все более очевидной становится необходимость уделять внимание проработке концепции будущих торговых объектов;
В результате кризиса ликвидности многие девелоперы столкнулись с проблемами при привлечении финансирования, что привело к еще большим задержкам ввода объектов в эксплуатацию;
Заметна тенденция увеличения масштабов торговых комплексов, а также включение торговой функции в крупные многофункциональные проекты.
Прогноз
Украинский рынок торговой недвижимости отстает от российского на 5–7 лет, т.е. в ближайшее время насыщение ему не угрожает. В результате задержек строительства вводимое качественное предложение будет неспособно удовлетворить растущий спрос со стороны арендаторов и покупателей. Можно ожидать сохранения низкого уровня вакантных площадей и дальнейшего роста арендных ставок. В то же время менее качественные торговые объекты начнут сдавать позиции, уступая своих покупателей высококлассным торговым комплексам с продуманным набором арендаторов..
Назад
Загрузка...