Алексей Новиков: “Время для крупных покупок еще не пришло”

– Алексей, познакомьте, пожалуйста, читателей CRE Global с фондом Parkridge и расскажите, в чем секрет его успеха на европейских ранках.

– Хотел бы начать с того, что в Российской прессе Parkridge частенько называют фондом, что не соответствует действительности. Компания Parkridge – это частная девелоперская компания, 10 лет назад созданная Джоном Каттсом (John Cutts) – 48-летним миллиардером из Великобритании. Джон является одним из самых известных в Европе специалистов по развитию складской недвижимости. Недаром в прошлом году ему была присуждена одна из авторитетнейших наград в сфере недвижимости – Lifetime Achievement Award. Джон занимается складской недвижимостью уже порядка 30 лет. Свою карьеру он начинал в брокерском бизнесе, после чего создал свою компанию Kings Park, сосредоточившись на строительстве складов в Великобритании. Впоследствии эта компания была приобретена мировым лидером по строительству и управлению складской недвижимости – компанией ProLogis. Благодаря этой сделке ProLogis закрепился на Английском рынке и приобрел платформу для выхода в Европу, а Джон получил достаточно средств для создания диверсифицированной компании, способной работать на развивающихся рынках. Этой компанией и стал Parkridge Holdings. При этом в соответствии с условиями сделки Джон еще несколько лет проработал в ProLogis, прежде чем полностью сосредоточиться на развитии своей новой компании. На Российском рынке аналогичным примером я могу назвать покупку Cushman & Wakefield компании Stiles & Riabokobylko, условием которой стало то, что Марк Стайлз и Сергей Рябокобылко – люди, на репутации которых основан успех компании, продолжат в ней работать. Такие сделки не уникальны. Очень многие основатели после продажи своих успешных компаний не только получают деньги, но и примеряют на себя golden handcuffs. Создав новую компанию, Джону пришлось столкнуться с тем, что доходность девелопмента в Англии стала стремительно уменьшаться, из-за того что на рынок пришел ряд фондов, открывших собственные девелоперские отделения, нацеленные не на получение девелоперской прибыли, а на создание объектов, приносящих удовлетворительную операционную доходность. В связи с этим компания решила сосредоточиться на тех рынках тех стран, которые теперь называют “Новая Европа”, – Польши, Чехии и Словакии. Как показало время, Parkridge удалось в достаточно короткие сроки стать одним из лидеров на рынке складской недвижимости этих стран. На сегодняшний день Parkridge входит в тройку крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Польше. В чем секрет успеха? Первое – правильно выбранное время. Второе –это, безусловно, предпринимательский талант Джона и третье – то, что ему удалось создать местные команды специалистов, известные своим профессионализмом. Лучшим примером может стать наш польский офис, который на сегодняшний день не только успешно работает в Польше, но и развивает бизнес компании в других Восточноевропейских странах и на Украине.

– Какова география компании Parkridge в Европе?

– У нас есть офисы в Великобритании, Франции, Италии, Испании, Люксембурге, Польше, России, а теперь еще и в Румынии, Болгарии и на Украине.

– Почему Parkridge работает в самых разных сегментах рынка?

– В связи с тем, что Parkridge это частная компания, представляющая интересы в основном частного капитала, то и решения принимаются более свободно. То есть если руководство компании видит интересный проект – будь то жилье, офисы, склады, оно может принять решение значительно быстрее, чем крупный инвестфонд с несколькими уровнями принятия решений. Например, у нас в Англии есть интересный проект Dickens Heath Village Center в пригороде Бирмингема, получивший недавно несколько престижных премий в номинации “Лучший проект Великобритании”. Это малая часть бизнеса Parkridge, если судить в денежном выражении, но Джону и его партнерам, которые работают в компании, проект очень понравился. Они выросли в этом районе, и им было приятно застроить знакомый им город. В целом, наши проекты в Англии развиваются в гораздо более спокойном режиме – над ними люди работают годами, сносят и реконструируют старые здания.

– Компания пришла в Россию, однако сразу о громких проектах не заявила. С чем это связано?

– Вопрос не в громкости заявлений, а в качестве того, что ты делаешь. Строить в России – непростое занятие, а если к этому добавить высокие требования ко всем аспектам девелопмента, которые предъявляют наши коллеги и партнеры, – это значительно усложняет задачу. Тем не менее я уверен, что скоро мы сможем порадовать рынок сразу несколькими крупными проектами по-настоящему международного уровня.

– Каковы были первые шаги компании в России и с чего началось ваше сотрудничество с Parkridge?

– Четыре года назад владельцы Parkridge приняли решение о выходе в нашу страну, руководители компании начали приезжать в Россию, знакомиться с ситуацией и искать местных партнеров.При этом все знают, что впервые имя Parkridge появилась на страницах Российской прессы два года назад, в качестве потенциального партнера компании “Белая дача” по строительству нескольких складских комплексов. Сотрудничество с компанией Виктора Семенова хотя и не привело к реализации совместных проектов, но стало очень полезным для руководства нашей компании в формировании стратегии выхода на рынок и принципов работы с российскими партнерами.Одним из выводов и стало то, что компания почувствовала необходимость в открытии Российского офиса, руководителем которого я и стал.

– Алексей, давайте теперь поговорим о работе компании в России. Что успели сделать за два года?

– Первую площадку мы приобрели в Московской области, затем через короткое время выбрали площадку около Краснодара, а сегодня активно рассматриваем площадки в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге. При этом сейчас, при существующей рыночной ситуации, даже такой финансово здоровой компании, как Parkridge, не стоит торопиться и имеет смысл посмотреть на то, как будет разворачиваться ситуация. Время для крупных покупок еще не пришло. Никто не может исключить, что в ближайшее время на рынке появится масса, так называемых distressed assets, которые будут продаваться с существенным дисконтом. В последнее время я все чаще слышу фразу cash is the king – она коротко и ясно выражает настроение, царящее на рынке.

– То есть, у вас нет обязательств в виде каких-то минимальных инвестиций, которые вы должны потратить на проекты, например, до конца года?

– Повторюсь, мы не фонд. У нас нет ситуации, что мы пообещали инвесторам открыть пять складских проектов на столько-то миллионов долларов и в такие-то сроки. Как я уже говорил, у нас есть офисы и во Франции, и в Испании, и в Италии, и в Англии, и в Чехии, и в Польше, и на Украине, и везде есть интересные проекты. Поэтому компания просто сравнивает риски и доходность проектов, например, в России и Франции, и в соответствии с этим и принимает решение об инвестировании.

– Что изменилось в московском представительстве компании с приходом ProLogis?

– В целом наша политика не поменялась, но стоит помнить, что логистика – это глобальный бизнес, поэтому для наших глобальных клиентов присутствие Parkridge и ProLogis в России – это большой плюс. Для нас сотрудничество с ProLogis – это сильное финансовое плечо и выход на огромный пласт международных клиентов.

– А каковы ваши планы в отношении ритейла?

– Мы заинтересованы в развитии этого бизнеса в России, но при этом покупка отдельных торговых центров – не совсем наш формат. Нам было бы интереснее войти в сетевой проект. То есть российскому девелоперу, у которого есть площадки и административный ресурс, сегодня мы можем быть интересны как партнер. Год назад мы были неинтересны, и если я встречался с девелоперами торговой недвижимости и говорил, что у нас есть международный опыт и деньги, то в ответ слышал, что деньги есть у всех, а опыта им и своего хватает. Сейчас ситуация другая. Дешевые деньги стали недоступны, при этом конкуренция торговых центров растет. В такой ситуации кризис нам на руку и мы имеем хорошую возможность заявить о себе на рынке торговой недвижимости. И ряд переговоров на этот счет мы уже ведем.

– Говоря о нормах доходности – проекты доходности ниже какого уровня вы не рассматриваете?

– Для того чтобы мы заинтересовались проектом и стали его рассматривать и развивать, уровень доходности должен находиться на уровне не ниже 20%. При этом финансовое моделирование – это больше искусство, чем наука, и любое неверное предположение на стадии составления бизнес-плана может разрушить всю экономику проекта.

– Не могу не спросить о частностях. Проект в Краснодарском крае связан с политикой – Олимпиадой в Сочи?

– Для нас Олимпиада не играла решающей роли при принятии решения. Мы начали с проекта в Москве и далее стали рассматривать площадки в Санкт-Петербурге, Ростове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах. Принципиально мы решили, что после Москвы нужно покупать площадку либо в Санкт-Петербурге, либо на юге, либо в Сибири, либо на Урале. В Санкт-Петербурге в тот момент было заявлено явно больше проектов, чем рынок может “переварить”. Список арендаторов там значительно короче, чем в Москве, да и площадки, которые мы рассматривали, были переоценены. В итоге мы выбрали Краснодар – город-миллионник, где в тот момент практически отсутствовала конкуренция. Плюс нашелся местный партнер, принявший нашу философию и подход к работе.

– Как вы считаете, есть ли сегодня в России насыщение самого сектора складов? Есть компании, которые выводят свои активы из складского бизнеса, с чем это связано?

– Я бы не стал судить о насыщении рынка по одному девелоперу, который выходит из бизнеса. Да, на рынке уже появился ряд предложений от девелоперов, которые продают сетевые проекты. Но в большей степени это делают не из-за ситуации на рынке, а из-за внутренних проблем компаний. Как правило, для таких девелоперов складской бизнес в России – не основной. По аналогии – если у человека есть квартира, машина, свой бизнес и дача, на которую он уже года два не ездил, то когда ему срочно понадобятся деньги, он скорее продаст эту дачу, чем свой бизнес.

– Каков ваш подход при вхождении в проекты?

– Подход достаточно стандартный – мы стараемся приобретать более или менее готовые к строительству площадки, чтобы не связываться с сельхозземлей. Мы работаем на вторичном рынке, первичный нас не интересует – там слишком непонятные правила игры. На нем могут комфортно работать только девелоперы с могучим административным ресурсом.

– Вот прошло два года, проект реализован – вы продолжаете им управлять или продаете? Я понимаю, что в России пока еще нет готовых проектов, но тем не менее какие перспективы и планы?

– Мы хотим и дальше развиваться как девелопер, поэтому “держать” проект десятилетиями не планируем. Решение о продаже будет приниматься исходя из рыночных реалий, но, принимая во внимание, что нашим акционером является крупнейший в мире владелец складской недвижимости, вполне возможно, что продажа будет осуществляться вне рынка.

– Больше рынок продавца или рынок покупателя?

– Рынок покупателя. Раньше любой гражданин, имевший в собственности интересный кусок земли, записывал себя в девелоперы – вокруг него “крутились” крупные инвестиционные компании и банки с предложениями интересных совместных проектов. Сейчас такой ситуации и близко нет. По моим наблюдениям, некоторые землевладельцы уже начали это понимать. – Credit crunch, Грузия, доходы падают. Игроки уходят с рынка. Понятно, что наши банки и только Сбербанк и Газпромбанк дают кредиты. Будет ли массовое бегство иностранных компаний с Российского рынка? Я не думаю, что западные игроки уйдут с Российского рынка. Финансово здоровые компании будут продолжать работать здесь, но, конечно, темпы развития значительно снизятся. – И напоследок еще один вопрос – ваше хобби. – Я нахожусь в поиске. Последние много лет работа – мое единственное хобби. При этом я стараюсь чаще ездить в новые страны, смотреть мир. Много лет катаюсь на сноуборде. Я не сумасшедший в плане увлечений – стараюсь пробовать самые разные вещи – сплавлялся на байдарке в Карелии, учился управлять кайтом в Доминиканской Республике и на Родосе, на машине объехал несколько европейских стран, недавно вернулся из поездки по Греческим островам. Многие поездки доставляют много радости, но когда возникает идея повторения – я боюсь упустить что-то новое – и стараюсь придумать что-нибудь еще.