Арендаторы офисной недвижимости EMEA в ожидании

По данным отчета компании Jones Lang LaSalle по условиям для арендаторов европейских офисов, некоторые рынки EMEA сместились в сторону снижения арендных ставок, что указывает на благоприятные условия для арендаторов: например, это рынки London City и West End, а также Брюссель, Цюрих и Алматы. Максимальные базовые ставки аренды на офисные помещения в лондонском West End, которые в соответствии с данным отчетом являются самыми высокими, снизились на 4,3% во II квартале, в то время как арендные ставки London City снизились еще на 1,6% после снижения на 4% в I квартале. Брюссель показал снижение на 3,4%, в то время как ставки аренды в Алматы снизились на 2,2%. Другие рынки – Барселона, Касабланка, Дублин, Мадрид и Рига – находятся на грани снижения арендных ставок. На этих рынках арендаторы продолжают применять стратегию “подождем и посмотрим”.

Том Бейн-Жарден (Tom Bayne-Jardine), глава отдела услуг для корпоративных клиентов по Европе, Ближнему Востоку и Африке, комментирует: “Несмотря на то что площади класса А остаются дефицитом, уровень вакантности в регионе увеличился. В то же время рост арендных ставок в регионе замедлился, на некоторых рынках наблюдалось снижение арендных ставок. Эти изменения произошли в то время, когда резко уменьшается уверенность арендаторов и, соответственно, снижается желание приобрести новую недвижимость. На целом ряде рынков есть возможности для выгодных сделок, но арендаторы не спешат действовать, если их не толкает на это необходимость. В результате в последние три месяца конкуренция за площади и объемы сделок на рынках EMEA была сильной, но далеко не впечатляющей”.

Наблюдатели рынка говорят о том, что в ближайшие 12 месяцев основной тенденцией на рынках EMEA будет либо снижение арендных ставок, либо их стабилизация. 31 из 50 рынков, рассмотренных в отчете, покажут снижение или стабилизацию арендных ставок в период с настоящего времени до второго полугодия 2009 г. Ожидается, что 62% западноевропейских рынков, рассмотренных в отчете, за этот период перейдут в сторону благоприятных условий для арендаторов. Те же тенденции продемонстрируют 66% рынков Центральной и Восточной Европы, а также 55% рынков Ближнего Востока и Африки (MEA).

Если посмотреть на каждый из этих рынков, то видна тенденция к снижению активности арендаторов в ближайшие 12 месяцев. Комментаторы 12 из 29 западноевропейских рынков, исследуемых в этом отчете, указали на снижение конкуренции за офисные площади в течение ближайшего года. Комментаторы на 16 рынках указывали на стабильную позицию. Всего один западный рынок – Люксембург – продемонстрировал потенциальное увеличение конкуренции среди арендаторов и следовательно продолжающуюся тенденцию к поглощению площадей в период с настоящего времени до середины 2009 г.

Ли Элиот (Lee Elliott), руководитель департамента исследований по Европе, Ближнему Востоку и Африке компании Jones Lang LaSalle, комментирует: “Мы заметили трансформацию в самой природе и мотивации арендаторов в регионе. На западноевропейских рынках активность проявляют уже существующие или местные арендаторы. Локальные группы арендаторов часто используют такие возможности, как прерывание или окончание договора аренды, для того, чтобы улучшить качество своих офисных площадей или для перемещения на другие рынки. Это тактическое использование договоров аренды останется основной тенденцией на рынках арендаторов до конца этого года и в 2009 г.

В Центральной и Восточной Европе спрос на офисные площади остается устойчивым. В то же время рынки, где активными игроками являются компании, использующие аутсорсинг, могут пострадать от снижения спроса, если изменения в зарплатах и курсах валют продолжат сказываться на эффективности расходов компаний. Рынки Ближнего Востока и Африки также продемонстрируют устойчивость, если энергетический сектор продолжит оставаться сильным. Том Бейн-Жарден сказал: “В отличие от рыночного спада 2001–02 гг., нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости более приспособлена к тому, чтобы активно реагировать на трудные времена, потому что инструменты управления портфелями и решения финансовых вопросов стали более продуманными и достижимыми. Мы считаем, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости есть возможность совершать сделки, которые помогут компаниям сэкономить средства и обеспечат дополнительную выручку. Сегодня очень важно занять проактивную позицию и осуществлять стратегические действия, чтобы обеспечить реальный эффект от них в ближайшей перспективе.

Мы наблюдаем, как стратегии, связанные с управлением портфелями, финансами и кадрами, позволяют оперативно реагировать на трудности, связанные с нынешними временами. Мы считаем, что участники рынка коммерческой недвижимости окажутся в более выигрышном положении, если они будут активно действовать, а не следовать стратегии “подождем и посмотрим”. Сегодняшние рыночные условия обеспечивают достаточные возможности именно для активного подхода. Оптимизация портфелей на ближайшую и среднесрочную перспективу принесет наибольшую выгоду для бизнеса”.

Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует: “Несмотря на увеличение предложения качественных офисных площадей, ставки на качественные офисные площади в Москве продолжают расти. Объем арендованных и купленных в собственность помещений за первое полугодие 2008 г. на 22% превысил показатель за аналогичный период 2007 г. По нашим ожиданиям, к концу 2008 г. объем арендованных и купленных в собственность помещений превысит 2,5 млн кв. м. Растущий спрос на офисы приводит к сохранению достаточно низкого уровня свободных площадей – 6,1% на конец первого полугодия 2008 г. При этом мы не ожидаем существенного увеличения свободных площадей в ближайшее время. Такое соотношение спроса и предложения приводит к дальнейшему росту ставок арендной платы. По нашим прогнозам, к концу 2008 г. максимальные базовые ставки достигнут $2100 за 1 кв. м за год, что показывает рост более чем на 23% по сравнению с 2007 г.”.