Недвижимость – это особая психология

– Г-н Дэвидс, в настоящее время вам удается совмещать две руководящие должности – в Knight Frank Russia и в инвестиционном фонде Rutley Russia. Я думаю, логичнее будет начать с истории Knight Frank в России. Легко ли было стать одним из игроков Большой Пятерки?

Деятельность Knight Frank в России началась в рамках российской компании PMC ровно десять лет назад. Пять лет спустя эта компания присоединилась к Knight Frank, всемирно известному бренду. Безусловно, было нелегко проникнуть на российский рынок, однако Knight Frank удалось привлечь в России целую группу высококвалифицированных профессионалов высшего звена из других международных компаний, уже работавших на российском рынке недвижимости. Благодаря этому нам удалось быстро достигнуть ведущих позиций на рынке.

– Тем не менее, это было не самое удачное время для вхождения на российский рынок, поскольку 10 лет назад в стране наступил дефолт и финансовый кризис.

Да, 1999 год был очень трудным для России. Рынок полностью обвалился и с точки зрения деловой активности, и с точки зрения арендных ставок и арендного дохода. Нам приходилось проявлять большую изобретательность в поисках бизнеса, мы предлагали широкий спектр новых продуктов и услуг для собственников недвижимости (LLR-бизнес). Затем мы постепенно диверсифицировали свой бизнес, и нам удалось выйти на лидирующие позиции в различных секторах, в особенности в складском и офисном. В своей деятельности мы успешно использовали наши глубокие знания российского рынка коммерческой недвижимости в сочетании с международным брендом и опытом Knight Frank. В то время на рынке было немало начинающих девелоперских компаний. Мы поняли, что мы можем добавить стоимость этим клиентам посредством оказания им таких услуг, как стратегический консалтинг, исследовательские услуги и профессиональная оценка, что, на мой взгляд, являлось хорошей платформой для дальнейшего развития бизнеса. Всего за пять лет Knight Frank увеличил число своих сотрудников в московском офисе с 60 до 300. Кроме того, мы открыли офис с С.-Петербурге (50 сотрудников) и Киеве (20 сотрудников).

– А существует ли реальная конкуренция среди Большой Пятерки?

Российский рынок недвижимости рос настолько стремительно в последние годы, что всем хватало бизнеса. Но я уверен, что ситуация вскоре изменится, тем более в условиях продолжающегося финансового кризиса, из-за которого могут не состояться или замедлиться многие девелоперские проекты. В особенности, в области услуг LLR и консалтинга мы наверняка станем свидетелями возрастающей конкуренции среди Большой Пятерки, поскольку нам придется бороться за ограниченное число клиентов и меньшее количество проектов. Более того, клиенты стали более требовательными и избирательными.

– Вы являетесь партнером Knight Frank и исполнительным директором управляющей компании инвестиционного фонда Rutley Russia. Не могли бы вы подробнее рассказать о фонде?

Rutley Russia Property Asset Management (RRPAM), которым управляет Rutley Russia Fund, является совместным предприятием между партнерами Knight Frank Russia, Rutley Capital Partners (Лондон), Duet (Лондон) и GVA Sawyer (Москва). Rutley Russia Fund изначально создан по инициативе Knight Frank Russia в марте 2007 г. Это частный закрытый семилетний фонд с уставным капиталом в $104 млн. Идея создания фонда возникла тогда, когда мы поняли, что большинство инвестирующих в Россию международных фондов являются хорошими управляющими активами, но им всем не хватает локального присутствия на рынке и глубокого знания местного рынка собственности, которое есть у нас. С другой стороны, российские управляющие и инвестиционные группы недостаточно прозрачны и им не хватает опыта корпоративного управления. Таким образом, мы заняли уникальную позицию, объединив в одно целое наш местный опыт и международный опыт Rutley Capital Partners.

– Какое количество сделок вашему фонду уже удалось заключить на сегодняшний момент?

Пока мы имеем в активе три сделки, из которых одна уже завершена. Откровенно говоря, мы всерьез обеспокоены развитием credit crunch в России, начиная с прошлого года, и по этой причине отказались от целого ряда форвардных сделок, в то время как большинство инвесторов продолжали осуществлять покупки. Как это видно сейчас, наше видение развития рынка и наша консервативная стратегия оказались правильными. Я считаю, что у нас прочные позиции, у нас достаточно наличности в банке, которой мы можем воспользоваться при появлении интересных инвестиционных возможностей в течение ближайших месяцев. Мы надеемся, что нам удастся сделать приобретения на рынке по более низким ценам, чем были полгода или год назад. Это касается инвестиционно привлекательных девелоперских проектов, где мы могли бы стать партнерами с российскими девелоперами и получить достойные доходы от инвестиций. Вероятно, мы в большей степени сфокусируемся на девелопменте. Просто потратить деньги инвесторов – несложно, однако нашей целью прежде всего является удачное инвестирование и максимальная прибыль. И это не только вопрос репутации. Как и многие другие управляющие активами, мы получаем ежегодный доход от управления, который реинвестируем при помощи наших высокопрофессиональных менеджеров. Нашим главным (финансовым) стимулом является получение доли прибыли от общего дохода, который мы приносим нашим инвесторам. Таким образом, наш интерес непосредственно связан с интересом наших инвесторов.

– До недавнего времени российский рынок недвижимости был достаточно стабильным…

Российский рынок по-прежнему достаточно стабилен в сравнении с тем же британским и другими европейскими рынками. Но нам еще предстоит понять и оценить последствия продолжающегося глобального кризиса ликвидности. Я считаю, что он еще довольно долго будет продолжаться. Подобно другим, мы верим в фундаментальный экономический рост в России, и мы тщательно анализируем ситуацию и вносим коррективы в свои действия. Но мы не считаем нужным равномерно распределять наш бизнес по сегментам и покрывать все из них. Мы стремимся к росту нашей прибыли и прибыльности, однако мы не станем участвовать в долгосрочных проектах в ожидании будущей прибыли в случае, если какое-либо направление нашего бизнеса является убыточным.

– Какова стратегия RRAM применительно к рынкам недвижимости в российских столицах и регионах?

По данному поводу мы часто дискутируем. Конечно, бизнес в регионах существует. Помимо двух столиц, в России есть еще десяток городов-миллионников. В долгосрочной перспективе мы еще к этому придем, но пока же я вынужден резюмировать то, что даже второй по величине рынок С.-Петербурга не в состоянии предложить сопоставимых с Москвой объемов бизнеса. На мой взгляд, кризис наиболее разрушительно ударит именно по региональным девелоперам и проектам, которым будет труднее всего получить необходимое финансирование. Некоторые российские регионы действительно отличаются повышенной привлекательностью вследствие значительно меньшей рыночной конкуренции и более низкой степени насыщения рынка. Одним словом, мы внимательно отслеживаем ситуацию в регионах, но проявляем в этом вопросе выборочный подход.

– Россия в последнее время стремительно растеряла былую инвестиционную привлекательность, что подтверждает усиливающийся отток капитала из страны…

Я не считаю, что существующий отток капитала значителен применительно к рынку недвижимости. Хотя это правда, что российский рынок недвижимости сильно изменился за последние два года. Правда и то, что группа инвесторов, в частности фокусирующихся на внутренние нормы доходности (IRR) и готовые объекты, более не считает Россию такой же привлекательной, как раньше. Поясню это на примере. Существующие в Москве объекты недвижимости высшего класса можно было купить до середины 2006 г. по ставкам капитализации 10–12+%, в то время как ставки по аналогичным объектам Западной Европы в то время находились на уровнях исторического минимума. В совокупности с приемлемыми условиями финансирования объектов, прежде всего западными банками, и потенциалом роста арендных ставок и доходности капитала, внутренняя норма доходности (IRR) проектов в России достигала 25–30% (что является минимальной приемлемой для иностранных инвесторов нормой доходности), что делало Россию инвестиционно привлекательной страной. Однако после этого ставки капитализации неуклонно снижались, а ставки аренды, наоборот. росли, что привело к значительному росту цены покупки. Это означает, что потенциал роста капитала применительно к новым инвестициям практически исчерпал себя. Кроме того, сейчас не приходится говорить о доступности банковского финансирования, поскольку даже благополучные в этом отношении инвесторы испытывают серьезные трудности из-за ухудшившихся условий (в частности, снизились показатели эффективности заемного капитала к общей стоимости на фоне возросших ставок кредитования. Таким образом инвесторам теперь практически невозможно рассчитывать на приемлемые нормы доходности финансовых показателей проектов. Т. е. реальные цифры, отображающие IRR применительно к готовым объектам недвижимости, в России значительно понизились – до уровня 12–15%.

И, наоборот, мы являемся свидетелями значительной коррекции цен на развитых европейских рынках, в результате которых нормы доходности этих рынков сейчас практически не отличаются от российских. К примеру, в Великобритании цены объектов коммерческой недвижимости понизились на целых 30% в течение последнего года, в результате чего изначальные ставки доходности офисов класса А сейчас составляют около 6%, а в сегменте складской недвижимости – 7,5%. принимая во внимание значительно более простую по сравнению с Россией процедуру приобретения объектов недвижимости, IRR инвестиций в Великобритании сейчас может быть и выше, чем в России. А с учетом других нефинансовых инвестиционных критериев (юридические аспекты и налогообложение, политическая стабильность, и т.д.), инвестиционная привлекательность России с точки зрения инвестиционных норм доходности и сопутствующих инвестиционных рисков не идет в сравнение с Западом в настоящий момент. Нам приходилось встречать инвесторов, которые серьезно пересматривают свои инвестиционные планы применительно к России в сторону уменьшения либо диверсификации инвестиционного портфеля, приостановки инвестиционных решений либо даже ухода с российского рынка.

С другой стороны, новые возможности могут появиться у новых инвесторов. Обеспеченные капиталом категории инвесторов (к примеру, те же германские открытые фонды, которые не нуждаются в дополнительном финансировании либо до сих пор имеют сравнительно недорогие источники кредитования, на корпоративном уровне будут иметь значительно меньший уровень конкуренции и уже в недалеком будущем смогут увидеть на рынке новые объекты недвижимости и по более низким ценам. Девелоперы-инвесторы также должны выиграть от новых проектов, реализуемых по более низким ценам и на более приемлемых условиях.

– Каков, на ваш взгляд, примерный ожидаемый уровень коррекции цен на недвижимость в России?

Здесь не так просто давать прогнозы, поскольку в России по-прежнему заключается крайне ограниченное число сделок. По оценкам, прошлогодний совокупный уровень сделок на рынке коммерческой недвижимости России едва превысил $5 млрд, что на самом деле меньше уровня такого города, как Гамбург. Российский инвестиционный рынок по-прежнему очень мал в сопоставлении с развитыми рынками. Более того, на рынке практически отсутствует прозрачность сделок: официальная информация по совершаемым сделкам оставляет пищу для размышлений. Обычно на рынок поступает лишь самая общая информация (да и то не всегда) о реальной сумме сделки, предполагаемой ставке доходности, которая зачастую ни о чем не говорит, поскольку в России собственность в основном приобретается по долям, а не на основании оценки активов. По причине значительных различий в системах налогообложения и финансовой отчетности, расчета стоимости основных средств, юридических и других рисков, очень сложно порой провести четкие параллели между уровнями доходности инвестиций в России и на Западе.

– Каковы, на ваш взгляд, главные отличия между рынками недвижимости России и других европейских стран?

Фундаментальным отличием России от Европы является растущий уровень спроса (арендаторов и собственников), который поддерживается необходимостью замещения на рынке низкокачественных объектов. В то же время развитые европейские рынки (например, Великобритании) в общем и целом являются насыщенными рынками, которые вследствие замедления экономического роста, в настоящее время характеризуются снижением спроса по всем классам активов.

К примеру, в Москве по-прежнему наблюдается значительный дефицит современных офисных площадей, который, на наш взгляд, будет актуальным еще года два-три. Сейчас сложно предсказать, какое влияние окажет финансовый кризис на существующий в России спрос, но собственники в любом случае будут внимательно отслеживать ситуацию при разработке планов экспансии бизнеса. В целом, мы считаем, что высокий уровень спроса в России сохранится.

В зависимости от того, насколько долго затянется credit crunch, ситуация может также измениться и с точки зрения рыночного предложения. Значительное количество ранее анонсированных проектов может быть отложено или заморожено, поскольку даже крупные девелоперские группы в недавнем прошлом инвестировали практически все имеющиеся средства для приобретения земли/проектов и надеялись их завершить с помощью заемного финансирования. Однако теперь, когда стало практически невозможно получить банковское финансирование, даже по заоблачным ставкам, местные девелоперские компании зачастую прекращают реализацию своих проектов. Некоторые из них будут вынуждены продать часть своих площадок либо проектов. Положительной стороной данного процесса является то, что уровень вакантных площадей в России останется низким, а это – хорошее условие для ведения арендного бизнеса.