Приобретение земельных участков: какие документы требовать от продавца?

В практике нередко встречаются случаи, когда покупатель не может зарегистрировать право собственности на приобретенный земельный участок либо неожиданно оказывается, что продавец, уже получивший деньги за участок, не вправе был его продавать.Так, коммерческая организация приобрела у физического лица земельный участок в Московской области, намереваясь построить на нем жилой дом. Был заключен договор купли-продажи, переданы денежные средства за участок. Покупатель обратился в Управление ФРС по Московской области для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, однако получил отказ в регистрации, поскольку продавец не являлся собственником земельного участка, а владел им на праве постоянного бессрочного пользования и не вправе был распоряжаться участком. Кроме того, выяснилось, что земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и осуществлять строительство на нем запрещено.

Таким образом, при покупке земельных участков покупатель должен быть уверен в том, что продавец обладает всеми правами, необходимыми для продажи участка, а сам участок соответствует характеристикам, заявленным продавцом.

Основные документы, которые покупатель обязательно должен потребовать у продавца, – это свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка либо документы, которые в соответствии с действующим законодательством могут их заменять.Обычно покупатель, получив от продавца свидетельство о праве собственности, считает, что этого вполне достаточно для подтверждения прав продавца на земельный участок. Однако свидетельство – это всего лишь документ, выдаваемый регистрирующим органом в подтверждение того, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на дату выдачи свидетельства были внесены определенные сведения о правах. В дальнейшем эти сведения могли измениться, на земельный участок могли возникнуть права третьих лиц, обременения.

В связи с этим, рекомендуется помимо свидетельства о праве собственности попросить продавца предоставить выписку из ЕГРП, выданную по возможности непосредственно перед заключением договора купли-продажи земельного участка. Покупатель может также самостоятельно запросить выписку в регистрирующем органе, поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер и регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме в течение пяти дней с момента получения заявления.

Выписка из ЕГРП должна содержать описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного земельного участка.

Таким образом, только выписка из ЕГРП, а не свидетельство о праве собственности, может дать покупателю исчерпывающую информацию о правах продавца на земельный участок, а также об обременениях, которые могут помешать покупателю пользоваться земельным участком, который он намеревается приобрести.

Также покупатель должен удостовериться в наличии у продавца кадастрового паспорта (кадастрового плана) земельного участка, без которого будет невозможно зарегистрировать право собственности покупателя на земельный участок.

Кадастровый паспорт земельного участка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним сведения об участке.

В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, в частности кадастровый номер, описание местоположения границ земельного участка, его площадь, сведения о правах и обременениях, кадастровая стоимость, сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, а также категория земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенное использование.

Все основные сведения кадастра должны быть отражены в кадастровом паспорте. Кадастровый паспорт (или кадастровый план) удостоверяет наличие земельного участка как объекта недвижимости и содержит его основные характеристики.

Таким образом, для приобретения земельного участка покупателю необходимо получить от продавца все указанные выше документы. В противном случае он может оказаться в ситуации, когда его права на приобретаемую им недвижимость могут быть поставлены под угрозу или когда он не сможет использовать эту недвижимость в тех целях, для которых он ее приобретал.