Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
5 Октября 2008, 20:00
Обзор рынка коммерческой недвижимости Латвии
После вступления в 2004 г. в Европейский Союз Латвия демонстрировала высокие темпы экономического роста. Прирост ВВП в течение нескольких лет составлял рекордные показатели. Однако в 2007 г. Латвию настиг мировой экономический кризис. Что сегодня происходит на латвийском рынке коммерческой недвижимости, какие прогнозы делают эксперты на будущее?
Общая характеристика
В последние несколько лет экономика Латвии переживала бурное развитие. К примеру, по данным Центрального статистического управления, в 2006 г. по сравнению с 2005 г. прирост ВВП составил 11,9%, и это был рекордный показатель. В прошлом году прирост ВВП Латвии составил 10,2%, в IV квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 8%.
Однако в 2007 г. ситуация начала ухудшаться. Внутренний валовой продукт Латвии в I квартале 2008 г. увеличился всего на 3,6%, что значительно ниже показателей прошлых лет.
Под влиянием мирового финансового кризиса экономика страны очень быстро вошла в стадию спада. В стагнации уже находятся некоторые отрасли промышленности, быстро падает темп в строительстве и торговле.
Летом прошлого года рынок недвижимости уже был на грани обвала. Усугубило ситуацию принятие правительством Латвии постановления, усложняющего получение ипотечных кредитов жителям государства. Это постановление было принято для того, чтобы остановить рост цен на недвижимость и косвенно повлиять на растущую инфляцию.
Однако после его принятия резкое уменьшился спрос на недвижимость в Латвии. В течение года цены на жилье упали на 27%. Это спровоцировало всесторонний экономический кризис. К слову, многие экономисты предрекают рост ВВП Латвии в 2008 г. близким к нулю.
Кроме того, в мае 2008 г. годовая инфляция составила 17,9%, к концу года она может составить 20%.
В последнее время замедлились темпы строительства, некоторые заявленные проекты откладываются. Однако участники рынка и эксперты настроены оптимистично. Они уверены, что финансовые трудности останутся позади и уже в 2009–2010 г. рынок коммерческой недвижимости выйдет на прежние высокие темпы.
Офисная недвижимость
Офисный сектор – один из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости Латвии. Его развитие обеспечивает, в том числе, и выход на латвийский рынок международных компаний, которые, открывая свои представительства, создают высокий спрос на офисные помещения.
Однако стоит отметить, что столица Латвии Рига в большей степени является центром развития офисного рынка. Именно здесь располагается подавляющее большинство деловых центров.
Традиционно самым престижным местом для размещения офисов являлся Старый город. Но в последнее время такие факторы, как затрудненное транспортное сообщение, ограниченный доступ автомобилей на территорию Старой Риги, недостаточное количество парковочных мест у бизнес-центров, невозможность свободных планировок, привели к тому, что многие компании решают разместить свои офисы за пределами исторического центра города. Здесь отмечаются более низкие цены на землю, легче согласовать проект и требуется меньше капиталовложений, что в свою очередь снижает барьер для выхода девелоперов на рынок офисных помещений. Строительство же офисных зданий класса А более доступно для международных компаний.
Поэтому в основном девелоперы строят бизнес-центры класса B. Их количество в Риге, по данным Colliers International, составляет 82%, а офисы класса А – всего 18%.
Всего на конец 2007 г. общая площадь офисных площадей составляла около 200 000 кв. м. В прошлом году, согласно исследованию Colliers International, было введено в эксплуатацию 10 бизнес-центров общей площадью 52 000 кв. м. Из них только один класса А – офисный центр Kipsala площадью около 5000 кв. м. К концу 2008 г. ожидается введение еще 87 000 кв. м.
Всего на 2008–2009 гг. заявлено к реализации 15 офисных центров площадью 128 000 кв. м. Помимо этого будет построено три объекта built-to-suit площадью 49 000 кв. м.
В случае если все проекты будут реализованы в соответствии с заявленными планами, общее предложение офисных помещений превысит 300 000 кв. м.
Арендные ставки, по данным Colliers International, на построенные офисы класса А составляют 19–20 евро за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, на офисы класса B1 – в пределах от 13 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, на офисы класса B2 – от 11 до 16 евро за 1 кв. м в месяц.
По данным Re&Solution, арендные ставки на класс А составляют от 22 до 25 евро за 1 кв. м, на класс B – от 16 до 22.
Арендные ставки на офисные помещения в стадии строительства составляют: класс А – 18–22 евро, класс B – 12–18 евро за 1 кв. м в месяц.
Чаще всего площадь арендуемых помещений составляет от 1500 до 2500 кв. м, отмечается в исследовании Re&Solution.
Торговая недвижимость
Активный рост экономики до кризиса привел к соответствующим высоким показателям в торговом секторе. Торговля в Латвии развивалась быстрее, чем во многих государствах Европейского Союза (товарооборот вырос в 2007 г. на 21%).
Однако общее замедление развития экономики Латвии, снижение оборотов торговли за последний год в среднем на 40–60%, рост инфляции и мировой финансовый кризис не могли не сказаться на секторе торговой недвижимости. В большей степени это касается небольших торговых объектов. Многие из них сейчас просто пустуют. Владельцы в надежде найти арендаторов готовы снижать ставки аренды. В среднем в первом полугодии 2008 г. арендные ставки в центре Риги снизились на 10–15%.
Совершенно иная ситуация складывается в торговых центрах. ТЦ, которые еще до начала кризиса заняли лидирующее положение, несмотря на снижение оборотов торговли, сохраняют высокие стабильные показатели. К тому же, наблюдается следующая тенденция на рынке торговой недвижимости Латвии: владельцы ТЦ расторгают договоры аренды с крупными арендаторами с более низкой арендной ставкой в пользу операторов, занимающих меньшие площади по большей арендной ставке.
Всего на конец 2007 г., по данным Colliers International, общая площадь торговых помещений в Риге составляла более 500 000 кв. м. 11 торговых центров было введено до 2007 г., в прошлом году было построено 3 торговых центра общей площадью 43 000 кв. м. (ТЦ Podium, Sky&More и Spice Furniture & Interior Design Centre).
В текущем году темпы строительства значительно замедлились, всего к вводу в 2008–2009 гг. заявлено только три проекта площадью 68 000 кв. м (Alfa, Cube City и Riga Plaza).
К концу 2009 г. общее предложение торговых помещений приблизится к 600 000 кв. м, при условии успешной реализации заявленных проектов в срок.
Из общего количества торговых объектов в Риге – 25 площадью от 5000 до 15 000 кв. м (40%), 10 площадью от 15 000 до 45 000 кв. м (51%) и 1 площадью свыше 45 000 кв. м (9%).
Арендные ставки варьируются в зависимости от площади арендуемого помещения. Свыше 350 кв. м – ставка составляет от 7 до 15 евро за 1 кв. м в месяц, 150–350 кв. м – 18–45 евро за 1 кв. м в месяц, до 100 кв. м – 25–50 евро за 1 кв. м в месяц, по данным Colliers International.
Согласно исследованию Re&Solution, арендные ставки варьируются от 7,5 до 70 евро за 1 кв. м в месяц в зависимости от торгового объекта и его месторасположения. По прогнозам экспертов, в успешных торговых центрах арендные ставки будут повышаться.
Крупнейшим девелопером на рынке торговой недвижимости Латвии, согласно исследованию компании Re&Solution, является норвежская Linstow
Center Management, которая реализовала 4 ТЦ – Alfa, Mols, Origo и Galerija Centrs. Среди других девелоперов эксперты Re&Solution отмечают PRO Kapital, Plaza Centers Europe и TK Development.
Гостиничная недвижимость
В последние годы туризм – одна из самых динамично развивающихся отраслей экономики Латвии. Ежегодно его показатели растут на 25%. В I квартале 2007 г. доход в бюджет от увеличивающегося числа туристов составил порядка 226 млн евро.
В прошлом году общее число туристов, посетивших Латвию и Ригу, составило 1 млн 100 000 и 638 000 человек соответственно.
Однако гостиничная недвижимость Латвии находится в начальной стадии развития. И в последнее время инвесторы проявляют к данному сектору все больший интерес. Сегодня на рынке гостиничной недвижимости Латвии наблюдается острый дефицит гостиниц премиум-класса.
На начало 2008 г. в Латвии были 93 классифицированные гостиницы с общим номерным фондом около 5500 номеров. Из них большая часть приходится на трехзвездочные гостиницы – 62, на втором месте четырехзвездочные – 13, на третьем гостиницы 2* – 9.
В Риге располагается 53 гостиницы с общим номерным фондом 3700 номеров. Из них лидером, как и по всей Латвии, стали трехзвездочные гостиницы – 32 объекта, четырехзвездочных – 11.
В прошлом году были реализованы всего две гостиницы – Avalon Hotel и Hanza Hotel с общим номерным фондом в 258 номеров.
На 2008–2009 гг. заявлено к реализации 6 гостиниц с общим номерным фондом 671 номер, по данным Colliers International: Gallery Park Hotel 3*, Hotel at Kalnciema Str. 3*, Reval Hotels Elizabete 4*, Dodo Hotel (класс не определен), Hotel at Teatra Street 3* и Nordic Hotels Bellevue 3*.
Стоимость номера в 5‑звездочном отеле составляет от 127 до 207 евро в сутки, в 4‑звездочном – от 86 до 175 евро, в 3‑звездочном – от 42 до 95 евро. По прогнозам экспертов, ежегодно число туристов будет возрастать.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости Латвии характеризуется тем, что большинство помещений не соответствует современным стандартам. К примеру, до 2007 г. складские помещения класса А вообще не были представлены на рынке.
В связи с этим многие компании, нуждающиеся в современных складах, были вынуждены самостоятельно реализовывать свои проекты.
Однако в последнее время все больше девелоперов осознают необходимость строить качественные складские помещения, отвечающие высоким международным стандартам.
В 2007 г. в Риге, по данным Colliers International, находилось всего около 200 000 кв. м, в 2006 г. этот показатель был в два раза меньше.
В прошлом году было введено в эксплуатацию 8 объектов площадью 107 000 кв. м. Наиболее крупные из них – первая очередь Dominante Park (35 000 кв. м), первая очередь Eirkel Business Park (25 000 кв. м)
На 2008–2009 гг. заявлено и реализовывается 12 новых проектов общей площадью 235 000 кв. м. Таким образом, при успешной реализации к концу 2009 г. количество складских помещений приблизится к отметке в 480 000 кв. м.
Спрос на складские помещения в Латвии остается очень высоким. Несмотря за вводимые и заявленные площади, дефицит сохраняется.
Самой крупной сделкой на рынке складской недвижимости стала аренда компанией DHL 25 000 кв. м в еще не построенном Eirkel Business Park.
Арендные ставки на складские помещения варьируются от 4,5 до 7 евро за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, в зависимости от расположения комплекса.
По прогнозам экспертов, рынок складской недвижимости ждет активное развитие. Будет реализовываться все больше современных качественных комплексов. Спрос также будет постоянно расти.
В последние несколько лет экономика Латвии переживала бурное развитие. К примеру, по данным Центрального статистического управления, в 2006 г. по сравнению с 2005 г. прирост ВВП составил 11,9%, и это был рекордный показатель. В прошлом году прирост ВВП Латвии составил 10,2%, в IV квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 8%.
Однако в 2007 г. ситуация начала ухудшаться. Внутренний валовой продукт Латвии в I квартале 2008 г. увеличился всего на 3,6%, что значительно ниже показателей прошлых лет.
Под влиянием мирового финансового кризиса экономика страны очень быстро вошла в стадию спада. В стагнации уже находятся некоторые отрасли промышленности, быстро падает темп в строительстве и торговле.
Летом прошлого года рынок недвижимости уже был на грани обвала. Усугубило ситуацию принятие правительством Латвии постановления, усложняющего получение ипотечных кредитов жителям государства. Это постановление было принято для того, чтобы остановить рост цен на недвижимость и косвенно повлиять на растущую инфляцию.
Однако после его принятия резкое уменьшился спрос на недвижимость в Латвии. В течение года цены на жилье упали на 27%. Это спровоцировало всесторонний экономический кризис. К слову, многие экономисты предрекают рост ВВП Латвии в 2008 г. близким к нулю.
Кроме того, в мае 2008 г. годовая инфляция составила 17,9%, к концу года она может составить 20%.
В последнее время замедлились темпы строительства, некоторые заявленные проекты откладываются. Однако участники рынка и эксперты настроены оптимистично. Они уверены, что финансовые трудности останутся позади и уже в 2009–2010 г. рынок коммерческой недвижимости выйдет на прежние высокие темпы.
Офисная недвижимость
Офисный сектор – один из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости Латвии. Его развитие обеспечивает, в том числе, и выход на латвийский рынок международных компаний, которые, открывая свои представительства, создают высокий спрос на офисные помещения.
Однако стоит отметить, что столица Латвии Рига в большей степени является центром развития офисного рынка. Именно здесь располагается подавляющее большинство деловых центров.
Традиционно самым престижным местом для размещения офисов являлся Старый город. Но в последнее время такие факторы, как затрудненное транспортное сообщение, ограниченный доступ автомобилей на территорию Старой Риги, недостаточное количество парковочных мест у бизнес-центров, невозможность свободных планировок, привели к тому, что многие компании решают разместить свои офисы за пределами исторического центра города. Здесь отмечаются более низкие цены на землю, легче согласовать проект и требуется меньше капиталовложений, что в свою очередь снижает барьер для выхода девелоперов на рынок офисных помещений. Строительство же офисных зданий класса А более доступно для международных компаний.
Поэтому в основном девелоперы строят бизнес-центры класса B. Их количество в Риге, по данным Colliers International, составляет 82%, а офисы класса А – всего 18%.
Всего на конец 2007 г. общая площадь офисных площадей составляла около 200 000 кв. м. В прошлом году, согласно исследованию Colliers International, было введено в эксплуатацию 10 бизнес-центров общей площадью 52 000 кв. м. Из них только один класса А – офисный центр Kipsala площадью около 5000 кв. м. К концу 2008 г. ожидается введение еще 87 000 кв. м.
Всего на 2008–2009 гг. заявлено к реализации 15 офисных центров площадью 128 000 кв. м. Помимо этого будет построено три объекта built-to-suit площадью 49 000 кв. м.
В случае если все проекты будут реализованы в соответствии с заявленными планами, общее предложение офисных помещений превысит 300 000 кв. м.
Арендные ставки, по данным Colliers International, на построенные офисы класса А составляют 19–20 евро за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, на офисы класса B1 – в пределах от 13 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, на офисы класса B2 – от 11 до 16 евро за 1 кв. м в месяц.
По данным Re&Solution, арендные ставки на класс А составляют от 22 до 25 евро за 1 кв. м, на класс B – от 16 до 22.
Арендные ставки на офисные помещения в стадии строительства составляют: класс А – 18–22 евро, класс B – 12–18 евро за 1 кв. м в месяц.
Чаще всего площадь арендуемых помещений составляет от 1500 до 2500 кв. м, отмечается в исследовании Re&Solution.
Торговая недвижимость
Активный рост экономики до кризиса привел к соответствующим высоким показателям в торговом секторе. Торговля в Латвии развивалась быстрее, чем во многих государствах Европейского Союза (товарооборот вырос в 2007 г. на 21%).
Однако общее замедление развития экономики Латвии, снижение оборотов торговли за последний год в среднем на 40–60%, рост инфляции и мировой финансовый кризис не могли не сказаться на секторе торговой недвижимости. В большей степени это касается небольших торговых объектов. Многие из них сейчас просто пустуют. Владельцы в надежде найти арендаторов готовы снижать ставки аренды. В среднем в первом полугодии 2008 г. арендные ставки в центре Риги снизились на 10–15%.
Совершенно иная ситуация складывается в торговых центрах. ТЦ, которые еще до начала кризиса заняли лидирующее положение, несмотря на снижение оборотов торговли, сохраняют высокие стабильные показатели. К тому же, наблюдается следующая тенденция на рынке торговой недвижимости Латвии: владельцы ТЦ расторгают договоры аренды с крупными арендаторами с более низкой арендной ставкой в пользу операторов, занимающих меньшие площади по большей арендной ставке.
Всего на конец 2007 г., по данным Colliers International, общая площадь торговых помещений в Риге составляла более 500 000 кв. м. 11 торговых центров было введено до 2007 г., в прошлом году было построено 3 торговых центра общей площадью 43 000 кв. м. (ТЦ Podium, Sky&More и Spice Furniture & Interior Design Centre).
В текущем году темпы строительства значительно замедлились, всего к вводу в 2008–2009 гг. заявлено только три проекта площадью 68 000 кв. м (Alfa, Cube City и Riga Plaza).
К концу 2009 г. общее предложение торговых помещений приблизится к 600 000 кв. м, при условии успешной реализации заявленных проектов в срок.
Из общего количества торговых объектов в Риге – 25 площадью от 5000 до 15 000 кв. м (40%), 10 площадью от 15 000 до 45 000 кв. м (51%) и 1 площадью свыше 45 000 кв. м (9%).
Арендные ставки варьируются в зависимости от площади арендуемого помещения. Свыше 350 кв. м – ставка составляет от 7 до 15 евро за 1 кв. м в месяц, 150–350 кв. м – 18–45 евро за 1 кв. м в месяц, до 100 кв. м – 25–50 евро за 1 кв. м в месяц, по данным Colliers International.
Согласно исследованию Re&Solution, арендные ставки варьируются от 7,5 до 70 евро за 1 кв. м в месяц в зависимости от торгового объекта и его месторасположения. По прогнозам экспертов, в успешных торговых центрах арендные ставки будут повышаться.
Крупнейшим девелопером на рынке торговой недвижимости Латвии, согласно исследованию компании Re&Solution, является норвежская Linstow
Center Management, которая реализовала 4 ТЦ – Alfa, Mols, Origo и Galerija Centrs. Среди других девелоперов эксперты Re&Solution отмечают PRO Kapital, Plaza Centers Europe и TK Development.
Гостиничная недвижимость
В последние годы туризм – одна из самых динамично развивающихся отраслей экономики Латвии. Ежегодно его показатели растут на 25%. В I квартале 2007 г. доход в бюджет от увеличивающегося числа туристов составил порядка 226 млн евро.
В прошлом году общее число туристов, посетивших Латвию и Ригу, составило 1 млн 100 000 и 638 000 человек соответственно.
Однако гостиничная недвижимость Латвии находится в начальной стадии развития. И в последнее время инвесторы проявляют к данному сектору все больший интерес. Сегодня на рынке гостиничной недвижимости Латвии наблюдается острый дефицит гостиниц премиум-класса.
На начало 2008 г. в Латвии были 93 классифицированные гостиницы с общим номерным фондом около 5500 номеров. Из них большая часть приходится на трехзвездочные гостиницы – 62, на втором месте четырехзвездочные – 13, на третьем гостиницы 2* – 9.
В Риге располагается 53 гостиницы с общим номерным фондом 3700 номеров. Из них лидером, как и по всей Латвии, стали трехзвездочные гостиницы – 32 объекта, четырехзвездочных – 11.
В прошлом году были реализованы всего две гостиницы – Avalon Hotel и Hanza Hotel с общим номерным фондом в 258 номеров.
На 2008–2009 гг. заявлено к реализации 6 гостиниц с общим номерным фондом 671 номер, по данным Colliers International: Gallery Park Hotel 3*, Hotel at Kalnciema Str. 3*, Reval Hotels Elizabete 4*, Dodo Hotel (класс не определен), Hotel at Teatra Street 3* и Nordic Hotels Bellevue 3*.
Стоимость номера в 5‑звездочном отеле составляет от 127 до 207 евро в сутки, в 4‑звездочном – от 86 до 175 евро, в 3‑звездочном – от 42 до 95 евро. По прогнозам экспертов, ежегодно число туристов будет возрастать.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости Латвии характеризуется тем, что большинство помещений не соответствует современным стандартам. К примеру, до 2007 г. складские помещения класса А вообще не были представлены на рынке.
В связи с этим многие компании, нуждающиеся в современных складах, были вынуждены самостоятельно реализовывать свои проекты.
Однако в последнее время все больше девелоперов осознают необходимость строить качественные складские помещения, отвечающие высоким международным стандартам.
В 2007 г. в Риге, по данным Colliers International, находилось всего около 200 000 кв. м, в 2006 г. этот показатель был в два раза меньше.
В прошлом году было введено в эксплуатацию 8 объектов площадью 107 000 кв. м. Наиболее крупные из них – первая очередь Dominante Park (35 000 кв. м), первая очередь Eirkel Business Park (25 000 кв. м)
На 2008–2009 гг. заявлено и реализовывается 12 новых проектов общей площадью 235 000 кв. м. Таким образом, при успешной реализации к концу 2009 г. количество складских помещений приблизится к отметке в 480 000 кв. м.
Спрос на складские помещения в Латвии остается очень высоким. Несмотря за вводимые и заявленные площади, дефицит сохраняется.
Самой крупной сделкой на рынке складской недвижимости стала аренда компанией DHL 25 000 кв. м в еще не построенном Eirkel Business Park.
Арендные ставки на складские помещения варьируются от 4,5 до 7 евро за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, в зависимости от расположения комплекса.
По прогнозам экспертов, рынок складской недвижимости ждет активное развитие. Будет реализовываться все больше современных качественных комплексов. Спрос также будет постоянно расти.
Назад
Загрузка...