Назад
5 Октября 2008, 20:00
Недвижимость, несмотря на свое название, постоянно находится в движении
Рынки коммерческой недвижимости Белоруссии и прибалтийского трио;– Латвии, Литвы и Эстонии;– находятся на разных полюсах развития, но кроме непосредственного пограничного соседства их объединяет еще один фактор. Управляющим партнером компании Colliers International в Белоруссии и Балтии является Михаил Морозов. Он же несколько лет назад открывал офисы в этом регионе;– один за одним,;– так что его по праву можно назвать основателем Colliers International в Белоруссии и странах Балтии. О том, как удается быть в курсе ситуации на таких разных рынках, и в чем секрет успеха такой разноплановой работы, Михаил Морозов рассказал корреспонденту CRE Global Ольге Карауловой.
–;Михаил, расскажите, пожалуйста, какова аллокация Colliers International на территории Белоруссии и стран Балтии.
Первый офис был открыт в Риге в 2004 г. Затем в течение трех лет мы открыли офисы в Вильнюсе, Таллине и Минске. На сегодняшний день у нас работают около 85 человек по всему региону. Мы ориентированы на реализацию той стратегии, которая выбрана компанией Colliers International во всех других регионах в мире,;– это предоставление максимально полной линейки услуг в рамках консалтинга коммерческой недвижимости. И с этой целью создаем, развиваем, либо адаптируем продукты, которые существуют в других странах, но с учетом специфики и нюансов нашего региона.
–;Вы управляющий партнер Colliers International в странах, которые находятся на разных полюсах экономического развития. Если сравнивать Балтию и Белоруссию, чем конкретно отличаются здесь рынки коммерческой недвижимости?
Разница есть как на уровне законодательного регулирования, так и на уровне экономических и политических аспектов. Балтия является частью Евросоюза, а Белоруссия является частью союзного государства с Россией. Конечно, структура рынков отличается в первую очередь подбором участников рынка и инвестиционной средой. Отставание Белоруссии очень существенное;– не только от стран Балтии и Восточной Европы, но и от России. Здесь практически все секторы коммерческой недвижимости находятся на начальной стадии развития. И это в свою очередь открывает большие возможности. Потому что не секрет, что коммерческая недвижимость в целом и отдельные ее части, такие как офисная недвижимость, торговая недвижимость, находится постоянно в движении. Растут и меняются требования со стороны инвесторов, со стороны арендаторов. И поэтому часть тех проектов, которые были реализованы 10 лет назад, уже не так интересны и привлекательны для рынка. Каждый следующий цикл ставит новые планки в развитии, как по качественным стандартам, так и по финансово‑экономическим расчетам. Поэтому в данном случае отсутствие конкурентов, отсутствие наполнения отельных ниш на рынке создает серьезные возможности для белорусского рынка. Но при этом они очень сильно зависят от действий со стороны государства, муниципальных властей. Есть зависимость и от выполнения предприятиями поставленной президентом Лукашенко цели;– улучшения инвестиционной среды, вхождения в топ-25 самых растущих экономик мира. Все эти факторы инвесторам на белорусском рынке приходится учитывать.
–;То есть получается, что рынок Белоруссии интереснее, чем более устоявшиеся, цивилизованные рынки?
Конечно! Он интереснее, он развивается быстрее, у него совсем другой масштаб. И структура экономики. Я думаю, это наиболее актуально;– в свете тех событий, которые происходят в мире. В Белоруссии экономика построена в первую очередь на своих возможностях и ресурсах. У государства есть собственные доходы, огромный экспортный потенциал; у республики более диверсифицированная и стабильная основа для роста ВВП и для прогнозирования собственных доходов, чем у соседних государств. На сегодняшний день, например, уровень доходов населения в Белоруссии выше, чем на Украине.
–;Какой, на ваш взгляд, самый интересный проект, в котором Colliers International принимал участие;– вел, консультировал, завершал;– в Белоруссии?
Законченного полностью проекта у нас в Белоруссии нет;– идет рост и развитие, проектов много. Один из наиболее известных;– “Минск-Сити”. Это территория аэропорта Минск-1, в центре города. Председателем наблюдательного совета этого проекта стал Владимир Ресин (глава стройкомплекса Москвы;– О. К.). Проект этот курирует администрация президента Республики Беларусь, его реализовывают при участии таких компаний, как “Итера” (является одним из лидеров среди управляющих компаний), строительный холдинг “Су-155”. Это очень масштабный и амбициозный проект;– можно понять по названию, что проект не столько конкурирует, сколько ориентируется на знаменитый “Москва-Сити”. Речь идет о масштабном многофункциональном проекте. Общая площадь застройки может составить около 3 млн кв. м. Стоимость реализации – около $5 млрд. Срок его реализации;– в течение ближайших 10 лет.
–;Относительно Белоруссии;– есть ли проекты в провинции или интересует только столица?
Нет-нет! Безусловно, плюс Белоруссии заключается в том, что здесь есть ряд городов полумилионников, таких как Витебск, Гродно, Могилев. Во всех этих городах есть планы по развитию, реконструкции так называемых “квартальных застроек”, где планируется объединить жилые функции и торгово‑развлекательные, либо офисные функции. Поэтому интерес вызывают и регионы Белоруссии, которые также медленно, но уверенно проявляют интерес к обновлению жилого фонда, развитию проектов коммерческой недвижимости. В регионах есть интересные инфраструктурные, общественно-социальные проекты; строительство спортивных объектов ведется;– не только в Минске, но и в других городах;– это же целая государственная программа.
–;А классификация? Она такая же, как в Вильнюсе, Риге, Москве?
Одна из наших задач;– создать единую классификацию коммерческой недвижимости на этом пространстве. Мы в Белоруссии уже работаем второй год, и в частности проводим адаптацию, которая разработана московским форумом четырех компаний. Также мы берем в расчет классификацию стран Балтии и стран Восточной Европы. Мы уже проводим их непосредственное внедрение в рамках рынка Белоруссии. Надеюсь, до конца года это удастся.
–;Что касается стран Балтии, то рынок тоже наверняка специфический? Говорят, что Прибалтика;– вроде бы уже Европа, да не совсем… Какие нюансы есть на этом рынке?
Эти страны находятся на окраине, на периферии Европы. Действительно, есть историческое восприятие стран Балтии, основанное на том, что до Европы им еще далеко. Но хочу отметить, что рынок достаточно цивилизованный и является для инвесторов более прозрачным, чем рынки других стран бывшего Советского Союза. И, естественно, формально страны Балтии являются частью Европейского Союза.
–;Михаил, по вашему мнению, какое самое главное отличие рынка коммерческой недвижимости в России и в странах Балтии?
Масштаб. Причем нужно понимать, что это масштаб не только в квадратных метрах. Речь идет о соотношении рисков, рентабельности, понимания емкости и уровня абсорбирования, понимания уровня активности и перспектив рынка. То есть здесь, в Балтии, возможность много и быстро заработать компенсируется рисками много и быстро потерять.
Второе;– прозрачность рынка. Большинство компаний-девелоперов здесь работают стабильно и долго. Есть портфель проектов, который они набрали на достаточно длительный срок. В данном случае, на 5–7 лет вперед. Ориентируются они на рынок, здесь связка с рынком гораздо более четкая. Например, в Москве есть очень маленькая вероятность, что можно построить какое-то здание целиком и еще не знать, кто у тебя будет арендатором, просто в силу того, что ты приступаешь к сдаче, когда на рынке более выгодные условия. Такая тактика в Балтии не пройдет, здесь все расписано заранее.
–;Есть ли недостаток недвижимости в Балтии и в каком сегменте?
Есть недостаток качественной недвижимости, хорошо расположенной. В меньшей степени это касается торговли: ритейл – наиболее развитый сегмент на сегодняшний день. Есть целый ряд профессиональных компаний, и считается, что конкуренция среди торговых центров уже есть, выбор для арендаторов существует. То есть новым проектам придется гораздо сложнее. Потому что рынок сегментирован по разным форматам торговых проектов, и в данном случае каждый из существующих торговых проектов на рынке уже думает о том, как ему нужно меняться, чтобы успевать за меняющимся спросом на рынке. Поэтому место на рынке есть для хороших качественных проектов. В Балтии сейчас происходит процесс, который также происходит в России,;– замена старого изношенного фонда зданий на новые проекты. Поэтому речь идет не просто об увеличении количества проектов, а о замене качеством того предложения, которое есть.
–;В этой связи каковы стратегические планы компании на прибалтийском рынке?
Продолжать оставаться одним из лидеров рынка в своей отрасли, работать с наиболее успешными проектами. Одним из наших профилей является регенерация городских территорий, в частности, промышленных, индустриальных зон, которые на сегодняшний день не используются по прямому назначению в силу ряда причин;– но нужно возвращать их к жизни. Возвращать в них современные, конкурентоспособные проекты, и также занимать активную позицию;– участвовать в новых идеях, в новых направлениях, которые связаны с тем развитием, с теми возможностями рынка, которые ему предоставляются. Мы считаем что недвижимость, несмотря на свое название, постоянно находится в движении. Наша цель;– искать конкурентоспособные решения и предлагать их в рамках тех проектов, которые мы реализовываем. Мы видим, несмотря на масштаб рынка, несмотря на то, что страны Балтии отличаются от стран Центральной и Восточной Европы, отличаются от России, что здесь работы достаточно и ее будет хватать.
–;Кредитный кризис, мировой кризис;– как они сказались на ситуации в Балтии? Какие последствия кризис имел, и в чем это выразилось конкретно для Colliers International?
Кризис сказался серьезно. Мы являемся консалтинговой компанией и своих инвестиций не имеем, поэтому стали гораздо больше общаться и анализировать ситуацию с нашими клиентами: банками, фондами, девелоперами. Поэтому для нас кризис – это возможность вместе с нашими клиентами пересмотреть проекты, где мы работаем, посмотреть на новые обстоятельства, которые одним предоставляют новые возможности, перед другими ставят существенные проблемы, и ряд компаний есть на рынке, которые столкнулись с ними и не смогли их решить. В данном случае кризис выступил своеобразным фильтром, который тестирует компании на предмет их прочности, конкурентоспособности и понимания тех задач и решений, которые пред ними стоят.
–;Естественный отбор произошел, одним словом. Скажите, Михаил, появились ли в Балтии какие-либо замороженные проекты, которые ведет Colliers International?
Этих проектов не так много. Если посмотреть на рынок, то большинство проектов масштабных, площадь которых превышает 30 000–50 000 кв. м, сегодня отложены до момента, когда будет ясно, что будет происходить в первую очередь с финансовым рынком. Ведь в Балтии многие ориентированы на привлечение финансирования со стороны банков, возможности которых ограничены кризисом. В таких условиях далеко не каждая компания способна продолжать развивать проекты. К тому же мы не достигли уровня стабилизации. Какая бы ситуация плохая ни была, хорошо, когда она стабильно плохая. У нас она находится в движении. В данном случае речь даже не о странах Балтии, а о глобальном мировом кризисе, который находится в стадии развития, и никто не может сказать, что он уже закончился и для восстановления нужно, например, 2 года. За банкротством Lehman Brothers может последовать еще ряд банкротств, и на сегодняшний день государственная поддержка, которая производиться как в Соединенных штатах, так и у нас в России, конечно, влияет на определенный пессимизм и в каком-то смысле депрессию в рамках оценки как существующей ситуации, так и будущей.
–;Давайте вернемся к Белоруссии. Есть такое смелое предположение, что эту страну кризис меньше затронул;– в связи с государственной поддержкой, плановой экономикой и так далее. Быть может, они меньше зависят от независимых финансовых потоков?
–;Почти личный вопрос;– как удается раздваиваться и объективно оценивать ситуацию на разных по сути дела полюсах;– в Белоруссии и в Балтии?
24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Разные рынки и разные тенденции обязывают всегда находиться в тонусе. С другой стороны, взгляд не успевает затуманиваться, когда работаешь на контрасте. В этих странах действительно все по-разному;– совершенно разные клиенты, разная структура спроса. Среда, в рамках которой мы работаем, позволяет поддерживать хороший тонус. В Белоруссии есть интересная тенденция. Руководство республики очень открыто к контакту и диалогу. У нас на самом высоком уровне в Белоруссии состоялся ряд интересных встреч и презентаций в рамках совета иностранных инвесторов при правительстве. И здесь мне удается использовать даже опыт европейских офисов Colliers International. И есть надежда, что опыт, который есть у нас, наш приход на рынок Белоруссии, поможет преодолеть разницу и отставание в развитии. И делать все более правильно и эффективно с точки зрения как процессов, так и результатов.
Первый офис был открыт в Риге в 2004 г. Затем в течение трех лет мы открыли офисы в Вильнюсе, Таллине и Минске. На сегодняшний день у нас работают около 85 человек по всему региону. Мы ориентированы на реализацию той стратегии, которая выбрана компанией Colliers International во всех других регионах в мире,;– это предоставление максимально полной линейки услуг в рамках консалтинга коммерческой недвижимости. И с этой целью создаем, развиваем, либо адаптируем продукты, которые существуют в других странах, но с учетом специфики и нюансов нашего региона.
–;Вы управляющий партнер Colliers International в странах, которые находятся на разных полюсах экономического развития. Если сравнивать Балтию и Белоруссию, чем конкретно отличаются здесь рынки коммерческой недвижимости?
Разница есть как на уровне законодательного регулирования, так и на уровне экономических и политических аспектов. Балтия является частью Евросоюза, а Белоруссия является частью союзного государства с Россией. Конечно, структура рынков отличается в первую очередь подбором участников рынка и инвестиционной средой. Отставание Белоруссии очень существенное;– не только от стран Балтии и Восточной Европы, но и от России. Здесь практически все секторы коммерческой недвижимости находятся на начальной стадии развития. И это в свою очередь открывает большие возможности. Потому что не секрет, что коммерческая недвижимость в целом и отдельные ее части, такие как офисная недвижимость, торговая недвижимость, находится постоянно в движении. Растут и меняются требования со стороны инвесторов, со стороны арендаторов. И поэтому часть тех проектов, которые были реализованы 10 лет назад, уже не так интересны и привлекательны для рынка. Каждый следующий цикл ставит новые планки в развитии, как по качественным стандартам, так и по финансово‑экономическим расчетам. Поэтому в данном случае отсутствие конкурентов, отсутствие наполнения отельных ниш на рынке создает серьезные возможности для белорусского рынка. Но при этом они очень сильно зависят от действий со стороны государства, муниципальных властей. Есть зависимость и от выполнения предприятиями поставленной президентом Лукашенко цели;– улучшения инвестиционной среды, вхождения в топ-25 самых растущих экономик мира. Все эти факторы инвесторам на белорусском рынке приходится учитывать.
–;То есть получается, что рынок Белоруссии интереснее, чем более устоявшиеся, цивилизованные рынки?
Конечно! Он интереснее, он развивается быстрее, у него совсем другой масштаб. И структура экономики. Я думаю, это наиболее актуально;– в свете тех событий, которые происходят в мире. В Белоруссии экономика построена в первую очередь на своих возможностях и ресурсах. У государства есть собственные доходы, огромный экспортный потенциал; у республики более диверсифицированная и стабильная основа для роста ВВП и для прогнозирования собственных доходов, чем у соседних государств. На сегодняшний день, например, уровень доходов населения в Белоруссии выше, чем на Украине.
–;Какой, на ваш взгляд, самый интересный проект, в котором Colliers International принимал участие;– вел, консультировал, завершал;– в Белоруссии?
Законченного полностью проекта у нас в Белоруссии нет;– идет рост и развитие, проектов много. Один из наиболее известных;– “Минск-Сити”. Это территория аэропорта Минск-1, в центре города. Председателем наблюдательного совета этого проекта стал Владимир Ресин (глава стройкомплекса Москвы;– О. К.). Проект этот курирует администрация президента Республики Беларусь, его реализовывают при участии таких компаний, как “Итера” (является одним из лидеров среди управляющих компаний), строительный холдинг “Су-155”. Это очень масштабный и амбициозный проект;– можно понять по названию, что проект не столько конкурирует, сколько ориентируется на знаменитый “Москва-Сити”. Речь идет о масштабном многофункциональном проекте. Общая площадь застройки может составить около 3 млн кв. м. Стоимость реализации – около $5 млрд. Срок его реализации;– в течение ближайших 10 лет.
–;Относительно Белоруссии;– есть ли проекты в провинции или интересует только столица?
Нет-нет! Безусловно, плюс Белоруссии заключается в том, что здесь есть ряд городов полумилионников, таких как Витебск, Гродно, Могилев. Во всех этих городах есть планы по развитию, реконструкции так называемых “квартальных застроек”, где планируется объединить жилые функции и торгово‑развлекательные, либо офисные функции. Поэтому интерес вызывают и регионы Белоруссии, которые также медленно, но уверенно проявляют интерес к обновлению жилого фонда, развитию проектов коммерческой недвижимости. В регионах есть интересные инфраструктурные, общественно-социальные проекты; строительство спортивных объектов ведется;– не только в Минске, но и в других городах;– это же целая государственная программа.
–;А классификация? Она такая же, как в Вильнюсе, Риге, Москве?
Одна из наших задач;– создать единую классификацию коммерческой недвижимости на этом пространстве. Мы в Белоруссии уже работаем второй год, и в частности проводим адаптацию, которая разработана московским форумом четырех компаний. Также мы берем в расчет классификацию стран Балтии и стран Восточной Европы. Мы уже проводим их непосредственное внедрение в рамках рынка Белоруссии. Надеюсь, до конца года это удастся.
–;Что касается стран Балтии, то рынок тоже наверняка специфический? Говорят, что Прибалтика;– вроде бы уже Европа, да не совсем… Какие нюансы есть на этом рынке?
Эти страны находятся на окраине, на периферии Европы. Действительно, есть историческое восприятие стран Балтии, основанное на том, что до Европы им еще далеко. Но хочу отметить, что рынок достаточно цивилизованный и является для инвесторов более прозрачным, чем рынки других стран бывшего Советского Союза. И, естественно, формально страны Балтии являются частью Европейского Союза.
–;Михаил, по вашему мнению, какое самое главное отличие рынка коммерческой недвижимости в России и в странах Балтии?
Масштаб. Причем нужно понимать, что это масштаб не только в квадратных метрах. Речь идет о соотношении рисков, рентабельности, понимания емкости и уровня абсорбирования, понимания уровня активности и перспектив рынка. То есть здесь, в Балтии, возможность много и быстро заработать компенсируется рисками много и быстро потерять.
Второе;– прозрачность рынка. Большинство компаний-девелоперов здесь работают стабильно и долго. Есть портфель проектов, который они набрали на достаточно длительный срок. В данном случае, на 5–7 лет вперед. Ориентируются они на рынок, здесь связка с рынком гораздо более четкая. Например, в Москве есть очень маленькая вероятность, что можно построить какое-то здание целиком и еще не знать, кто у тебя будет арендатором, просто в силу того, что ты приступаешь к сдаче, когда на рынке более выгодные условия. Такая тактика в Балтии не пройдет, здесь все расписано заранее.
–;Есть ли недостаток недвижимости в Балтии и в каком сегменте?
Есть недостаток качественной недвижимости, хорошо расположенной. В меньшей степени это касается торговли: ритейл – наиболее развитый сегмент на сегодняшний день. Есть целый ряд профессиональных компаний, и считается, что конкуренция среди торговых центров уже есть, выбор для арендаторов существует. То есть новым проектам придется гораздо сложнее. Потому что рынок сегментирован по разным форматам торговых проектов, и в данном случае каждый из существующих торговых проектов на рынке уже думает о том, как ему нужно меняться, чтобы успевать за меняющимся спросом на рынке. Поэтому место на рынке есть для хороших качественных проектов. В Балтии сейчас происходит процесс, который также происходит в России,;– замена старого изношенного фонда зданий на новые проекты. Поэтому речь идет не просто об увеличении количества проектов, а о замене качеством того предложения, которое есть.
–;В этой связи каковы стратегические планы компании на прибалтийском рынке?
Продолжать оставаться одним из лидеров рынка в своей отрасли, работать с наиболее успешными проектами. Одним из наших профилей является регенерация городских территорий, в частности, промышленных, индустриальных зон, которые на сегодняшний день не используются по прямому назначению в силу ряда причин;– но нужно возвращать их к жизни. Возвращать в них современные, конкурентоспособные проекты, и также занимать активную позицию;– участвовать в новых идеях, в новых направлениях, которые связаны с тем развитием, с теми возможностями рынка, которые ему предоставляются. Мы считаем что недвижимость, несмотря на свое название, постоянно находится в движении. Наша цель;– искать конкурентоспособные решения и предлагать их в рамках тех проектов, которые мы реализовываем. Мы видим, несмотря на масштаб рынка, несмотря на то, что страны Балтии отличаются от стран Центральной и Восточной Европы, отличаются от России, что здесь работы достаточно и ее будет хватать.
–;Кредитный кризис, мировой кризис;– как они сказались на ситуации в Балтии? Какие последствия кризис имел, и в чем это выразилось конкретно для Colliers International?
Кризис сказался серьезно. Мы являемся консалтинговой компанией и своих инвестиций не имеем, поэтому стали гораздо больше общаться и анализировать ситуацию с нашими клиентами: банками, фондами, девелоперами. Поэтому для нас кризис – это возможность вместе с нашими клиентами пересмотреть проекты, где мы работаем, посмотреть на новые обстоятельства, которые одним предоставляют новые возможности, перед другими ставят существенные проблемы, и ряд компаний есть на рынке, которые столкнулись с ними и не смогли их решить. В данном случае кризис выступил своеобразным фильтром, который тестирует компании на предмет их прочности, конкурентоспособности и понимания тех задач и решений, которые пред ними стоят.
–;Естественный отбор произошел, одним словом. Скажите, Михаил, появились ли в Балтии какие-либо замороженные проекты, которые ведет Colliers International?
Этих проектов не так много. Если посмотреть на рынок, то большинство проектов масштабных, площадь которых превышает 30 000–50 000 кв. м, сегодня отложены до момента, когда будет ясно, что будет происходить в первую очередь с финансовым рынком. Ведь в Балтии многие ориентированы на привлечение финансирования со стороны банков, возможности которых ограничены кризисом. В таких условиях далеко не каждая компания способна продолжать развивать проекты. К тому же мы не достигли уровня стабилизации. Какая бы ситуация плохая ни была, хорошо, когда она стабильно плохая. У нас она находится в движении. В данном случае речь даже не о странах Балтии, а о глобальном мировом кризисе, который находится в стадии развития, и никто не может сказать, что он уже закончился и для восстановления нужно, например, 2 года. За банкротством Lehman Brothers может последовать еще ряд банкротств, и на сегодняшний день государственная поддержка, которая производиться как в Соединенных штатах, так и у нас в России, конечно, влияет на определенный пессимизм и в каком-то смысле депрессию в рамках оценки как существующей ситуации, так и будущей.
–;Давайте вернемся к Белоруссии. Есть такое смелое предположение, что эту страну кризис меньше затронул;– в связи с государственной поддержкой, плановой экономикой и так далее. Быть может, они меньше зависят от независимых финансовых потоков?
–;Почти личный вопрос;– как удается раздваиваться и объективно оценивать ситуацию на разных по сути дела полюсах;– в Белоруссии и в Балтии?
24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Разные рынки и разные тенденции обязывают всегда находиться в тонусе. С другой стороны, взгляд не успевает затуманиваться, когда работаешь на контрасте. В этих странах действительно все по-разному;– совершенно разные клиенты, разная структура спроса. Среда, в рамках которой мы работаем, позволяет поддерживать хороший тонус. В Белоруссии есть интересная тенденция. Руководство республики очень открыто к контакту и диалогу. У нас на самом высоком уровне в Белоруссии состоялся ряд интересных встреч и презентаций в рамках совета иностранных инвесторов при правительстве. И здесь мне удается использовать даже опыт европейских офисов Colliers International. И есть надежда, что опыт, который есть у нас, наш приход на рынок Белоруссии, поможет преодолеть разницу и отставание в развитии. И делать все более правильно и эффективно с точки зрения как процессов, так и результатов.
Назад
Загрузка...