Назад
5 Октября 2008, 20:00
Проблемы приватизации промышленных земель в Москве
Сегодня в нашей экспертной рубрике о проблемах приватизации земель промышленного назначения в Москве рассуждает генеральный директор ”АЕОН-Девелопмент” Ольга Возняк
Вступление в силу Земельного и Градостроительного кодексов, а также последовавшие начиная с 2003 г. изменения в московском законодательстве позволили собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать в собственность данные земельные участки.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами или юридическими лицами;– собственниками зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, площадь территории столицы составляет 108 083 га. 65% московских земель может быть приватизировано.
Основной интерес инвесторов составляют земли, расположенные под промышленными предприятиями и обладающие наибольшим потенциалом развития. В Москве расположено около 5000 предприятий, приватизированных с 1991 по 2001 г. обладающих исключительным правом приватизации занимаемой земли.
Стоимость выкупа земельных участков в собственность определена на основании проведенной в 2000–2003 гг. государственной кадастровой оценки земли, где вся территория Москвы была разбита на 1516 кадастровых кварталов. По городу Москве минимальная кадастровая стоимость земельного участка составляет 9,2 млн руб. / га, максимальная – 2136 млн руб. / га. При этом правительство Москвы увеличило кадастровую стоимость земель за счет увеличения удельного показателя кадастровой стоимости в 2007 г. в 1,2–1,7 раз, а в 2008 г. – еще в 1,5–2,5 раза. И это не предел.
Получить сведения о кадастровой стоимости земли в Москве можно в управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве или, зная кадастровый номер земельного участка, на сайте ФАКОН в он-лайн-режиме.
Федеральным законом от 24.07.07 г. N 212‑ФЗ предоставлено право приобретения до 1 января 2010 г. в собственность земельных участков по льготным ценам коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями;– собственниками зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных, если право собственности на здания приобретено в результате приватизации. Выкупная цена подобного земельного участка в городе Москве составит 20% от его кадастровой стоимости.
При этом за правительством Москвы закреплено право устанавливать запрет на строительство и реконструкцию зданий, расположенных на приватизированном земельном участке. Запрет подлежит снятию по заявлению собственника земельного участка после внесения им еще 80% кадастровой стоимости земельного участка. В результате за право строительства коммерческой недвижимости на земельном участке, приобретенном в “льготном” порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 212‑ФЗ, придется заплатить 100% кадастровой стоимости земельного участка.
Т. е. если промышленное предприятие/инвестор планирует новое строительство или реконструкцию на земельном участке, ему необходимо уйти от “льготного” выкупа земельного участка за 20% от кадастровой стоимости, произвести операцию купли-продажи всех объектов недвижимого имущества на новое юридическое лицо и подать заявление о выкупе земли за 45% кадастровой стоимости, что позволит сэкономить 55% стоимости выкупа земли при реализации инвестиционного проекта и обойти блокировку правительства Москвы на новое строительство.
Инвестору/промышленному предприятию дополнительно потребуется внести изменения в градостроительную документацию Москвы;– в Генеральный план г. Москвы, в градостроительные планы развития округов и районов, в территориальные схемы развития промышленных зон, где новое функциональное использование земельного участка будет соответствовать выбранной концепции.
Данные действия необходимо произвести до 01 января 2010 г.;– этот срок установлен Федеральным закон от 24.07.2007 N 212‑ФЗ.
С 1 января 2011 г. вступит в силу норма Закона, устанавливающая административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. За указанное правонарушение на юридических лиц, а также на индивидуальных предпринимателей может быть наложен административный штраф в размере от 20 000 до 100 000 руб.
Дополнительно хотелось бы обратить внимание собственников и инвесторов, что проблема, существовавшая до последнего времени в отношении арендаторов земельных участков, законодателем устранена и собственники зданий, которыми заключен договор аренды земельного участка, имеют право приобрести находящиеся у них на праве аренды государственные или муниципальные земельные участки в собственность независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков;– до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Для оформления права собственности на земельный участок промышленное предприятие должно предоставить заявление и документы, перечень которых определяет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. При этом исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления никаких других дополнительных документов кроме предусмотренных перечнем.
Подводя итог, хотелось бы еще раз обозначить основные вопросы, которые необходимо решить промышленному предприятию для оформления его земельного участка в собственность:
Получить точную информацию в градостроительном кадастре города Москвы о перспективах развития территории, на которой расположено предприятие, в первую очередь для определения наличия/отсутствия ограничений обороноспособности земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Получить информацию из ЕГРП и Департамента земельных ресурсов о наличии зарегистрированных землепользователях и собственниках (государственных, муниципальных и частных) на территории предприятия;– третьих лицах, интересы и права которых должны быть учтены при приватизации земельного участка промышленного предприятия.
Сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. При получении кадастрового плана (раздела В.1–В.6), а также Справки о кадастровой стоимости земельного участка следует обратить внимание на наличие такой информации, как разрешенное использование, категория, правообладатель и право, на котором используется земельный участок.
Подготовить Нотариальные копии учредительных документов предприятия, документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, доверенность от юридического лица на лицо, подающее Заявку на приватизацию земельного участка.
Получить документы БТИ, Ростхеинвентаризации, подтверждающие площади зданий и сооружений, а также государственную регистрацию права на них. Обратите внимание на необходимость отсутствия внешних “красных” линий в поэтажных планах зданий и сооружений, которые могут стать причиной отказа в приватизации участка.
Обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы (территориальный орган Росимущества) с заявкой о приватизации земли. В случае нарушения сроков рассмотрения заявки и принятия решения (сейчас это 30 дней), предприятие может обращаться в суд на бездействие органа исполнительной власти.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами или юридическими лицами;– собственниками зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, площадь территории столицы составляет 108 083 га. 65% московских земель может быть приватизировано.
Основной интерес инвесторов составляют земли, расположенные под промышленными предприятиями и обладающие наибольшим потенциалом развития. В Москве расположено около 5000 предприятий, приватизированных с 1991 по 2001 г. обладающих исключительным правом приватизации занимаемой земли.
Стоимость выкупа земельных участков в собственность определена на основании проведенной в 2000–2003 гг. государственной кадастровой оценки земли, где вся территория Москвы была разбита на 1516 кадастровых кварталов. По городу Москве минимальная кадастровая стоимость земельного участка составляет 9,2 млн руб. / га, максимальная – 2136 млн руб. / га. При этом правительство Москвы увеличило кадастровую стоимость земель за счет увеличения удельного показателя кадастровой стоимости в 2007 г. в 1,2–1,7 раз, а в 2008 г. – еще в 1,5–2,5 раза. И это не предел.
Получить сведения о кадастровой стоимости земли в Москве можно в управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве или, зная кадастровый номер земельного участка, на сайте ФАКОН в он-лайн-режиме.
Федеральным законом от 24.07.07 г. N 212‑ФЗ предоставлено право приобретения до 1 января 2010 г. в собственность земельных участков по льготным ценам коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями;– собственниками зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных, если право собственности на здания приобретено в результате приватизации. Выкупная цена подобного земельного участка в городе Москве составит 20% от его кадастровой стоимости.
При этом за правительством Москвы закреплено право устанавливать запрет на строительство и реконструкцию зданий, расположенных на приватизированном земельном участке. Запрет подлежит снятию по заявлению собственника земельного участка после внесения им еще 80% кадастровой стоимости земельного участка. В результате за право строительства коммерческой недвижимости на земельном участке, приобретенном в “льготном” порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 212‑ФЗ, придется заплатить 100% кадастровой стоимости земельного участка.
Т. е. если промышленное предприятие/инвестор планирует новое строительство или реконструкцию на земельном участке, ему необходимо уйти от “льготного” выкупа земельного участка за 20% от кадастровой стоимости, произвести операцию купли-продажи всех объектов недвижимого имущества на новое юридическое лицо и подать заявление о выкупе земли за 45% кадастровой стоимости, что позволит сэкономить 55% стоимости выкупа земли при реализации инвестиционного проекта и обойти блокировку правительства Москвы на новое строительство.
Инвестору/промышленному предприятию дополнительно потребуется внести изменения в градостроительную документацию Москвы;– в Генеральный план г. Москвы, в градостроительные планы развития округов и районов, в территориальные схемы развития промышленных зон, где новое функциональное использование земельного участка будет соответствовать выбранной концепции.
Данные действия необходимо произвести до 01 января 2010 г.;– этот срок установлен Федеральным закон от 24.07.2007 N 212‑ФЗ.
С 1 января 2011 г. вступит в силу норма Закона, устанавливающая административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. За указанное правонарушение на юридических лиц, а также на индивидуальных предпринимателей может быть наложен административный штраф в размере от 20 000 до 100 000 руб.
Дополнительно хотелось бы обратить внимание собственников и инвесторов, что проблема, существовавшая до последнего времени в отношении арендаторов земельных участков, законодателем устранена и собственники зданий, которыми заключен договор аренды земельного участка, имеют право приобрести находящиеся у них на праве аренды государственные или муниципальные земельные участки в собственность независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков;– до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Для оформления права собственности на земельный участок промышленное предприятие должно предоставить заявление и документы, перечень которых определяет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. При этом исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления никаких других дополнительных документов кроме предусмотренных перечнем.
Подводя итог, хотелось бы еще раз обозначить основные вопросы, которые необходимо решить промышленному предприятию для оформления его земельного участка в собственность:
Получить точную информацию в градостроительном кадастре города Москвы о перспективах развития территории, на которой расположено предприятие, в первую очередь для определения наличия/отсутствия ограничений обороноспособности земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Получить информацию из ЕГРП и Департамента земельных ресурсов о наличии зарегистрированных землепользователях и собственниках (государственных, муниципальных и частных) на территории предприятия;– третьих лицах, интересы и права которых должны быть учтены при приватизации земельного участка промышленного предприятия.
Сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет. При получении кадастрового плана (раздела В.1–В.6), а также Справки о кадастровой стоимости земельного участка следует обратить внимание на наличие такой информации, как разрешенное использование, категория, правообладатель и право, на котором используется земельный участок.
Подготовить Нотариальные копии учредительных документов предприятия, документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, доверенность от юридического лица на лицо, подающее Заявку на приватизацию земельного участка.
Получить документы БТИ, Ростхеинвентаризации, подтверждающие площади зданий и сооружений, а также государственную регистрацию права на них. Обратите внимание на необходимость отсутствия внешних “красных” линий в поэтажных планах зданий и сооружений, которые могут стать причиной отказа в приватизации участка.
Обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы (территориальный орган Росимущества) с заявкой о приватизации земли. В случае нарушения сроков рассмотрения заявки и принятия решения (сейчас это 30 дней), предприятие может обращаться в суд на бездействие органа исполнительной власти.
Назад
Загрузка...