Fitch понизило прогнозы российским банкам, а девелоперов записало в “пострадавшие”

Изменение прогноза отражает значительные краткосрочные риски ликвидности и риски, связанные с качеством активов. Хотя эти риски существенно сглаживаются за счет поддержки, предоставляемой банковскому сектору властями России.

Впрочем, Fitch заявляет, что масштабных понижений рейтингов российских банков в настоящий момент не ожидается, в то же время агентство считает, что наиболее сильно пострадают от кризиса российские девелоперы.

По мнению экспертов агентства, отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) краткосрочную задолженность.

Сообщения о том, что “Система-Галс”, вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения $500 млн, а Mirax Group, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств.

Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Однако общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к снижению цен на недвижимость.

Fitch представляет рейтинги пяти российских девелоперских компаний, которые можно отнести к двум группам. Первая группа – компании, занимающиеся жилой недвижимостью и работающие по принципу “строить и продавать” (ОАО “Группа компаний “ПИК” (рейтинг BB–/Rating Watch “негативный”), ОАО “Группа ЛСР” (рейтинг B+/прогноз “стабильный”) и ОАО “ОПИН” (рейтинг B/прогноз “позитивный”)). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес.

Вторая группа – компании, связанные с коммерческой недвижимостью и работающие по принципу “строить и держать”. Эти девелоперы вкладывают денежные средства на длительный срок (ОАО “Система-Галс” (рейтинг B+/прогноз “негативный”) и ООО “Миракс Групп” (рейтинг B/Rating Watch “негативный”). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу “строить и держать” более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель “строить и продавать”.

Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка.

Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов вероятно только по мере осуществления их портфелей проектов. Это приведет к генерированию положительного денежного потока, и после этого вероятно успешное привлечение нового долгосрочного фондирования. Fitch предполагает, что в дальнейшем менеджеры в данном секторе станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью.