Fitch опасается глубокой рецессии в Литве

Общая ситуация

Одним из негативных последствий пришедшего в Литву всемирного финансового кризиса стал высокий уровень инфляции (прогноз на 2008 г. – 10%), стабилизацию которого макроэкономические эксперты прогнозируют не ранее 2010–2013 гг. Рост ВВП в 2007 г. превзошел самые оптимистичные прогнозы и составил 8,6%. Однако, по оценкам аналитика банка DnB Nord Римантаса Рудзкиса, рост ВВП Литвы по итогам 2008 г. замедлится до 5,5%, а в 2009 г. и вовсе будет нулевым. При этом фискальный дефицит составит 1,5% от ВВП. Запланированное правительством Литвы решение о переводе страны на единую европейскую валюту также будет отложено до более оптимистичных времен. В настоящий момент средняя месячная зарплата в Литве составляет 600 евро, и по данному показателю Литва вплотную приблизилась к странам Центральной Европы и опережает Россию.

Международное рейтинговое агентство Fitch в середине октября 2008 г. объявило о снижении экономического рейтинга Литвы с A до A–. В Fitch сохраняют негативный прогноз по рейтингу страны, отмечая, что происходящее в Литве является последствием перегрева в экономике страны в свете мирового финансового кризиса. Глава восточноевропейского департамента Fitch Эдвард Паркер заявил, что решение о снижении экономического рейтинга Литвы вызвано риском усугубления кризиса в экономике и финансовом секторе. “Fitch опасается длительной и глубокой рецессии в Литве, вероятность которой сейчас невозможно рассчитать. Расходы на стабилизацию финансовой ситуации, в особенности, с учетом большого дефицита финансирования, превысят наши ожидания”, – считает Паркер.

Офисная недвижимость

Офисный сектор – один из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости Литвы. Его развитие обеспечивает в том числе и выход на литовский рынок международных компаний, которые, открывая свои представительства, формируют высокий спрос на офисные помещения. Однако развитие рынка офисной недвижимости в крупнейших литовских городах происходит неравномерно. Пальма первенства в офисном сегменте принадлежит столице Литвы Вильнюсу, где уровни спроса и предложения неуклонно сближаются, а уровень занятости площадей максимален. Темпы развития офисного рынка в Каунасе и Клайпеде значительно уступают столичным. Общий объем рынка офисной недвижимости Литвы на середину текущего года составил 181 000 кв. м. B отличие от соседней Латвии, где доля офисов класса А составляет всего 18%, в Литве современные офисные центры класса А, по оценкам Colliers International, составляют 40%.

По итогам прошлого года офисный рынок Литвы вырос на 21%, однако из планируемых к вводу 140 000 кв. м офисных площадей в текущем году могут быть отложены как минимум 20% по причине кредитного кризиса. Большинство офисных зданий расположено в центральном районе Вильнюса и в районе Konstitucijos Ave. Однако в последнее время транспортные проблемы и дефицит парковочных мест вблизи бизнес-центров привели к тому, что многие компании решают разместить свои офисы за пределами исторического центра Вильнюса. Новые офисные проекты находятся на разной стадии реализации в северо-западном и северо-восточном районах столицы. Здесь более низкие цены на землю, легче согласовать проект и требуется меньше капиталовложений, что в свою очередь снижает барьер для выхода девелоперов на рынок офисных помещений.

Существующий в Вильнюсе арендный спрос превышает уровень предложения. На начало 2008 г. практически 100% офисных площадей в столице Литвы было сдано в аренду. При этом многие арендаторы заключали договоры предварительной аренды офисных помещений в строящихся центрах. Наибольшей популярностью в столице пользуются офисы размером до 300 кв. м, однако аналитики также отмечают растущий спрос на более крупные офисные помещения. Также необходимо отметить, что даже при существующем на рынке дефиците арендаторы в целом стали очень избирательны и требовательны к качеству инфраструктуры офисов и их экологическим характеристикам.

В Каунасе большинство сдаваемых в аренду офисных помещений сконцентрировано в административном центре города в районе Laisves Avenue и Savanoriu Avenue. Всего в ближайшие два года в Каунасе планируется ввести 48 000 кв. м офисных площадей в дополнение к существующим на рынке 28 000 кв. м. В портовом городе Клайпеда центром офисной недвижимости также является центральная часть города. На завершающей стадии девелопмента находятся три офисных центра общей площадью 22 000 кв. м, а всего офисный рынок этого города насчитывает 50 000 кв. м. Существующий на рынке Каунаса и Клайпеды спрос в основном формируют региональные представительства вильнюсских компаний. К примеру, такие компании, как Ruukki и Transcom, имеющие головные офисы в Вильнюсе, в прошлом году отрыли свои филиалы в Каунасе. Небольшие офисы площадью до 200 кв. м, расположенные в современных бизнес-центрах Каунаса и Клайпеды, обычно занимают местные фирмы, в то время как крупные международные компании предпочитают крупные офисные помещения.

В течение 2006–2007 гг. рост арендных ставок на рынке офисной недвижимости Литвы составил от 10% до 20% в зависимости от класса здания и его месторасположения. В текущем году арендные ставки стабилизировались, а в дальнейшем аналитики прогнозируют их коррекцию.

По данным Colliers International, арендные ставки на введенные в эксплуатацию офисы класса А в Вильнюсе составляют 16–20 евро за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, на офисы класса B1 – в пределах от 13 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, и на офисы класса B2 – от 10 до 15 евро за1 кв. м в месяц.

Торговая недвижимость

Активный рост литовской экономики до наступления кризиса способствовал активному росту спроса на объекты различных категорий в секторе торговой недвижимости. К удивлению аналитиков, растущая в целом покупательная способность литовского населения неоднородна: потребители стали тратить больше на товары категории “люкс” и индустрию развлечений в то время как их расходы на продукты питания сократились. По прогнозам, в текущем году рост потребления в Литве приостановится по целому ряду причин, главными из которых являются растущие цены на энергоносители, стабильно высокий уровень инфляции и влияние глобального финансового кризиса.

Общий объем рынка торговой недвижимости Вильнюса, по оценкам Colliers International, вырос до 370 000 кв. м. К 2010 г. на столичный рынок торговой недвижимости поступит еще примерно 120 000 кв. м, а также ожидается ввод в эксплуатацию еще двух крупных торговых центров за пределами литовской столицы. Торгово‑развлекательный центр Akropolis общей площадью 57 000 кв. м открылся в Каунасе в 2007 г. Ряд других крупных объектов данного сегмента ожидается в текущем и будущем годах. В Клайпеде в прошлом году не было сдано в эксплуатацию ни одного крупного торгового центра, но в настоящий момент “на подходе” ряд проектов среднего масштаба общей площадью 55 000 кв. м, хотя и здесь необходимо внести коррективы в связи с кризисом. В начале года начался проект по расширению торгового центра BIG. Планами предусмотрено открытие нового торгового центра площадью 30 000 кв. м с крупным якорным арендатором формата DIY. Другие города Литвы – Шауляй и Паневежис – не уступают столице в строительстве торговой недвижимости. После некоторой задержки строительства на рынок в прошлом году вышел крупный торговый центр Saules Miestasred. В настоящий момент общий размер рынка торговой недвижимости Шауляя оценивается в 60 000 кв. м. Введение в эксплуатацию второй очереди шоппинг-центра Babilonas увеличило общий объем рынка торговой недвижимости Паневежиса до 19 000 кв. м.

Основной спрос на рынке торговой недвижимости Литвы формируют крупнейшие международные торговые сети, использующие для строительства своих новых проектов местных литовских девелоперов. При сдаче в аренду собственники придерживаются политики диверсификации арендаторов различных типов. Завершение строительства крупнейших в Литве торговых центров в Вильнюсе и Каунасе привело на местный рынок целый ряд крупнейших международных ритейлеров. Торговому центру Gedimino9 удалось привлечь таких крупных якорных арендаторов, как Lindex, Marks & Spencer и Pepe Jeans London. Другой крупный центр, Vilniaus Vartai, получил в свое распоряжение такие бутики, как Givenchy, Moschino, Yves Saint Laurent, Jimmy Choo и Etro. Спрос на объекты торговой недвижимости в Литве настолько велик, что многие известные во всем мире компании вынуждены месяцами и годами ожидать открытия новых центров или расширения существующих.

Арендные ставки в литовских торговых центрах варьируются в зависимости от площади помещения и категории арендаторов. По оценкам Colliers International, якорные арендаторы платят от 8 до 14 евро за 1 кв. м, арендаторы средних площадей (от 150 до 300 кв. м) – 14–24 евро, а небольшие торговые помещения до 100 кв. м стоят 24–46 евро. Доля вакантных площадей не превышает 2%.

Складская недвижимость

После нескольких лет стабильного роста складская недвижимость является наиболее насыщенным сегментом рынка коммерческой недвижимости Литвы. Однако отличительной особенностью литовского рынка складской недвижимости является значительное количество спекулятивных проектов.

Рынок складской недвижимости Вильнюса в прошлом году вырос на 30% и достиг 270 000 кв. м общих площадей. Каунас практически не отставал от столицы, а Клайпеда пока в роли догоняющего с общим объемом рынка в 56 000 кв. м и наибольшим ожидаемым потенциалом роста в данном сегменте. Несколько крупных складских проектов были успешно реализованы в Виевисе, расположенном на трассе Вильнюс – Каунас. Тем не менее, на рынке складской недвижимости в последние три квартала наблюдался резкий рост количества незаполненных площадей (в настоящий момент vacancy rate достиг 10%).

Значительных изменений ставок аренды складских помещений в Литве в последнее время не происходит: это 5–5,2 евро за 1 кв. м в месяц.